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공법상 제한 받는 토지 무허가건축물 부지 공법상 제한을 받는 토지의 평가기준은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 시행규칙」(이하 '토지보상법'이라고 한다) 제23조에 규정되어 있으며, 토지는 무한이 아닌 제한적이기 때문에 효율적 이용과 경제적인 이용 및 공공복리의 증진을 위하여 공법상 제한을 하는 규정화되어 있다. 또한 토지보상법 시행규칙 제24조에는 무허가건축물 부지에 대하여 제한을 하는 규정이 있다. 사유재산이라도 제한을 받을 수 있기 때문에 이에 대한 개념과 근거 등을 잘 알아둘 필요가 있기 때문에 본 글에서 설명을 하고자 한다. 공법상 제한받는 토지1. 공법상 제한받는 토지 의의 및 기능공법상 제한을 받는 토지라 함은 관계법령에 의해 가해지는 토지이용규제나 제한을 받는 토지로써, 이는 국토공간의 효율적 이용을 통해 공공복.. 2025. 2. 21.
행정절차법 사전통지 청문 이유제시 행정절차법은 처분절차, 신고절차, 확약, 위반사실의 공표, 행정계획, 행정상 입법예고절차, 행정예고절차, 행정지도절차를 규율대상으로 하고 있다. 그중에서 처분절차가 중심적인 내용이 되고 있다. 현행 행정절차법은 행정조사절차 및 행정계약절차는 규정하고 있지 않다. 행정입법절차도 입법안의 예고와 임의적 의견제출절차를 규정하고 있을 뿐이다. 또한 자료의 열람을 정식청문의 경우에 한하여 제한적으로 인정하고 있는 점도 문제점으로 지적되고 있다. 행정절차법은 주로 절차적 규정을 두고 있고, 아주 예외적으로만 실체법규정(신의성실의 원칙과 신뢰보호의 원칙)을 두고 있다. 특히 사전통지, 청문, 이유제시가 행정절차법 상 주요 논점이기에 이하 살펴보고자 한다.   사전통지1. 사전통지 의의 취지권리를 제한하거나, 의무를 .. 2025. 2. 21.
부동산투자회사(REITs) 기초자산평가 주식평가 부동산은 그 자연·인문특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장의 특성을 갖게 된다. 이로 인해 소수의 시장참가자만이 지가상승의 이익을 향유하거나 부동산정보가 공개되지 않는 등 많은 문제점으로 부동산시장이 발달하는데 어려움이 컸다. 그러나 최근 부동산투자회사제도가 도입되면서 부동산시장의 불완전성이 극복되고 투자패러다임이 변화할 것으로 기대되는 바, 이하 부동산투자회사(REIs)와 그에 대한 평가방법에 대해 알아보고자 한다.  부동산투자회사(REITs)1. 의의부동산투자회사(REITs) 제도란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 소유지분이나 주택저당담보증권에 투자하거나 부동산 관련 대출 등으로 운영하여 얻는 수익을 투자자에게 돌려주는 제도를 말한다.  2. 도입배경 및 필요성부동산투자회사법의 시행은 일.. 2025. 2. 21.
복합부동산 개별평가 일괄평가 감정평가제도 개선방향 우리나라는 복합부동산의 감정평가에 대해 개별평가주의를 원칙으로 하면서 예외적으로 일괄평가를 규정하고 있다. 그렇기 때문에 원칙인 개별평가와 예외인 일괄평가의 개념이 무엇인지 근거는 어떻게 되는 것인지 알아볼 필요가 있다. 그리고, 개별평가에 비해서 일괄평가가 가지는 장점을 알아볼 필요가 있으며 복합부동산 감정평가제도의 개선방향에 대해서도 논의해 볼 필요가 있다.  개별평가 일괄평가1. 개별평가1) 개념토지는 공시지가를 기준으로 평가하고, 건물은 원가법에 의해 평가한 뒤 양자의 합으로 부동산가치를 구하는 방법을 말한다. 2) 근거① 이론적 근거토지는 영속성, 개별성, 고정성 등의 특성을 가지나 건물은 재생산가능성, 동일성, 상각성 등의 특성을 갖는 등 양자의 속성이 상이하여 각각 그 특성을 고려하여 평가하.. 2025. 2. 21.
감정평가서 평가검토 필요성 유의사항 직업윤리 부동산은 사회성·공공성이 높은 재화이나 그 자연·인문특성으로 인하여 균형가격이 자동으로 성립하지 않아 전문가에 의한 가치지적을 필요로 한다. 감정평가사의 전문가적 가치의견은 부동산시장 내에서 균형가격의 역할을 대신하여 일정한 정책적·경제적 기능을 수행한다. 따라서 감정평가업무는 높은 사회성·공공성을 갖게 되어 평가주체에게 상대적으로 높은 수준의 직업윤리가 요구되고, 보다 더 공정하고 객관적인 업무수행을 하기 위해 평가검토의 필요성이 요구된다.  우리 사회는 감정평가사의 직업윤리를 담보하기 위해 이론적·법률적 근거를 마련하고 있다. 그러나 현행 윤리규정의 미비점으로 인하여 비윤리적 행위가 발생할 가능성이 있기 때문에, 그 개선방안의 모색이 필요하며, 평가검토 또한 고려하여야 한다. 부동산 시장변화에도 큰 .. 2025. 2. 21.
시장가치 적정가격 현실가치 당위가치 실무상 어려움 시장가치란 통상정익 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 시장가치는 비정상적인 사정을 배 체한 합리적이고 객관적인 가격으로서 시장증거에 기초하기 때문에 현실가치의 성격을 가진다. 이는 「부동산 가격공시법」(이하 '부공법') 상의 적정가격이 정책적 목적의 당위가치의 성격을 갖는 것과는 구분된다. 다만 시장가치는 가치파악의 본질적 어려움과 현실 감정평가상 한계가 있다.따라서 「감정평가에 관한 규칙」상 시장가치는 감정평가의 원칙적인 기준가치가 되기 때문에 그 정확한 이해가 필요하다.   시장가치 개념요소1. 통상적인 시장다수 매도인과 매수인이 합리적이고 .. 2025. 2. 21.
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