도로부지 평가방법, 개간비 평가방법, 감정평가 원칙

부동산 감정평가는 규정에 의하여 그 평가방법을 원칙으로 하는 것 외에 예외적인 경우도 있다. 또한 다양한 부동산의 감정평가가 요구되는데, 도로부지 평가방법과 개간비 평가방법 또한 마찬가지이다. 따라서 본 글에서는 도로부지 평가방법, 개간비 평가방법, 감정평가 원칙에 대해서 간략하게 알아보도록 한다. 도로부지는 공도, 사도, 사실상 사도에 따라서 그 감정평가방법이 상이해진다. 개간비 같은 경우에도 규정에 의한 원칙이 있으나, 그 예외가 용도지역별 적용되는 것이 상이하기 때문에 잘 이해하고 있어야 한다.

 

평가방법 평가원칙

 

도로부지 평가방법

1. 의의 및 근거

도로는 불특정 다수인이 통행하는 토지로써 사도, 사실상 사도, 공도가 있다.

 

2. 공도부지 평가방법

도로법상 국도 등을 말하며 인근 토지의 표준적 이용상황을 기준으로 평가한다. 도로임에 대한 감가는 적용하지 않는다.

 

3. 사도부지 평가방법

시장 등의 허가를 받아서 자기 토지의 편익을 위하여 개설한 도로를 말하며, 인근 토지의 1/5 이내로 평가한다.

 

4. 사실상사도 평가 방법

1) 의의 및 평가

사실상 사도란 사도법상의 사도 외에 관할 시장 또는 군수의 허가를 받지 않고 개설하거나 형성된 사도로 토지보상법 시행규칙 제26조 제2항은 그 대상을 보다 구체화시키고 있다. 사실상의 사도는 인근 토지평가액의 1/3 이내로 평가한다.

 

2) 취지

토지소유자가 자기 소유의 다른 토지의 효용증진을 위하여 스스로 설치한 도로이고 화체 이론에 의한 것이다.

 

3) 판례의 태도

사실상의 사도는 도로 개설경위, 목적, 주위환경 기타 제반 사항을 비추어 해당 토지가 인근 토지에 비하여 낮은 가격으로 보상하여 주어도 될 만한 객관적 사유가 인정되는 경우에만 인근 토지의 1/3 이내로 평가한다고 본다.

 

4) 관련문제

타인통행을 제한할 수 없는 토지 중 분할양도로 인한 통행권의 경우는 감가 하는 것이 타당하나, 정상임료 또는 그 이상의 지료를 받는 경우는 화채 되었다고 보기 어려우므로 정상평가함이 타당하다.

 

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개간비의 평가방법

1. 의의 및 근거

개간비란 토지의 매립, 간척 등 개간에 소요된 비용을 말한다. 이는 실비변상적 성격을 가지며 시행규칙 제27조에서 규정하고 있다.

 

2. 보상요건

국가, 지방자치단체 소유의 토지를 적법하게 개간하고, 개간 시부터 보상 당시까지 계속 점유하고 있을 것을 요건으로 하며 상속을 인정한다.

 

3. 개간비 평가방법

1) 원칙

가격시점 현재 개간비용으로 평가하되, 개간 전후의 가격차이를 한도로 한다.

 

2) 예외

가격시점 현재 개간비용을 알 수 없는 경우는 개간 후의 토지가격에 일정비율을 적용하여 산정한다. 주거, 상업, 공업지역은 1/10, 녹지지역은 1/5, 도시지역 외는 1/3을 적용한다.

 

4. 관련문제

일반적인 권리금 관행을 무시하고, 개간이 쉬울수록 개간가치가 높음에도 단순히 비용만 보상하는 것은 문제가 있다는 비판이 있다.

 

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감정평가 원칙

1. 구분평가 원칙

감정평가에 관한 규칙 제7조에서는 "감정평가는 대상물건마다 개별로 평가하여야 하는데, 대상물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다."라고 규정하고 있다.

 

2. 용도상 불가분의 관계

'용도상 불가분의 관계'에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다. 일시적인 이용상황 등을 고려해서는 안 된다.

 

3. 용도상 불가분 관계의 판단방법

토지는 필지의 단위로 등록되고 통상 거래된다. 해당 토지의 이용상황은 토지대장에 기재되는데 이용상황에 따라 토지용도를 구분해 놓은 것을 지목이라고 한다. 따라서 여러 필지가 용도상 불가분의 관계로서 일단의 토지로 이용 중이기 위해서는 최소한 동일 지목의 동일 용도로 이용 중이어야 할 것이다. 통상 건축물대장상 관련지번으로 등재되어 있는지 여부와 지목 등을 종합·고려하여 판단한다.

 

4. 관련판례

1) 판시사항

① 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가 방법 및 예외적으로 일괄평가가 허용되는 경우인 2개 이상의 토지 등이 '용도상 불가분의 관계'에 있다는 의미

 

②수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것인 경우, 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가해야 하는지 여부 및 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않았다고 보기 위한 요건

 

2) 판결요지

① 2개 이상의 토지 등에 대한 감정평가는 개별평가를 원칙으로 하되, 예외적으로 2개 이상의 토지 등에 거래상 일체성 또는 용도상 불가분의 관계가 인정되는 경우에 일괄평가가 허용된다. 여기에서 '용도상 불가분의 관계'에 있다는 것은 일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 그 토지의 가치 형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 뜻한다.

 

②어느 수용대상 토지에 대하여 특정 시점에서 용도지역, 용도지구, 용도구역을 지정 또는 변경하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않았다고 볼 수 있으려면, 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다.