토지보상법 토지취득 사업인정 전 협의취득절차

토지보상법(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률)상 토지취득하는 절차로서 임의취득과 강제취득 절차를 규정하고 있다. 이와 관련하여 사업인정 전 협의취득절차에 대해 알아보고자 한다.

사업인정 전 협의 취득 절차는 수용당사자간의 의사를 존중하여 최소침해 원칙을 실현하고자 하는 것에 제도적 취지가 인정된다.

 

사업인정 전 협의절차

사업인정 전 협의취득 절차 : 토지 물건조서의 작성

1. 의의 취지

조서의 작성이란 취득 목적의 토지 및 물건의 내용을 작성하는 것으로서, 당사자 간 분쟁을 방지하고, 협의절차의 신속한 진행을 도모한다.

 

2. 작성절차

대상 토지를 표시한 용지도를 작성하고, 소유자 및 관계인의 서명날인을 받아야 한다. 소유자 및 관계인이 서명날인을 거부하거나, 알 수 없으면 그 사유를 기재해야 한다.

사업인정 전 협의취득의 경우에도 보상의 대상을 명확히 하고자 토지·물건조서 작성 시 사업시행자가 서명날인하고 토지소유자와 관계인의 확인을 위하여 서명날인하도록 하였으며, 서면의 거부 또는 불능 시에는 해당 조서에 기재하도록 하여 최종적으로 수용재결에서 다툴 수 있도록 하였다. 이에 종전 입회공무원의 날인제도를 폐지하여 절차의 단순화를 도모하였다.

 

 

사업인정 전 협의취득 절차 : 보상계획의 공고 및 열람

1. 보상계획의 공고 및 통지

사업개요, 조서내용, 보상시기, 방법, 절차 등을 기재한 보상계획을 전국보급지역 일간신문에 공고하고 소유자 관계인에게 통지해야 한다. 단, 소유자 및 관계인이 20인 이하인 경우에는 공고를 생략할 수 있다.

 

2. 보상계획의 열람 및 조서에 대한 이의제기

14일 이상 열람할 수 있도록 하고 열람기간 내에 이의가 있는 자는 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다.

 

 

사업인정 전 협의취득 절차 : 보상액 산정

1. 감정평가법인 등 선정

① 사업시행자 의뢰

사업시행자는 토지 등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 <감정평가법인 등 3인>을 선정하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다.

<감정평가법인 등 3인>
시·도지사와 토지소유자가 모두 감정평가법인 등을 추천하지 아니하거나 시·도지사가 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가법인 등을 추천하지 아니하는 경우에는 2인

 

② 토지소유자 추천

토지면적의 1/2 이상, 토지소유자 과반수의 동의가 있는 경우에는 보상계획공고 열람기간 만료일 30일 이내에 감정평가법인 등 1인을 추천할 수 있다.

 

2. 재평가

1) 해당 감정평가법인 등에게 의뢰하는 경우

관계법령에 위반하여 평가한 경우와 부당평가의 경우는 해당 업자에게 재평가를 의뢰한다.

 

2) 다른 감정평가법인 등에게 의뢰하는 경우

해당 업자에게 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우, 평가액의 최고·최저액이 1.1배 이상 차이가 나는 경우(지장물의 경우는 소유자별 합계액의 비교), 이 경우에는 국토교통부장관에게 통지해야 하고 국토교통부장관은 조사해야 한다. 평가 후 1년 이내에 계약 체결이 안 되는 경우에는 다른 업자에게 재평가를 의뢰해야 한다.

 

3. 보상액 결정

산술평균으로 보상액을 결정한다. 종전에는 재평가액이 원평 가보다 낮아진 경우에는 종전평가액을 적용하였으나, 현재는 낮아진 경우에도 재평가액을 적용한다.

 

 

사업인정 전 협의취득 절차 : 협의와 계약체결

1. 의의 및 필수적 절차 여부

목적물 권리에 관한 쌍방의 의사의 합치이며 임의적 절차이다.

 

2. 법적 성질(적용법규 및 쟁송형태가 달라진다)

1) 공법상 계약설

협의 불 성립 시 차후에 수용절차가 예정되고 수용에 의한 취득과 동일한 효과가 발생하므로 공법상 계약이라고 본다.

 

2) 사법상 계약설

당사자의 협의에 의하므로 사법상 매매와 다를 바 없으므로 사법상 계약이라고 본다.

 

3) 판례

판례는 협의취득은 협의에 의하여 사업시행자가 토지 등을 취득하는 것으로서 그 법적 성질의 지급행위는 토지 등의 권리이전에 대한 반대급여의 교부행위에 지나지 아니하므로 그 역시 사법상의 행위라고 볼 수밖에 없다고 판시한 바 있다.

 

4) 검토

협의의 원인인 공익사업의 성격상 공법적 성격을 부인할 수는 없으나 매매액, 시기 등이 당사자의 의사합치로 결정되므로 대등한 사경제지위에서 행하는 사법상 계약으로 본다(공권으로 보아도 무방하다).

 

3. 협의절차

1) 토지·물건조서 작성

사업시행자는 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요한 때에는 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.

 

2) 보상계획은 공고·열람 등

열람 후 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 이의가 있는 토지소유자 또는 관계인은 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다. 사업시행자는 해당 토지조서 및 물건조서에 제기된 이의를 부기하고 그 이의가 이유 있다고 인정할 때에는 적절한 조치를 하여야 한다.

 

3) 협의 및 계약의 체결

사업시행자는 토지 등에 대한 보상에 관하여 30일 이상의 협의 기간을 두고, 토지소유자 및 관계인과 성실하게 협의하여야 한다. 사업시행자는 협의가 성립된 경우 토지 소유자 및 관계인과 계약을 체결하여야 한다.

 

 

사업인정 전 협의 효과

협의에 의하여 계약이 체결되면 사업시행자는 토지소유자 및 관계인에게 보상금을 지급하고 공익사업에 필요한 토지 등을 취득하게 된다. 이 경우의 취득은 승계취득으로서 등기를 요하게 된다. 또한 토지소유자는 협의취득일 이후 일정한 요건이 충족되면 환매권을 행사하여 토지소유권을 회복할 수  있다.

 

 

권리구제

공익사업용 토지의 협의성립 또는 계약체결에 동기의 착오가 있다면, 중요 부분의 착오에 해당함을 이유로 법률행위를 취소할 수 있다. 이 경우, 그 동기를 해당 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하고, 의사표시의 해석상 법률행위의 내용으로 되어 있다고 인정되면 충분하고, 당사자들 사이에 별도로 그 동기를 의사표시의 내용으로 삼기로 하는 합의까지 이루어질 필요는 없지만, 일반인의 입장에서 그와 같은 의사표시를 하지 아니하였으리라고 여겨질 정도로 그 착오가 중요한 부분에 관한 것이어야 할 것이다.

 

<대법원 판례 1998. 2. 10, 97다 44737>
감정평가기관의 용도지역 인정의 착오로 정당한 가격보다 과다하게 감정평가된 금액을 기준으로 협의매수한 사업시행자는 계약내용의 중요 부분에 관한 착오를 이유로 공익사업용지의 매수계약을 취소할 수 있다.

 

 

협의취득과 정당보상

대법원은 사법상 매매인 바 손실보상기준에 의하지 않은 매매대금을 정할 수 있다고 한다. 그러나 토지보상법 제1조는 재산권의 적정한 보호를 도모함을 목적으로 하는 바 협의취득에도 정당보상이 이루어져야 한다고 본다.