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부동산 경기변동 관련한 감정평가 유의사항 부동산의 가격은 고정된 것이 아니라 경제의 흐름에 따라 등락을 반복한다. 따라서 감정평가 시에는 부동산의 정확한 가치를 판정하기 위해서 일반재화의 경기변동과는 다른 부동산 경기변동의 각 국면별 고유 특징을 깊이 이해하여야 한다. 이를 바탕으로 가치형성요인분석 시, 감정평가 3 방식의 적용 시, 시산가액조정 시 현재 속해 있는 국면의 특징을 유의해서 평가활동을 전개해야 한다.경기변동과 시장분석감정평가상 유의점부동산 경기변동부동산 경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 갖고 변화하는 경제학적 현상을 말한다. 경기변동에는 순환적 경기변동, 무작위적 경기변동, 계절적 경기변동, 장기적 경기변동이 있다. 이 중에서 가장 중요하고 비교적 뚜렷하게 나타나고 있는 것이 순환적 변동이다. 경기순환이란 경제가 파형과 .. 2025. 2. 19.
시산가액조정 방법 시산가액조정 유의사항 시산가액 감정평가에 관한 규칙제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)③ 감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 시산가액 조정하는 방법과 시산가액조정 시 유의사항 정확한 토지가치를 평가하기 위해서 시산가액조정을 통해 각 방식에 의한 시산가액을 적절히 조화시켜야 할 필요성이 제기된다. 그러나 우리나라의 경우 현재 시산가액조정에 대한 구체적인 방법이 부재한 상태이므로, 우리나라의 현실에서 적용 가능한 시산가액조정의 방법과 시산가액조정 시 유의사항에 대해 검토하는 것이 중요한 의미를 가진다. 시산가액조정 의의 필요성 시산가액이란 감정평가 각 방식.. 2025. 2. 19.
감정평가3방식 비교방식 원가방식 수익방식 토지평가 부동산 감정평가 시 적용되는 3가지 방식 감정평가에 관한 규칙제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정) ① 감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. 감정평가 3 방식의 이론적 근거와 토지의 평가방법 감정평가에 관한 규칙(이하 '감칙'이라 한다) 제12조에서는 비교방식, 원가방식, 수익방식을 제시하고, 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하도록 규정하고 있다. 따라서 토지의 평가 시 감정평가 3 방식을 적용하여 가치를 구하게 된다. 다만 각 방식은 그 이론적 근거가 다르.. 2025. 2. 19.
국공유지 처분평가 기여도 반영 기준가치 논문 요약 및 정리국공유지를 매각할 때에 기여도를 반영하여야 하는데, 기여도 반영방법에 대한 논문을 비교적 간략하게 정리해보고자 한다.국공유재산 처분평가시 기여도 반영방법 검토(감정평가기준위원회 감정평가사 김성유) 국공유지 처분평가 기여도 반영문제 검토배경1) 국공유지 처분(매각) 평가 시 기여도 고려의 핵심은 국공유지를 매수자가 매입할 경우 발생하는 증분가치가 누구에게 귀속되어야 하는가의 문제이다(선결문제). 2) 사인 간의 처분(매각) 문제라면 감정평가이론상의 한정가격 개념으로 해결할 수 있지만, 국가·지자체와 사인 간의 처분의 문제라면 다른 접근이 필요할 듯하다. 3) 이 부분은 국공유지 관리청(기획재정부 등)과 협의가 필요한 부분이기도 하다. 4) 국공유지의 처분은 ①국공유지가 헐값에 매각된다는 .. 2025. 2. 19.
오염부동산 감정평가 환경오염 피해보상 스티그마효과 ※관련규정감정평가규칙 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가)감정평가법인등은 소음, 진동, 일조침해 또는 환경오염 등(이하 '소음등'이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인  피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.  1. 오염부동산 감정평가와 환경오염 피해보상환경오염으로 인한 피해보상에는 환경오염으로 인한 직접적인 피해보상과 부동산의 가치에 환경오염이 미치는 영향이 얼마인가를 평가하는 오염부동산 평가의 두 가지가 있다. 1) 환경오염으로 인한 가치손실오염에 의하여 직접, 간접적으로 영향을 받는 부동산은 2가지 요인 즉, 복구 및 관리 비용과 Stigma에 .. 2025. 2. 19.
불공정 감정평가 친분관계 재평가 사유 불공정감정과 과태료불공정감정과 재평가사례한국토지주택공사는 택지개발사업이 시행될 지역의 토지에 대한 보상평가를 감정평가법인 갑에게 의뢰하였다. 갑은 평고 친분관계가 있는 을 소유의 토지에 대해 인근 유사토지에 비해 약 20% 높게 평가하였고, 이는 다른 감정평가법인의 감정평가액에 비해서도 약 20% 높은 것이었다. 이에 주변 토지소유자들은 평가가 잘못 이루어졌다는 불만을 토로하면서 재평가를 요구하고, 한국토지공사의 협의에 불응하였다.이러한 경우 감정평가법인 갑의 보상평가가 타당하게 이루어진 것인지에 대해 논해보고, 이 사안과 관련하여 사업시행자인 한국토지공사는 재평가를 의뢰해야 하는지를 설명하도록 한다.감정평가법인 갑의 평가가 타당한 것인지 여부불공정 감정평가 검토 필요성사안에서 감정평가법인 갑의 평가가 .. 2025. 2. 18.
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