부동산 기초지식(1) 부동산학 부동산활동

오늘은 부동산 기초지식 중 하나인 부동산학, 부동산활동에 대해 간략하게 살펴보려고 한다. 부동산학의 개념과 연구대상 그리고 부동산학의 학문적 성격, 접근방법 및 연구방법에 대해 살펴보고, 인간이 부동산을 대상으로 하는 부동산활동에 대한 주체와 속성, 일반원칙에 대해 알아보고 표준산업별 분류에 따른 부동산업의 분류해보려고 한다. 이를 통해서 부동산학에 대한 기초지식을 습득하고, 나아가 부동산 전반에 대해 이해도를 높일 수 있다.

 

부동산의 기초르 이루는 땅(토지)과 건물(단독주택)

부동산학

1) 부동산학 개념

부동산학은 인간과 부동산의 관계를 다루는 학문으로 부동산활동을 바람직하게 전개하여 부동산문제의 해결과 개선에 대응하고자 하는 것이다.

① 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다(김영진 교수).

② 부동산은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적·경제적·기숙적 측면의 접근을 시도하는 종합응용 사회과학이다(조주현 교수).

 

부동산학을 종합과학으로 접근한다면 부동산을 복합개념으로 이해한다는 것이다.

 

2) 부동산학 연구대상

부동산학은 부동산 현상과 부동산활동을 연구하는 학문이다.

 

 

3) 부동산학의 학문적 성격

종합과학	법학, 경제학, 사회학, 건축학 등 다양한 학문과 연계된 종합과학
응용과학	다른 학문의 성과를 현실의 부동산생활에 활용하려는 응용과학
경험과학	인간의 구체적 경험을 바탕으로 하는 경험과학
사회과학	부동산문제의 해결이라는 사회적 요구에 의한 사회과학
규범과학	바람직한 방향(사회성, 공공성) 으로 유도하기 위한 규범과학

 

 

4) 부동산학의 접근방법(부동산학의 연구방법)

① 법·제도적 접근

부동산학을 권리나 제도 측면에서 연구하는 방법

 

② 행태과학적 접근

인간행동을 중심으로 부동산학을 연구하는 방법

 

③ 종합식 접근

부동산을 법률적, 경제적 기술적 측면에서 종합해서 이론을 구축하고 부동산을 복합개념 측면으로 접근하는 방식

 

④ 분산식 접근

부동산을 부분적으로 다루는 접근방법, 부동산학의 존재를 인정하지 않고 주변 학문을 부분적으로 인정하는 방법

 

⑤ 중점식 접근

부동산 및 부동산활동의 측면에만 중점을 두는 방법

 

⑥ 의사결정적 접근

인간은 합리적 존재이며 자기 이윤의 극대화를 위해 행동한다는 가정에서 출발하여 인간의 의사결정과정에 대한 분석을 통해 연구하는 방법

 

부동산학의 연구분야
1. 부동산의 의사결정분야 (투자, 금융, 개발)
2. 부동산의 의사결정 지원분야 (감정평가, 관리, 마케팅, 상담)
3. 부동산학의 기초분야 (부동산 특성, 부동산 시장, 금융수학, 부동산정책 등)

 

<부동산학 관련 문제>
부동산학의 학문적 성격에 관한 기술이다. 다음 기술 중 틀린 것은?

① 부동산학은 부동산과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하여, 부동산의 법적, 경제적, 기술적 측면의 접근을 시도하는 종합응용과학이다.
② 부동산학이란 부동산활동의 능률화의 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학이다.
③ 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다.
④ 부동산학이 추구하는 가치를 민간부문에 한정하여 볼 때는, 효율성보다는 형평성을 중시하게 된다.
⑤ 부동산학은 순수과학과는 달리 복잡한 현실적 사회문제를 해결하고자 하는 응용과학이다.

<해설>
④ 부동산학의 최우선 가치는 효율성이다. 사적(민간) 부문에 한정하여 볼 때는 형평성보다는 효율성을 중시하게 된다. 그러나 사회적 측면(정부입장, 공적입장)으로는 효율성뿐만 아니라 형평성도 중요하다. 따라서 사회적 측면으로는 효율성과 형평성의 조화가 중요하다. (정답 ④)

 

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부동산활동

부동산활동은 인간이 부동산을 대상으로 전개하는 관리적 측면의 여러 가지 행위를 의미하고 부동산활동의 능률화를 추구하는데 목표를 둔다.

 

1. 부동산활동의 주체

① 공적주체 : 효율성과 형평성의 조화, 소득 재분배

② 사적주체 : 효율성(이윤 극대화)을 중시, 부동산활동 중 가장 활발함

③ 공적주체 + 사적주체

 

2. 부동산활동의 속성

부동산활동은 여러 양면성을 가지고 있으므로 유의해야 한다.

① 과학성(이론분야) + 기술성(실무분야)

② 공공성(공적주체 입장, 부증성) + 사익성(사적주체 입장)

③ 대인활동 + 대물활동(임장활동, 부동성)

④ 장기성(영속성, 비가역성으로 인한 장기적 배려 필요)

⑤ 전문성(1차 수준 : 비전문가, 2차 수준 : 준 전문가, 3차 수준 : 전문가 활동)

⑥ 윤리성(고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리, 공중윤리 등)

⑦ 공간활동(공중, 지표, 지하의 3차원 공간활동)

⑧ 복합개념 (법률적, 경제적, 기술적 측면을 모두 고려하는 복합개념)

 

3. 부동산활동의 일반원칙

부동산과 인간의 관계를 개선하기 위하여 인간이 부동산활동을 전개함에 있어서 지켜야 할 행동지침과 평가기준을 제시

1) 능률성의 원칙

① 소유활동 능률화 (최유효이용 - 최고최선의 이용)

② 거래활동 능률화 (거래질서의 확립의 원칙)

 

2) 안정성의 원칙

일련의 활동에 있어서 종합적 측면으로 안정성을 강조

 

3) 경제성의 원칙

경제성의 원칙 최소투입에 따른 최대효과를 강조

 

4) 공정성의 원칙

사회성·공공성에 따른 공정성을 강조

 

4. 표준산업별 분류에 따른 부동산업의 분류(★)

중분류	소분류	세분류	세세분류
부동산업	부동산 임대 및 공급업	부동산 임대업	주거용, 비주거용, 기타
		부동산 개발 및 공급업	주거용, 비주거용, 기타
	관련 서비스업	부동산 관리업	주거용, 비주거용
		부동산 중개, 자문 및 평가업	부동산 중개 및 대리업 부동산 투자자문업 부동산 감정평가업

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<부동산 활동 관련문제 1>
부동산활동에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

㉮ 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개한다. ㉯ 사회성, 공공성이 있는 재산을 다루므로, 거래당사자는 윤리적으로 행동할 필요가 없으나 부동산업자에게는 높은 윤리성이 요구된다. ㉰ 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다. ㉱ 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동이 아니라 대인활동이라 할 수 있으며, 체계화된 이론활동으므로 기술성보다는 과학성이 강조되어야 한다. ㉲ 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부증성이라는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다.

① ㉮, ㉯
② ㉮, ㉰
③ ㉯, ㉲
④ ㉰, ㉱
⑤ ㉱, ㉲

 

<해설>
㉯ 부동산활동은 사회성 및 공공성이 있으므로 부동산업자뿐만이 아니라 거래 당사자에게도 윤리성이 요구된다.
㉱ 부동산활동은 대물활동이면서 동시에 대인활동이며, 체계화된 이론활동에서는 과학성이 중시되고, 이 원리를 실무활동에 응용한다는 점에서는 기술성을 지니므로 부동산활동은 과학성뿐만이 아니라 기술성도 강조되어야 한다.
㉲부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동성이라는 특성과 대물활동이라는 속성 때문이다.
(정답 ②)

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<부동산활동 관련문제 2>
한국표준산업분류상 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

① 부동산 투자 자문업
② 주거용 부동산 관리업
③ 부동산 중개 및 대리업
④ 부동산 개발 및 공급업
⑤ 비주거용 부동산 관리업

<해설>
④ 부동산 관련 서비스업에는 부동산 관리업과 부동산 중개, 자문 및 감정평가업이 있다. (정답 ④)

 

 

결론

부동산학을 종합과학으로 접근한다면 부동산을 복합개념으로 이해한다는 것이다. 복합개념 부동산은 법률적 측면, 경제적 측면, 기술적(물리적) 측면으로 나뉜다. 부동산학은 추상적 학문, 자연과학, 기초과학, 순수과학이 아니다. 김영진 교수는 부동산학의 연구방법을 분산식, 중점식, 종합식 접근방법으로 나누고 있다.

 

임장활동은 어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 직접 나오는 것을 의미하며, 비가역성은 토지이용에 있어 한번 잘못 이용된 토지는 알맞게 전환하기가 어렵다거나 비용이 많이 투입된다는 의미이다. 부동산업과 관련 없는 업종으로는 금융업, 투자업, 기타 시설 관리업은 해당되지 않는다.

 

이렇게 부동산학, 부동산활동에 대한 기초적인 내용들을 용어위주, 문제를 통해 알아보았다.