특수토지 골프장용지 등 감정평가시 유의사항

특수토지 감정평가 중 골프장용지 등 감정평가 할 때에 유의할 사항에 대하여 살펴보려고 한다. 특수토지에 관한 감정평가는 실무기준해설서에 규정되어 있으며 아래에 설시해놨으므로 참고하길 바란다. 토지에 대한 감정평가를 진행을 하게 될 때에는 특수토지에 대하여 감정평가를 할 일이 생기는데, 일반 부동산 평가와는 상이한 특징들과 성격들이 있기 때문에 감정평가를 할 때에 그 특성들을 반영하여 감정평가를 하여야 한다. 본 글에서는 그러한 특수토지, 특히 골프장용지를 감정평가할 때에는 어떻게 해야하며 어떠한 점들을 유의해야 하는지 간단하게 살펴보려고 한다.

 

 

골프장용지

 

특수토지 감정평가 관련규정

「실무기준」 610 토지 및 그 정착물 1.7 특수토지의 감정평가
1.7.2 골프장용지 등
①골프장용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일 단지로 보고 감정평가하되, 토지에 화채 되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구등(골프장 안의 클럽하우스·창고·오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니한다. 이 경우 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장으로 구분되어 있을 때에는 각각 일 단지로 구분하여 감정평가한다.

②제1항은 경마장 및 스키장시설, 그 밖에 비슷한 체육시설용지나 유원지의 감정평가에 준용한다.

 

 

특수토지 감정평가 규정 취지

본 기준은 골프장용지 등의 감정평가 시 중점을 두어 고려할 사항에 대하여 규정하고 있으며, 골프장용지의 감정평가방법은 경마장 및 스키장시설 등 체육시설용지나 유원지의 감정평가 시에도 활용될 수 있음을 명확히 하고 있다.

 

 

 

특수토지 감정평가 골프장용지 등 감정평가 내용

1. 골프장용지

1) 개념
①골프장용지란 국민의 건강증진 및 여가용 등을 위하여 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 골프장의 토지와 부속시설물의 부지를 뜻한다.

②골프장은 이용형태에 따라 회원제(멤버십) 골프장과 대중(퍼블릭) 골프장이 있다.

③골프장의 주요 가치형성요인으로는 위치, 접근성, 토양·배수·식생, 지형, 전통, 시설관리상태, 코스설계의 적정성 등이 있다.

 

 

2) 구분
①개발지
개발지란 골프코스(티그라운드 · 페어웨이 · 라프 · 그린 등), 주차장 및 도로, 조정지(골프코스 밖에 설치된 연못), 조경지(형질 변경 후 경관을 조성한 토지), 클럽하우스 등 관리시설의 부지를 뜻한다.

②원형보존지
원형보존지란 개발지 이외의 토지로써 해당 골프장의 사업계획승인 시부터 현재까지 원형상태 그대로 보전이 되고 있는 임야, 높지 등의 토지를 의미한다.

 

 

골프장용지 등 감정평가 유의사항

1. 골프장용지 특성의 반영

①골프장용지를 감정평가할 때에는 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 회원 수, 명성 등의 제반요인을 비교요인으로 반영하여야 한다.

②또한, 골프장의 면적은 「체육시설의 설치 · 이용에 관한 법률 시행령」제20조 제1항에 따라 개발지 및 원형보전지 등 골프장으로서 등록된 면적 전체를 일 단지로 하여 감정평가 한다.

③다만, 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장 등으로 구분되어 있을 때에는 그 구분된 부분을 각각 일 단지로 보고 감정평가 한다.

 

2. 거래사례비교법

해당 골프장과 가치형성요인이 유사하고 비교가능성이 높은 골프장이 거래사례가 포착된 경우에 적용할 수 있으며, 해당 거래사례를 기준으로 골프장의 위치, 교통편의 및 접근성, 개발지의 비율, 홀의 수, 회원수, 명성 등을 고려하여 감정평가 하여야 한다.  또한 유사한 거래사례에 대한 자료 조사를 충분히 하여 사례를 많이 수집하는 것이 감정평가의 정확도를 올릴 수 있다.

 

3. 원가법

개발지와 원형보존의 표준적 공사비 및 부대비용을 기준으로 하여 운가법으로 감정평가할 수 있으며, 토지체 화채 되지 아니한 건물, 구축물, 수목(조경수), 기계 · 기구 등(골프장 안의 클럽하우스 · 창고 · 오수처리시설 등을 포함한다)의 가액은 포함하지 아니한다.

 

4. 수익환원법

골프장의 전체 순수익에서 토지 이외의 건물, 구축물에 귀속되는 수익을 제외한  토지만의 수익에 해당하는 부분을 추출하여 수익환원법을 적용하여 감정평가할 수 있다.

 

 

<필수용어정리>
1. 거래사례비교법(감정평가에 관한 규칙 제2조 제7호)
거래사례비교법이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

2. 원가법(감정평가에 관한 규칙 제2조 제5호)
원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

3. 수익환원법(감정평가에 관한 규칙 제2조 제10호)
수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.