표준지공시지가의 의의 법적성질 공시절차 효력

표준지공시지가는 쉽게 말해 표준지의 단위면적당 가격을 말하는 것이다. 표준지 공시지가를 활용하여 감정평가를 행하는 표준지공시지가기준법은 당위가치로 공시된 공시지가를 기준으로 가격을 구하는 방법으로 감정평가에 관한 규칙상 주된 토지평가방법이다.

 

토지를 평가한다는 것은 상당히 어려운 업무로서 그 기준이 되는 표준지공시지가는 국가적인 사업이고 국민의 재산에 영향을 주기 때문에 공정력과 객관성을 지녀야 한다. 따라서 본 글에서는 표준지공시지가의 의의, 법적성질, 공시절차, 효력 등에 대해 살펴보려 한다.

 

넓은 토지위의 나무 한 그루

 

표준지공시지가의 의의 및 취지

표준지공시지가라고 하는 것은 국토교통부장관이 조사, 평가하여 공시하는 표준지의 단위면적당 가격을 말한다. 이는 적정가격을 공시하여 부동산의 적정한 가격형성을 도모하고, 국토의 효율적인 이용 및 국민경제의 발전, 조세의 형평성을 향상하기 위함에 그 취지가 인정된다.

 

 

표준지공시지가의 법적성질

1. 학설

① 공시지가는 보상액 산정 및 개발부담금 산정에 있어서 구속력을 갖는다는 행정행위설

② 이는 지가정책집행의 활동기준 및 대내적인 구속적 계획이라는 행정계획설

③ 공시지가는 개별성, 구체성을 결여한 지가정책의 사무처리기준이라는 행정규칙설

④ 각종 부담금 및 개별공시지가 산정의 기준이 되고, 위법한 표준지공시지가를 기준으로 행해진 처분도 위법하다고 보아야 하므로 법규명령의 성질을 갖는 고시로 보아야 한다는 법규명령의 성질을 갖는 고시설이 있다.

 

2. 판례

공시지가에 불복하기 위하여서는 처분청을 상대로 이의신청절차를 거쳐 그 공시지가 결정의 취소를 구하는 행정소송을 제기하여야 한다고 판시한 바 있다.

 

3. 검토

① 국민의 권리구제 측면에서는 법규명령설이 유리하나 공시지가는 다양한 정책 수립기준으로 활용되므로 적정공시가격의 안정성이 조기에 인정될 필요가 있다.

 

② 따라서 미리 다툴 수 있게 하여 법률관계의 조기 확정을 통한 법적안정성 확보를 도모하기 위하여 처분성을 긍정함이 타당한다.

 

표준지공시지가의 공시절차

국토교통부장관은 표준지 선정 및 관리지침에 따라 선정된 표준지에 대하여 공시일 현재의(시행령 제4조) 적정가격을 조사 및 평가하고 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시하여야 한다.

 

1. 표준지의 선정방법(공시법 제3조 제1항)

토지이용상황, 주변 환경, 사회적, 자연적 조건이 유사한 일단의 지역 내에서 표준지 선정관리지침상 대표성, 중요성, 안정성, 확실성을 충족하는 표준지를 선정한다.

 

2. 조사평가의 의뢰

국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사 평가할 때에는 업무실적, 신인도 등을 고려하여 둘 이상의 감정평가법인등에게 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가 법인등에 의뢰할 수 있다.

 

3. 조사 및 평가

국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사 평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격, 임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근 지역 및 다른 지역과의 형평성 및 특수성, 표준지공시지가변동의 예측 가능성 등 제반상항을 종합적으로 참작하여야 한다.

 

평가원인을 구체적으로 특정하여 명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도가 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도가 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도로 설명됨으로써, 그 평가액이 해당 토지의 적정가격을 평가한 것임을 인정할 수 있어야 한다.

 

4. 제출 및 결정

시·군·구청장의 의견을 청취한 후 보고서를 제출한다. 표준지의 적정가격은 감정평가법인등이 제출한 조사·평가액의 산술평균치를 기준으로 한다.

 

국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시하기 위하여 표준지의 가격을 조사·평가할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지소유자의 의견을 들어야 한다.

 

5. 중앙부동산가격공시위원회 심의

국토교통부장관은 공시하고자 하는 공시지가의 적정성 확보 및 지역 간 균형확보를 위해서 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐야 한다.

 

6. 지가공시 및 열람

① 공시

표준지의 지번, 표준지의 단위면적당 가격, 표준지의 면적 및 형상, 표준지 및 주변 토지의 이용상황, 지목, 용도지역, 도로상황 그 밖에 표준지공시지가 공시에 필요한 사항 등을 공시하여야 한다.

 

② 열람

국토교통부장관은 표준지공시지가를 공시한 때에는 그 내용을 특별시장·광역시장 또는 도지사를 거쳐 시장·군수 또는 구청장에게 송부하여 일반인이 열람할 수 있게 하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 도서·도표 등으로 작성하여 관계 행정기관 등에 공급하여야 한다

 

 

표준지공시지가의 효력 적용

1. 표준지공시지가 효력

표준지공시지가는 토지시장에 지가정보를 제공하고, 일반적인 토지거래의 지표가 되며, 국가·지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나, 감정평가법인등이 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

 

2. 표준지공시지가 적용범위

법인 등의 토지평가기준, 비준표를 적용하여 개별공시지가의 산정기준이 된다. 행정목적을 위한 산정기준이 된다.