부동산 시장의 구조(공간, 자산, 자본, 화폐시장)

부동산의 시장의 구조와 부동산 시장의 특징을 파악하고 알고 있어야 부동산 시장에 대하여 세분화하더라도 그 이해도를 높일 수 있을뿐더러 부동산 시장의 분석을 할 때에도 기본이 된다. 본 글에서는 부동산 시장의 구조가 어떠한 구조로 이루어져 있으며 공간시장과 자산시장 그리고 지본시장과 화폐시장으로 구분이 된다고 하였을 때에 각 시장과의 관계는 어떻게 되는지에 대해 알아보려고 한다. 공간시장 와 자산시장과의 관계, 자본시장과 자산시장 및 화폐시장과의 관계 등 부동산 시장의 구조에 대한 서로 간의 관계에 대해서도 살펴본다.

 

 

부동산 시장의 구조

 

부동산 시장의 구조

부동산은 영속성으로 인해 소유권에서 한시적으로 사용·수익권을 분리하는 임대활동이 가능하며, 이에 따라 경제적으로 생산물이자 동시에 생산요소로 활용된다. '물리적으로 하나의 부동산이지만 권리양태에 따라 공간시장 내 공간재화(생산물)이자 동시에 자산시장 내 투자자본(생산요소)이 될 수 있는데', 투자자본으로서의 부동산은 공간시장에서 결정된 임대료에 의해 수익성이 결정된다는 점에서 공간시장과 연결될 뿐만 아니라 예금, 주식과 같은 다른 투자자본과의 수익성 경쟁이 이루어진다는 점에서 화폐·자본시장과도 연결된다.

 

물리적으로 하나의 부동산이지만 권리양태에 따라 공간시장 내 공간재화(생산물)이자 동시에 자산시장 태 투자자본(생산요소)이 될 수 있는데 :
☞ 주택시장이 자산시장으로 바뀌면 공급만으로는 시장을 안정시키기가 쉽지 않다. 공급뿐만 아니라 합리적 수요 관리, 심리적 접근이 병행되어야 성공할 수 있다. 하지만, 사용가치 중심의 상품 시장은 그렇게 복잡하지 않다. 상품 시장은 가수요보다는 실수요 위주로 형성되는 곳으로 안정적인 흐름을 보인다.

 

1. 공간시장

공간시장이란 공간이용을 목적으로 부동산 권리를 교환하여 임대료가 결정되는 부동산시장을 말한다. 공간시장에서 거래되는 상품은 부동산 공간에 대한 사용권으로, 수요(임차수요)와 공금(임대공급)에 따라 가격(임대료)과 거래량(점유율)이 결정된다.

 

부동산의 고정성과 부증성에 따라 특정 지역과 용도의 임대공간 공급은 고정되어 있으므로, 임대료는 단기적으로 임차수요에 의해 결정되나 장기적으로는 임대공간의 신규 공급에 의해 영향을 받을 수 있다. 공간시장에서 결정된 임대료는 곧 자산시장에서 부동산자산의 수익성을 의미하기 때문에 가격에도 영향을 미친다.

 

2. 자산시장

자산시장이란 현금흐름을 목적으로 부동산 권리를 교환하는 부동산 시장을 말한다. 자산시장에서 거래되는 상품은 수익을 발생시키는 부동산 자산에 대한 소유권으로, 수요(투자수요)와 공급(매매공급)에 따라 가격과 거래량이 결정된다. 자산시장의 가격은 공간시장에서 결정된 임대료와 수요자(투자자)의 기대수익률에 따라 결정된다.

 

동일한 임대수익이라도 투자자의 기대수익률에 따라 다른 가치를 가질 수 있는데, 기대수익률이 높으면 지불용의 가격(willing to pay)이 낮아지지만 반대로 기대수익률이 낮으면 더 높은 가격을 지불하게 된다.

 

기대수익률(expected rate of return)이란 투자를 통해 예상되는 수익과 투자원금의 비율로서, 합리적인 투자자는 주식, 채권, 부동산, 예금 등 여러 투자대상 중 투자원금 대비 더 높은 수익을 발생시키는 자산, 즉 기대수익률이 높은 자산을 선호한다.

 

부동산은 중위험·중수익의 특징을 나타내는 투자상품이므로, 부동산 자산에 대한 기대수익률은 고위험 투자대상인 주식의 기대수익률보다 낮지만 안전하고, 저위험 투자대상인 예금의 기대수익률인 금리보다 높지만 위험한 것이 일반적이다. 즉 자산시장의 수요는 대체·경쟁관계에 있는 자본시장·화폐시장의 수익률과의 상대적 우열관계에 의해 결정되는 것이다.

 

<참고사항_디파스퀠리·위튼의 4 사분면 모형(DW model)>
- 공간시장과 자산시장 간의 상호관계를 4 사분면 모형을 이용하여 설명하는 모형으로, 장기적인 균형상태에 이르는 전체 부동산 시장의 구조를 나타낸다.

- 4 사분면은 단기 공간시장(1 사분면), 단기 자산시장(2 사분면), 장기 자산시장(3 사분면), 장기 공간시장(4 사분면)으로 구성된다.

- 1 사분면에서는 수요곡선(임차수요)과 공급곡선(임대공급)의 균형으로 임대료(y)가 결정된다.
- 2 사분면에서는 1 사분면에서 결정된 임대료와 환원율(capitalization rate)의 균형으로 자산가격(x)이 결정된다.
- 3 사분면에서는 2 사분면에서 결정된 자산가격과 재조달원가곡선의 균형으로 신규건설량(y)이 결정된다.
- 4 사분면에서는 3 사분면에서 결정된 신규건설량과 감가상각곡선의 균형으로 장기재고량(x)이 결정된다.

- 디파스퀠리·위튼의 4 사분면 모형은 부동산 시장의 구조 및 작동원리를 간략히 설명하는 장점이 있으나,
① 공실률에 대한 고려가 없다는 점
② 자본환원율을 단순히 투자자에 의해 결정되는 외생변수로 본다는 점
③ 정부정책이나 세금 등에 대한 영향을 고려하지 않는다는 점
④단일요인에 의한 순차적 변동 외에 복합적 변동을 설명할 수 없다는 점 등의 한계를 갖고 있다.

 

3. 자본시장

1) 자본시장의 의의

자본시장이란 장기자금의 수요와 공급이 이루어지는 시장을 말한다. 자본시장에서 거래되는 상품은 주식, 채권 등 1년 이상 장기간 운용되는 자산에 대한 소유권(증권, security)으로, 자본시장의 가격은 수익률이 된다.

 

자본시장의 수요자(투자자)는 주식, 채권의 매입을 통해 기업 등에 자금을 빌려준 대가로 배당, 이자수익을 얻으며, 자본시장의 공급자(기업 등)는 배당, 이자수익을 지불하는 대가로 장기자금을 조달할 수 있다.

 

자본시장은 화폐시장과 대비 상대적으로 장기간의 자금대차가 이루어지므로 합리적인 투자자의 기대수익률은 화폐시장의 기대수익률인 금리 대비 높은 것이 일반적이나, 주식의 경우 주식을 발행한 기업의 업종·규모 등 특성에 따라 다르며, 채권의 경우에도 채권을 발행한 기관의 종류·발행조건·신용등급 등에 따라 상이할 수 있다.

 

2) 자본시장과 자산시장의 관계

부동산은 부증성과 고가성으로 인한 진입장벽과 고정성과 개별성으로 인한 거래비용이 높고 환가성이 떨어지는 등 주식과 채권과는 달리 일반 투자자의 시장 참여가 제약되었으나, 부동산주식(REITs)·부동산채권(REF)·주택저당채권(MBS) 등 부동산 권리를 증권화(Securitization)한 투자상품이 출시되면서 시장 간 경계가 희미해지며 장기적으로 통합되는 현상을 보이고 있다.

 

부동산에 기초한 권리가 증권거래소에 상장되면서, 중위험·중수익 투자상품으로써 부동산의 수익성은 유지하되 고가성은 완화되고 거래비용은 낮아비며 환가성은 개선되는 등 자산시장의 수요 증대에 기여하고 있다.

 

오늘날 미국의 부동산 시장은 증권시장과 떼어놓으려야 떼어놓을 수 없는 깊은 관련을 맺고 있다. 부동산 자체의 실제 성과보다는 증권시장 참가자들의 행동이나 가치평가, 기대수익률에 더 큰 영향을 받고 있는 것이다.

 

1990년대 중반 이후 월스트리트 가는 크게 두 가지 방법으로 부동산에 투자를 하여왔다. 첫째는 MBS의 인수이고, 둘째는 REITs에 대한 투자이다.

 

통상 부동산 투자는 장기적인 관점에서의 의사결정이었기 때문에 단기적인 시장상황에 대한 요인은 그리 큰 변수가 아니었지만 오늘날에는 단기적 시장요인의 중요성이 점차 확대되고 있다.

 

 

4. 화폐시장

1) 화폐시장의 의의

화폐시장이란 단기자금의 수요와 공급이 이루어지는 시장을 말한다. 화폐시장에서 거래되는 상품은 콜, 양도성예금증서, 환매조건부채권, 기업어음, 정기예금, 정기적금 등 1년 미만의 단기자금을 말하며, 화폐시장의 가격은 원금에 지급되는 기간당 이자의 비율인 금리(interest rate)이다.

 

화폐시장의 공급자(예금주)는 정기예금 등의 상품을 매입하여 금융회사에 자금을 공급하고 이자수익을 얻으며, 화폐시장의 수요자는 대출 등을 통해 이자비용을 지불하고 자금을 조달할 수 있다.

 

금리는 국민경제의 근간을 이루는 화폐를 가치를 의미하며 물가 등 실물 경제활동에도 중대한 영향을 미치므로, 한국은행 금융통화위원회를 통해 정책적으로 최소 금리 수준인 기준금리(base rate)를 결정하고 있다. 금융기관의 시장금리는 기준금리에 발행비용과 사업이윤 등을 가산해 결정되므로, 기준금리는 금융기관 간 초단기 금리인 콜금리부터 예·적금 및 대출금리 등에 순차적으로 영향을 미친다.

 

2) 화폐시장과 자산시장의 관계

화폐시장은 부동산의 시장 투자자·매수자들의 매수자금, 시행자·공급자들의 건축비용 등 자금을 공급해 주는 역할을 한다. 금리가 상승하면 자금대차에 따른 비용인 이자가 증가해 기업의 투자와 개인의 소비를 억제하며 물가에 하방압력으로 작용한다.

 

반대로 국가경제가 침체된 경우 금리를 인하해 투자와 소비를 촉진하고 생산과 고용이 증가하도록 촉진할 수 있으나, 총수요 증가에 따라 물가가 적정 수준 이상으로 상승하는 경우 실물 경제활동이 위축되고 화폐가치가 하락하는 등의 부작용이 발생할 수 있다. 따라서 금리는 물가를 비롯해 국민경제의 제반 상황을 종합적으로 고려하여 조정되어야 한다.

 

<부동산 시장과 관련된 용어 설명>

①부동산투자회사(REITs, Real Estate Investment Trusts)란 주주들에게 자금을 조달하여 부동산 및 관련 증권에 투자하고, 발행한 수익을 주주들에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 회사를 말하며, 「부동산투자회사법」에근거한다.
② 주택저당채권(MBS, Mortgage Backed Securities)이란 주택에 설정된 저당권에 기초하여 발행된 채권을 말한다.
③ 부동산 증권화란 부동산의 권리를 자본시장에서 유통시키기 위하여 유가증권을 발행하는 것을 말한다.
④ 화폐시장이란 단기자금의 수요와 공급을 통해 이자율과 통화량이 결정되는 경제공간을 말한다.
⑤ 콜이란 금융기관 사이에서 거래되는 30일 이내의 단기자금을 말한다.
⑥ 양도성예금증서(CD, Certificate of Deposit)란 은행의 정기예금에 양도성을 부여한 것을 말한다. 양도성예금증서는 최소예치금과 만기일이 명시되어 있어 보통예금보다 높은 수익률을 나타낸다.
⑦ 환매조건부채권(RP, Repurchase Agreement)이란 금융기관이 일정 기간 이후 확정금리를 가산하여 재구매하는 조건으로 발행하는 채권을 말한다.
⑧ 기준금리란 한국은행이 금융기관과 거래를 할 때 기준이 되는 금리로서, 정책적 성격을 갖는다.
⑨ 시장금리란 금융기관이 가계 및 기업과 거래를 할 때 적용되는 금리를 말한다.