부동산 기초지식(4) 부동산의 특성

본 글에서는 부동산 기초지식 중 부동산의 특성에 대해서 알아보려고 한다. 부동산의 특성은 크게 물리적 특성과 인문적 특성, 경제적 특성으로의 파생 등의 특성으로 나뉘게 된다. 부동산은 고유의 물리적 특성으로 인해 일반 재화와 다른 특성을 나타낸다. 부동산은 고정성으로 인해 일반 재화와 달리 지역시장에서 지역적 가격 수준을 형성한다. 부동산은 개별성으로 인해 일반 재화와 달리 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다.

 

부동산을 소유하기 위한 서류

 

1. 물리적 특성

부동산은 물리적 측면에서 토지와 정착물을 말하며, 부동산의 특성 역시 물리적 특성을 갖게 된다. 물리성은 고정적이고 경직적인 성질로, 부동산은 일반 재화와 다른 고정성, 부증성, 영속성, 개별성의 특징을 갖는다. 한편 토지는 자연의 창조물로 영구히 존재하나 정착물은 인류의 창작물로 시간에 따라 마모되거나 소멸하므로, 부동산의 물리적 특성은 토지를 중심으로 결정된다.

 

1) 고정성

고정성이란 토지의 위치를 인위적으로 이동시킬 수 없다는 지리적 위치의 절대성을 말한다. 부동산은 고정성으로 인해 시장활동의 범위가 전국이 아닌 특정 지역으로 국지화되어, 시장정보의 확보를 위해 별도의 정보활동이나 임장활동이 필요하다. 위치에 따라 가격이 달라지는 위치가격이 형성되며, 가격이 외부 환경과의 관계나 변화에 영향을 받는다.

 

2) 부증성

부증성이란 토지는 추가적인 생산요소를 투입하더라도 물리적인 절대적인 양을 증가시킬 수 없다는 것을 말한다. 부동산은 부증성으로 인해 수요 대비 공급이 부족한 상대적 희소성을 갖게 되는데, 이로 인해 희소한 자원을 취득하기 위한 수요자 간 경쟁으로 가격이 상승하고, 희소한 자원을 효율적으로 활용하기 위한 용도 간 경쟁과 고밀도 이용이 촉진된다.

 

3) 영속성

영속성이란 토지는 사용이나 시간에 의해 마모되거나 소멸되지 않는다는 것을 말한다. 부동산은 영속성으로 인해 시장활동에 있어 '장기적인 관점'이 요구되는데 투자에 따른 수익과 원금의 회수가 장기에 걸쳐 이루어지기 때문이다. 또한 토지는 영구히 존재하기 때문에 한시적으로 소유권에서 사용·수익권을 분리하는 임대활동이 가능하다.

 

4) 개별성

개별성이란 토지는 물리적으로 동일하지 않다는 것을 말한다. 부동산은 개별성으로 인해 인근지역에 소재하더라도 위치, 형상, 면적이 상이해 일률적인 표준화가 불가능하고 같은 상품에는 하나의 가격만 성립한다는 완전경쟁시장의 일물일가법칙이 성립할 수 없다. 개별성을 가진 토지에 대한 시장정보를 확보하기 위해서는 별도의 정보활동이나 임장활동이 필요하다.

 

2. 인문적 특성

부동산의 물리적 특성은 고정적이고 경직적인 성질로 부동산 시장에서 수요, 공급 및 거래활동이 원활하게 이루어지고 가격이 안정적으로 형성되는 데 있어 제약이 된다. 그러나 부동산은 물리적 측면 외에도 경제적, 사회적 측면을 가지고 있으며, 경제활동과 공공복리의 대상으로 이용되며 물리적 특성이 일부 완화된다.

 

1) 용도·이용의 다양성

용도·이용의 다양성이란 토지는 여러 가지 용도 간 경쟁이나 전환을 통해 다양한 용도로 이용될 수 있다는 것을 말한다. 토지의 다양성은 용도별 수요 유입과 용도 간 경쟁이 이루어지기 위한 전제조건으로 토지의 가치를 극대화하므로, 결과적으로 최고의 수익성을 가진 용도인 최유효이용으로 활용된다. 다양성은 고정적이고 경직적인 토지의 부증성과 개별성을 완화하는 특성이다.

 

2) 병합·분할의 가능성

병합·분할의 가능성이란 토지는 이용활동에 따라 여러 필지로 분할하거나 하나의 필지로 병합될 수 있다는 것을 말한다. 권리의 측면에서 소유권을 공중권·지상권·지하권으로 분할하거나, 구분소유권·구분지상권으로 분할할 수 있으며, 사용·수익·처분권으로 분할하는 것도 포함된다. 병합·분할의 가능성은 고정적이고 경직적인 토지의 부증성과 개별성을 완화하는 특성이다.

 

3) 사회·경제·행정적 위치의 가변성

사회·경제·행적적 위치의 가변성이란 토지는 사회적, 경제적, 행정적 위치에 따라 가치가 변할 수 있다는 것을 말한다. 사회적으로 인근지역의 인구가 증가·감소하거나, 경제적으로 산업이 유입·쇠퇴하거나 고용이 증가·감소하는 경우, 행정적으로 용도지역이나 금융·세금정책이 변화하는 경우 토지의 가치는 크게 달라질 수 있다. 가변성은 고정적이고 경직적인 토지의 고정성과 개별성을 완화하는 특성이다.

 

3. 경제적 특성

부동산은 경제적 측면에서 생산물·생산요소시장에서 거래되는 하나의 상품이다. 비록 물리적 특성에 따라 원활한 시장활동에 제약이 따르지만, 사회·경제적 환경이 변화하고 그에 따라 용도 간 경쟁과 병합·분할이 이루어지며 경제적 특성은 지속적으로 변화하고 있다.

 

1) 수요의 국지성·개별성

부동산은 고정성과 개별성에 따라 수요 역시 지역·용도별로 파편화된다. 따라서 수요의 관리가 어렵고, 지역·용도 간 수요 불균형이 발생할 수 있다.

 

2) 공급의 비탄력성

토지의 부증성에 따라 물리적인 양을 증가시킬 수 없고, 건물은 건축기간에 따라 공금의 시차가 존재한다. 따라서 부동산은 공급 비탄력성으로 인해 단기에는 수요에 의한 가격 민감도가 높고, 장기에는 일시적인 공급에 따른 가격 변동이 발생할 수 있다.

 

3) 가격의 불균형성·시장의 비효율성

완전경쟁시장이란 다수의 거래자들이 동질의 상품을 거래하며, 거래자들이 상품의 가격·품질 등에 대한 완전한 정보를 가지고 시장진출입이 자유로운 시장을 말한다. 완전경쟁시장에서는 균형가격이 성립해 시장의 효율성을 달성할 수 있다.

그러나 부동산은 부증성에 따른 고가성으로 시장 참여에 제약이 있으며, 고정성과 개별성에 따라 상품이 이질적이고, 수요의 국지성, 개별성과 공급의 비탄력성으로 인해 자유로운 거래가 제한된다. 따라서 안정적인 균형가격의 성립이 어려우며 효율적 시장의 성립이 제한된다.

 

<참고> "부동산의 경제적 특성과 시장실패, 정부개입, 정부실패"

- 시장실패란 경제문제를 해결하기 위한 수단인 시장경제가 합리적 자원 배분에 실패하는 것을 말한다.
- 시장실패의 원인은 대표적으로 불완전경쟁, 정보비대칭(information asymmetry), 외부경제 등이 있다. 부동산 시장 역시 불완전경쟁시장이자 정보비대칭 시장으로 시장실패가 발생할 수 있다.
- 시장실패의 해결은 대표적으로 시장규제, 세금 및 보조금정책 등의 정부개입이 있다. 그러나 정부개입 역시 정책오류, 부정부패 등에 의해 정부실패가 발생할 수 있다.
- 시장경제와 정부개입의 목적은 경제의 효율성과 사회적 복지를 이루는 것으로 상호 보완적인 관계를 가지고 있다.