부동산 시장의 개념, 부동산 시장의 기능, 분류

부동산 시장이란 부동산의 교환 및 가격 결정이 이루어지고, 주동산 자산의 이용형태 및 배분이 결정되는 공간을 말한다. 다시 말해 부동산 시장은 매수자와 매도자에 의해 부동산의 교환이 이루어지는 곳으로써 수요와 공금의 조절, 가격의 결정, 공간배분이 이루어지는 곳이다. 부동산 시장의 기본적은 개념과 부동산 시장은 어떠한 기능을 하며 부동산 시장을 어떻게 분류가 되는지 그 구조를 간략하게 파악해야 할 필요성이 있다. 본 글에서는 부동산의 시장의 개념, 부동산 시장의 기능, 분류 대하여 살펴보려고 한다.

 

부동산의 권리가 매매되는 부동산 시장

 

부동산 시장의 개념

부동산 시장이란 부동산 권리의 교환을 통해 가격, 임료, 환원이율 등이 결정되는 추상적인 경제공간을 말한다. 부동산 시장에서는 수요자와 공급자가 만나 가격, 임료 및 수익률 등 제 변수들이 결정되나, 구체적인 물건의 교환이 이루어지는 일반 재화시장과 달리 권리 형태의 교환이 이루어진다는 점에서 추상적인 경제공간이다.

 

부동산 시장의 기능

시장은 재화 또는 용역의 거래가 이루어지는 공간으로서, 시장의 기능은 수요·공급에 따라 결정된 가격으로 상품을 거래하며 동시에 가격에 의해 다시 수요·공급을 조절하는 것이다. 부동산 시장 역시 마찬가지로 부동산이라는 물리적 재화의 권리에 대한 거래가 이루어지는 공간으로서, 부동산 시장의 기능은 가격과 임료 등 제 권리에 대한 가격을 결정하고 권리의 교환을 이루며 동시에 가격에 의해 다시 수요·공금을 조절하는 것이다.

 

부동산 시장의 분류

부동산을 용도·유형별로 분류할 수 있듯이, 부동산 시장 역시 용도·유형 등에 따라 다양하게 분류할 수 있다. 부동산은 지역·용도·유형에 따라 각각의 하위시장(sub market)을 형성하며 부동산 가격 역시 하위시장별로 다르게 형성되므로, 부동산 시장을 분석하기 위해서는 시장세분화(market segmentation)가 전제되어야 한다. 하위시장은 한 가지 분류체계가 아닌 여러 가지 분류체계가 복합적으로 적용된다는 점에 유의해야 한다.

 

1. 지역별 시장

부동산은 고정성을 가지고 있으므로, 대상 부동산이 소재한 지역에 따라 지역별 시장(local market)으로 분류할 수 있다. 지역별 시장은 행정구역을 기준으로, 수도권·지방시장, 서울·경기도시장, 강남·강북시장, 마포구·관악구시장 등으로 다양하게 분류할 수 있다. 지역별 시장에서는 물리적·기능적으로 동일한 부동산이라도 그 가치가 상이할 수 있다.

 

2. 용도별 시장

부동산은 용도의 다양성을 가지고 있으므로, 용도에 따라 용도별 시장으로 분류할 수 있다. 용도별 시장은 주거용 시장, 상업용 시장, 산업용 시장, 농업용 시장 등으로 분류할 수 있다. 산업의 발전에 따라 용도별 부동산에 대한 수요는 변화하였으며, 도시의 형성과 발전에 따라 주거·상업·산업용 부동산에 대한 수요도 변화하고 있다.

<추가 설명>
용도별 시장 : 개발도상국에서는 도시화로 인해 도시의 주거수요가 증가하고 있다. 신규 주거공급은 오피스, 경공업, 리테일 등 다른 토지용도와 경쟁하고 있다.

 

3. 유형별 시장

부동산은 영속성을 가지고 있으므로, 이용형태 및 권리양태에 따라 유형별 시장으로 분류할 수 있다. 유형별 시장은 토지 및 정착물의 이용형태에 따라 토지 시장, 복합부동산 시장, 집합부동산 시장으로 분류할 수 있으며, 권리양태에 따라 매매시장과 임대시장으로 분류할 수 있다.

<추가 설명>
집합부동산 : 분양상품은 언제나 관리이슈가 발생한다. 공유지의 비극과 같이 일반 복합부동산과 관리의 질에서 차이가 발생한다. 재개발은 어렵고 리모델링이 최선이다.

 

4. 경제별 시장

부동산은 영속성을 가지고 있으므로, 이용목적에 따라 경제별 시장으로 분류할 수 있다. 경제별 시장은 생산물로써 공간을 이용하기 위한 목적의 공간시장과 생산요소로 현금흐름의 가치를 추구하는 자산시장으로 분류할 수 있다. 공간·자산시장은 권리양태와 무관하게 부동산의 이용 목적을 기준으로 한 분류이나, 현실적으로 공간시장과 임대시장, 자산시장과 매매시장이 유사한 분류체계로 활용되고 있다.

 

5. 그 외의 분류

그 외에도 부동산 시장은 ① 임대수익의 발생 여부를 기준으로 한 수익성·비수익성 부동산 시장, ② 규모를 기준으로 한 대형·중형·소형 부동산 시장, ③ 시기를 기준으로 한 단기·중기·장기 부동산 시장으로 다양하게 분류할 수 있다.

<추가 설명>
수익성·비수익성 부동산 시장 : 시장의 변동성은 주로 실수요보다는 투기적 수요가 많을 때, 사용가치보다는 시장에서 바꿀 수 있는 교환가치를 추구하는 수요가 많을 때 심하게 나타난다. 실수요 상품보다 투자재 성격이 강한 상품일수록 금리의 영향을 많이 받는다. 일반 아파트보다 재건축 아파트의 금리 민감도가 높다.