부동산가격의 본질 특징 가치형성원리 기준시점간 관계

부동산가격의 본질과 부동산가격의 특징 및 가치형성원리에 대해 알아보며, 부동산가격과 기준시점 간의 관계에 대해 알아보려고 한다. 부동산은 일반재화와는 다르게 불완전경쟁시장의 대표적 재화로 분류되고 있다. 따라서 시장의 수요공급이 왜곡되는 특성을 지니게 되므로, 부동산 가격도 일반재화와는 다른 특성이 있다. 본 글에서는 부동산가격을 전박적으로 검토함으로써, 부동산 가격이 일반재화의 가격과 어떤 차별성을 갖는지를 파악하려고 한다. 따라서 부동산의 특성을 보다 이해하는 기회가 되기를 바라며 글을 정리해보려고 한다.

 

부동산 가격 부동산 가치형성원리

 

부동산 가격의 본질

1. 위치가격

부동산은 자연적 특성 중 하나인 고정성으로 인하여, 주위의 환경에 의해 가격이 형성되는 특징이 있다. 그중 가장 중요한 것이 접근성으로써 이로 인해 부동산 가격은 위치가격이라고 까지 언급된다. 즉, 역세권 근처에 있는지 여부, 부동산의 위치가 독점적인지 여부에 따라 부동산가격은 절대적으로 큰 영향을 받는다.

 

2. 가치와 가격의 구분

일반 경제학에서는 가격은 가치의 화폐적 표전으로 양자는 장기적으로 일치하지만, 부동산학에서는 가치와 가격은 엄밀히 구분하고 있다. 즉 가치는 장래 편익의 현재가치로 정의되지만, 가격은 매수자와 매도자사이에서 실제 거래된 금액을 의미한다. 실제의 부동산시장에서 부동산 가격은 실제 거래당사자간 편의와 협의에 의해서 결정되기 때문에 표준가격이나 균형가격의 발현이 어렵다.

 

 

 

부동산가격의 특징 및 가치형성원리

1. 부동산 가격의 특징

1) 가격과 임료로 표시

일반재화와 달리 부동산은 교환의 대가인 가격과 용익의 대가인 임료로 표시된다. 이는 부동산의 영속성으로 인한 것으로 용익의 목적과 소유의 목적이 서로 상충됨에서 비롯된다. 따라서, 가격과 임료의 가치형성요인은 사뭇 다르다.

 

2) 소유권 기타 권리이익의 가격

부동산은 물리적 실체의 가격이 아니라 소유권 기타 권리이익의 가격이다. 즉 취득 사용 처분권으로 이루어지는 소유권의 가격이며, 기타 세부 권리에 따라 가격도 형성된다. 따라서, 감정평가 시 소유권 등에 대한 진정한 권리 여부를 파악함이 매우 중요한 절차이다.

 

3) 장기적 배려하에서 형성

부동산은 영속성 및 용도의 다양성 등으로 인해 장기적인 배려하에서 형성된다. 즉 부동산이 속하는 지역은 고정된 것이 아니고 항상 변화하고, 이에 따라 부동산 가격도 장기적인 배려하에 결정된다.

 

4) 부동산 거래의 특수성

부동산은 거래등의 필요에 의해 개별적으로 형성되고 개별적인 동기나 특수한 사정이 개입되기 쉬우며, 정보 취득도 쉽지 않다.

 

2. 부동산 가치형성과정

1) 가격 수준의 형성

부동산은 지역성이 존재하여 부동산이 속한 지역과 상호 대체, 경쟁, 보완, 협동의 관계를 가지면서 가격이 형성된다. 이러한 지역성은 다른 지역과 구별되는 그 지역만의 특성을 가지며, 또한 시간의 흐름에 따라 변화하는 특징이 있다. 이러한 지역성 등의 존재는 지역적 가치형성요인을 구성하게 되고, 따라서 동일하거나 유사한 지역은 이에 따른 표준적 사용과 가격 수준이 형성된다.

 

2) 구체적 가격의 결정

지역적으로 가격 수준이 형성이 되면, 구체적 가격은 부동산의 개별적 특성에 의해 좌우된다. 즉 토지의 개별적 가치형성요인과 건물의 개별적 가치형성요인에 영향을 받아 최유효이용이 결정되고, 매수자 매도자의 협상력에 의해 구체적으로 가격이 결정된다.

 

 

부동산 가격과 기준시점 간의 관계

1. 위치의 가변성

부동산은 부동산이 속한 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치의 변화에 의해 부동산 자체의 가격도 변화하는 특징이 있다. 즉 부동산의 가격은 고정된 것이 아니고, 시간의 흐름에 따라 변동되는 가변성을 가지고 있다.

 

2. 기준시점의 필요성

1) 기준시점의 의의(「감정평가에 관한 규칙」 제9조 제2항)

기준시점이란 부동산 감정평가에 있어서의 평가기준일을 의미한다. 즉 기준시점을 기준으로 형성되는 가격을 평가금액으로 기재하는데, 이는 평가시점과는 엄밀히 말해 구분되며, 일반적으로 가격조사 완료일을 기준으로 한다.

 

2) 기준시점의 필요성

① 부동산 가격의 가변성

부동산 가격은 그 지역의 사회적, 경제적, 행정적 위치의 변화에 영향을 받는 가변성을 지니고 있으므로, 어느 시점에서의 가격을 구할 필요가 있고, 이때의 시점을 기준시점이라고 한다.

 

② 책임소재의 명확화

부동산의 가격은 가변성을 지니므로, 향후 책임을 구할 필요가 있을 때 책임소재를 명확하게 하기 위해서도 기준시점이 필요하다.

 

③ 장래편익의 기준시점

부동산 가치는 장래편익의 현재가치이므로 장래편익을 현가화 하기 위해서는 현재의 시점을 미리 정하여야 한다. 기준시점은 이러한 현재의 시점을 의미하고 있다.

 

3. 부동산 가격과 기준시점의 관계

1) 일반적인 관계

부동산의 가변성으로 인해 일정 시점에서의 가격을 구할 필요가 있다. 따라서 부동산 가격의 의미는 통상 가격변동의 흐름 속에서 특정시점의 가격을 의미하고, 감정평가의 금액은 특정시점을 기준으로 한 가격이다.

 

2) 공적평가 시의 관계

감정평가의 방법을 법령에서 정한 법정평가의 경우에 기준시점은 일반적인 가격조사완료일이 아니라, 병영에서 정한 시점이 될 경우가 있다. 이는 개발이익 배제 등 정책적으로 부동산 가격의 가변성을 제한적으로 적용함을 의미하는데, 구체적으로 보상평가 시 재결평가나 이의재결평가를 재결시점으로 하는 경우나 재개발, 재건축의 감정평가 시 기준시점을 사업인정일등으로 정하는 경우에 사례를 찾아볼 수 있다.

 

 

특정가격과 한정가격의 개념

1. 특정가격의 개념

평가목적, 대상물건의 성격상 시장가치로 평가함이 적정하지 아니하거나 특수한 조건이 수반되는 경우 그 목적, 성격이나 조건에 맞는 가격을 의미한다. 즉, 국내에서는 시장가치가 아닌 가격을 통칭 시장가치 외의 가치라고 하고 있다.

 

이에 반해 일본에서는 특수가격, 특정가격, 한정가격 등 특정가격을 보다 세분하고 있으며, 국내에서는 일본의 상기 가격을 모두 의미한다고 볼 수 있다.

 

2. 한정가격의 개념

특정가격의 하나인 한정가격은 일반적으로 병합이나 분할의 경우 시장이 상대적으로 한정될 때 특정 당사자 사이에만 그 타당성이 인정되는 가격이다. 인접지와의 합명 및 분할로 인하여 가치의 증가가 발생하는 경우에는 이것이 양 당사자 사이에 적절히 배분된 가격이다.

 

 

결론

지금까지 부동산 가격의 본질과 부동산 가격의 특징 및 가치형성원리 등에 대하여 전반적으로 간략하게 살펴보았다. 비록 자본주의 사회 즉 시장원리가 지배하고 있는 사회에 가까운 게 현재의 사회이라고는 하나, 모든 자본주의의 재화가 시장성을 지닌다고 볼 수는 없다. 부동산을 굳이 예시로 들 수 있다. 상기 검토한 바와 같이 일반적인 재화와는 가치형성과정이나 특징, 본질 등 모든 면에서 일반재화와는 구별된 특성일 보인다. 따라서 부동산 가격은 일반인이 전문적 지식 없이 가격을 산정할 수 없고, 전문가에 의한 감정평가가 반드시 필요하다.