부동산 시장의 경기변동의 유형과 요인, 원인에 대해 정리해보고자 한다. 부동산 시장은 부증성, 영속성 등 부동산의 물리적인 특성으로 인하여 공급이 비탄력적인 시장이며 장기적인 시장을 형성하게 된다. 부동산 경기변동이란 부동산 시장이 일정한 주기로 확장과 수축을 반복하는 것을 말한다. 이러한 부동산 시장의 경기변동의 정의를 알아보고 부동산 경기변동의 유형과 경기변동의 요인은 어떠한 것들이 있으며, 원인은 무엇인지 알아보려고 한다. 또한 부동산 경기변동은 어떠한 특징을 가지며, 경기변동의 측정 및 예측에 대하여 정리해보고자 한다.
부동산 시장의 경기변동의 정의
경기(market conditions)란 자본주의 경제에서 시장의 상황을 말하며, 경기는 일정한 상태를 지속하는 경우는 드물고 활동적인 움직임을 반복한다. 경기변동이란 경제활동의 상승국면과 하락국면이 주기적으로 반복되는 현상을 말한다. 부동산은 국가경제를 구성하는 중요한 부문으로, 일반적인 경기변동과 마찬가지로 상승과 하락을 반복한다. 부동산 경기는 주로 건축경기를 말하지만, 지가 수준이 높은 우리나라에서는 주거용 부동산 시장의 경기변동, 토지시장의 경기변동이 중요한 비중을 차지한다.
부동산 시장의 경기변동의 유형
☞경기변동의 유형
경기주기의 하락은 상승에 따른 결과이며, 동시에 또 다른 상승의 요건이다. 불황이 오는 것이 확실하다면, 가는 것 또한 확실하다. 아무도 물건을 사려하지 않을 때 물건의 가격이 싸다. 불황이 단지 위협이 아닌 기회인 이유는 낮은 기회비용 때문이다.
1. 계절적 변동
계절적 변동이란 계절의 특성과 그에 따른 생활의 변화로 인해 부동산 경기가 변동하는 것을 말한다. 대표적으로 겨울에 추위로 인해 건축활동이 부진하거나 여름에 해변에 위치한 관광지의 부동산 거래가 활발해지는 현상이 있으며, 방학기간에 대학교 근처의 임대주택 거래량이 감소하는 현상 역시 계절적 변동에 해당한다. 계절적 변동은 인위적으로 통제할 수는 없으나 일정 정도 예측이 가능하다는 특징을 가지고 있다.
2. 순환적 변동
순환적 변동이란 일정한 주기 내에서 부동산 경기가 변동하는 것을 말한다. 순환적 변동의 경기순환은 확장기, 후퇴기, 수축기, 회복기 4가지 국면으로 구분할 수 있으며, 확장기(회복-확장)와 수축기(후퇴-수축) 2가지 국면으로 구분할 수도 있다. 순환적 변동의 일반적인 주기는 1~12년 사이로 조사된다.
1) 확장기(expansion)
확장기에는 기업의 생산 및 공급활동이 증가하며, 소득과 고용의 증가로 수요도 동반상승한다. 초과수요로 인해 가격이 상승하고 거래량도 증가하므로, 과거 거래가격은 신규 거래에서 하한선을 형성한다.
2) 후퇴기(recession)
후퇴 기는 초과수요가 해소되고 초과공급으로 전환되는 시점이며, 순환국면의 정점(peak)에 해당한다. 부동산 거래량이 감소하기 시작하며, 과거 거래가격은 신규 거래에서 하한선을 형성한다.
3) 수축기(contraction)
수축기에는 초과공급의 결과로 생산활동 및 공급이 감소하며, 기업활동의 위축으로 소득과 고용이 감소하며 수요도 동반 하락한다. 거래량은 감소하여 필요최소한의 수준으로 낮아진다. 과거 거래가격은 신규 거래의 상한선이 되며, 부동산 거래에 있어 급매·청산 등 특별한 사정이 개입될 수 있다.
4) 회복기(revival)
회복기에는 초과공급된 물량이 해소되며, 낮은 가격에 의해 수요가 되살아난다. 과거 거래가격은 신규 거래의 하한선을 형성하며, 부동산 거래에 있어서 투기 등 특별한 사정이 개입될 수 있다.
3. 장기적 변동
장기적 변동이란 50년 이상의 장기간에 걸쳐서 부동산 경기가 일정한 방향으로 변동하는 것을 말한다. 국가 전체적으로는 인구의 성장, 산업기술의 발전, 천연자원의 개발 등에 따른 변동이 있으며, 지역적으로는 신도시 개발 또는 도심 재개발에 의한 변동이 있을 수 있다.
4. 무작위적 변동
무작위적 변동이란 지진, 홍수, 전염병과 같은 자연재해, 전쟁, 폭동, 파업과 같은 사회갈등, 정부정책의 변화 등에 따라 부동산 경기가 급변하는 것을 말한다.
5. 정부정책의 변동
경기침체가 발생하면 정부는 경기를 부양하기 위하여 공공개발, 금융, 세금, 사회보장 등 다양한 정책적 시도를 하게 되는데, 정책실패로 인하여 부동산 시장에 잘못된 신호를 전달하거나 인위적인 경기변동을 발생시킬 수도 있다.
부동산 경기변동의 요인
1. 사회적 요인
인구·가구, 주택건설·보급률, 교육·사회복지 상태, 주관적 심리 등
2. 경제적 요인
기술발전 및 산업구조, 임금 수준 및 고용률, 국민총생산 및 통화량, 물가 및 이자율 등
3. 행정적 요인
주택 및 토지정책, 부동산 금융·세금정책 등
부동산 경기변동의 원인
1. 가속도·승수이론
가속도·승수이론은 투자가 저축을 추월함으로써 경기변동이 발생한다고 보는 이론이다. 부동산에 대한 수요가 증가하면 이에 대한 대응으로 공급(투자)이 증가하게 되는데, 이때 수요의 증가 대비 공급의 증가가 더 높아지는 것을 가속도원리(acceleration principle)라고 하며, 기업의 생산 대비 소득의 증가가 더 높아지는 것을 승수효과(multiplier effect)라고 한다. 가속도원리와 승수효과에 의한 상승작용으로 부동산 경기가 변동하게 된다.
2. 화폐적 경기변동이론
화폐적 경기변동이론은 통화공급과 은행대출에 의하여 경기변동이 발생한다고 보는 이론이다. 시장경제에서 공급은 일반 물가 대비 상대적은 가격 수준 상승에 대한 예측에 기반하여 이루어지는데, 통화량 증가에 따른 일시적인 가격 상승이 부동산 가격변동에 대한 착시효과를 발생시켜 부동산 경기가 변동하게 된다.
3. 거품경기변동이론
거품경기변동이론은 경제주체의 주관적인 심리상태에 의하여 경기변동이 발생한다고 보는 이론이다. 시장경제에서 가격은 자유경쟁에 의하여 신축적으로 작동을 하지만, 시장참여자의 기대심리에 의해 경기변동이 발생할 수 있다. 경기변동이 경제의 실질가치, 내재가치와 무관하게 변동한다는 점에서 투기적 거품(speculative bubbles)이라고도 한다.
☞거품경기변동이론
빚은 낙관주의자들이 시장 가격에 미치는 영향을 증대시킴으로써 자산 가격의 상승을 용이하게 해 준다. 빚은 거품을 일으키는 역할을 할 뿐만 아니라 사람들의 기대에 영향을 주기 때문에 일시적이나마 거품을 유지시키는 역할도 한다.
4. 정치적 경기변동이론
정치적 경기변동이론은 선거를 앞둔 정치세력이 득표를 목적으로 인위적으로 통화량을 증가시켜 경기변동이 발생한다고 보는 이론이다. 유권자들은 고용의 확대와 물가의 안정을 선호하는데, 정치세력은 단기에는 경기를 부양하여 실업률을 낮추지만 물가는 상승하며, 집권 이후에는 다시 건축을 통해 물가를 하락시키며 부동산 경기를 변동하게 된다.
부동산 경기변동의 특징
1. 지역적·개별적 경기변동
부동산 경기변동은 부동산의 고정성, 개별성으로 인하여 지역적·개별적으로 다르게 나타난다. 불황을 국제적 차원뿐만 아니라 국가적 차원, 기업적 차원, 개인적 차원으로 나누어 이해할 수 있어야 한다.
2. 변동주기의 특징
부동산 경기변동은 부동산의 부증성, 공급의 지행성으로 인하여 상대적으로 변동주기가 긴 특징을 나타낸다.
3. 변동폭의 특징
부동산 경기변동은 부동산의 부증성으로 인하여 정점이 높고 저점이 낮은 특징을 나타낸다.
4. 변동형태의 특징
부동산 경기변동은 부동산의 부증성으로 인하여 우경사 비대칭 형태를 나타낸다. 즉, 경기상승은 완만하나 일시적 공급에 의해 경기 하락은 빠르게 진행된다.
부동산 경기변동의 측정 및 예측
부동산 경기는 수요·공급·가격·거래량 측면의 다양한 측도에 의하여 측정될 수 있다. 부동산 경기의 예측은 일반적으로 과거의 추세를 이용하여 예측하나, 과거의 추세가 미래를 반영하기 어렵다는 한계가 있다. 따라서 부동산 경기 예측 시 부동산 시장의 측도에 국한되지 않고, 주요 경제지표 및 화폐·자본시장의 지표를 종합적으로 분석하여 거시적으로 분석하여야 한다.
☞경기변동의 측정
경제지표에서 중요한 것은 등락이 아닌 방향성이다. 부동산 시장은 선행지표가 마땅히 없는 것이 현실이다. 경매 낙찰률, 낙찰가율, 부동산 시장 소비심리지수 등으로 예상해보기도 하지만 한계가 있다.
1. 수요 측도
인구, 가구 산업, 고용, 소득, 물가, 금리 등
2. 공급 측도
택지 분양현황, 신축 인허가현황, 재개발·재건축·리모델링 사업현황, 공사 착공현황 등
3. 가격·거래량 측도
지가변동률, 주택매매가격지수, 상업용 부동산 자본수익률, 부동산거래량, 미분양 현황 등