감정평가의 시장분석(2) 개별분석

감저평가의 시장분석인 개별분석은 지역분석 후에 이루어지는 분석이다. 본 글에서는 개별분석의 개념과 개별분석의 필요성, 개별분석이 가지는 목적에 대해 알아보려고 한다. 개별분석의 방법에는 여러 가지가 있으며, 앞서 논의를 하였던 지역분석과의 관계는 어떻게 되는지에 대해 알아보고 비교하려고 한다. 또한 용도지애별 부요 지역요인과 개별요인에는 어떤 것들이 있는지에 대해서도 간략하게 알아보려고 한다. 지역분석과 개별분석을 비교할 때에는 분석의 대상은 무엇인지, 분석하는 요인과 각 분석의 절차는 어떻게 되는지, 분석결과와 분석목적은 무엇인지에 대해 비교 및 분석하고자 한다.

 

부동산 데이터 분석

1. 개별분석의 의의

개별분석(property analysis)이란 대상 부동산의 개별적 가치형성요인을 분석하여 최유효이용 여부를 판정하고 가격을 개별화·구체화하는 것을 말한다.

 

 

2. 개별분석의 필요성 및 목적

동일한 용도로 이용되는 부동산이라 하더라도 물리적인 개별성에 의하여 부동산의 가치가 달라질 수 있다. 따라서 부동산의 가치를 감정평가하기 위해서는 대상 부동산의 개별적 특성에 대한 조사가 필요하다.

 

개별분석은 개별요인의 분석을 통해 최유효이용 여부를 판정하고 가격을 개별화·구체화하기 위한 목적으로 수행된다.

 

최유효이용(highest and best use)이란 주어진 조건에서 수익을 극대화할 수 있는 이용상황을 말하며, 개별분석에서는 대상 부동산의 물리적, 법적, 경제적 개별요인을 분석하여 최유효이용 여부를 판정한다.

 

 

3. 개별분석의 방법

개별요인이란 대상 부동산의 개별성에 따른 특성으로 인근지역의 가격 수준 대비 개별적 가격차이를 발생시키는 요인을 말한다. 최유효이용의 판정은 대상 부동산의 개별적 이용을 인근지역의 표준적 이용과 비교·분석하여 대상 부동산이 최고의 수익성을 발휘하고 있는지 확인하는 절차이며, 가격의 개별화·구체화는 대상 부동산의 개별요인에 대한 분석을 통해 인근지역 가격 수준 내에서 상대적 위치를 파악하는 절차이다.

 

☞용도지대별 주요 지역요인 및 개별요인

- 주택지대 : 도심과의 거리, 교통 편의성, 상업 및 공공시설, 조망 및 경관 등
- 상업지대 : 배후지의 성격 및 규모, 교통 편의성, 업종의 구성 및 특성 등
- 공업지대 : 도심과의 거리, 원재료 및 노동력 확보, 관련 산업 및 기후, 행정규제 등
- 농경지대 : 기후, 지세, 배수, 접근성, 행정규제 등
- 임야지대 : 기후, 표고, 지세, 토층, 행정규제 등

 

 

4. 지역분석과의 관계

개별분석은 지역분석을 통해 판정된 표준적 이용과 가격 수준을 기준으로 이루어지기 때문에 지역분석에 후행하는 것이 일반 적으나, 실무적으로 동시에 이루어지기도 한다.

 

또한 주거지대에서 상업지대로 이행하는 경우와 같이 대상 부동산의 개별적 이용상황(상업용)이 표준적 이용(주거용)과 일치하지 않더라도 최고의 수익성을 가진 최유효이용으로 판정할 수 있는 경우도 있으며, 개별분석의 결과인 대상 부동산 최유효이용이 지역분석의 결과인 인근지역 표준적 이용을 변화시킬 수 있는 창조적 침입과 계승 상호적 관계에 있다.

 

구분	지역분석	개별분석
의의	지역요인을 분석하여 표준적이용, 가격수준 및 장래 변동추이를 판정하는 분석을 말한다.	대상의 개별요인을 분석하여 최유효이용을 판정하고, 가격을 구체화하는 분석을 말한다.
분석대상	인근지역, 유사지역, 동일수급권	대상 부동산
분석요인	지역요인	개별요인
분석절차	1. 대상지역의 획정 2. 지역요인의 분석 3. 표준적 이용의 분석 4. 가격수준의 파악	1. 대상 부동산의 확정 2. 개별요인의 분석 3. 최유효이용의 판정 4. 가격의 구체화
분석결과	표준적 이용, 가격수준, 장래동향	최유효이용, 구체적 가격, 창조적 침입
분석목적	사례자료의 수집범위 확적	3방식 적요의 기준 제시

 

 

5. 감정평가 3 방식과의 관계

1) 비교방식에서의 활용

비교방식에서 사례선택 시 위치의 유사성, 물적 유사성, 시점수정의 가능성, 사정보정의 가능성이 있어야 하는데, 이중 물적 유사성은 개별분석의 결과를 활용하여 사례부동산을 비교분석한다. 또한 비교과정에서 개별분석의 결과가 활용된다.

 

2) 원가방식에서의 활용

원가법에서 재조달원가는 최유효이용상태를 기준으로 선정하므로 개별분석의 결과가 활용되며, 감가요인 중 내부적 용인에 의한 감가인 물리적, 기능적 감가는 개별분석의 결과를 기준으로 파악된다.

 

3) 수익방식에서의 활용

수익환원법 적용 시 순수익을 최유효 이용을 전제로 파악되기 때문에, 대상부동산의 개별성에 기인한 개별분석을 통해 순수익을 산정해야 한다. 환원율을 구하는 투자시장질적비교법 등에서 개별부동산간 질적요소에 대한 평점비교에서 사용된다.

 

 

6. 개별분석 시 유의사항

①객관적인 양식과 통상의 이용능력을 가진 심점에 의한 합리적, 합법적인 사용 방법이어야 한다.

②사용, 수익이 장래 상당기간 지속될 수 있는 방법이어야 한다.

③효용을 발휘할 수 있는 시점이 예측할 수 없는 장래가 아니어야 할 것이다.

④계약내용에 따라 이용방법이 제한되어 있지 않아야 한다.

⑤최유효이용의 판정은 인근지역의 가격 수준을 기준으로 하기 때문에 변동에 유의하여야 한다.