부동산 가격과 부동산 가격형성 이론의 역사

본 글에서는 부동산 가격의 정의와 부동산 가격의 기능과 특징에 대해 간략하게 알아보고자 한다. 또한 이러한 부동산 가격형성 이론의 역사에 대해 정리하려고 한다. 부동산 가격은 부동산의 물리적 특성으로 인하여 일반 재화와 다른 특징을 나타낸다. 따라서 일반 재화와 다른 특징을 가지는 부동산 가격은 어떻게 정의를 내릴 수가 있는지에 대해서 알아보고, 그러한 부동산 가격의 형성원리에 대하여 세부적으로 알아보기 전에 부동산 가격형성이론의 역사에 대해 알아보려 한다. 농경지지대이론과 도시토지지가이론, 도시성장구조이론에 대하여 살펴보고자 한다.

 

시간의 변화에 따라 변하는 부동산 가격

부동산 가격의 정의

부동산 가격이란 부동산 거래의 대가로 거래당사자가 쌍방 합의에 의해 주고받은 금액을 말한다. 부동산 가격은 부동산 시장에서 자발적인 수요와 공급의 상호작용으로 형성된다. 시장기능이 정상적인 경우 가격이 낮으면 수요가 공급보다 많아지고, 가격이 높으면 공급이 수요보다 많아지며 균형가격(equilibrium price)이 형성되며, 이는 시장의 효율성을 나타내는 중요한 지표가 된다.

 

부동산 가격의 기능

1. 자원배분의 기준

부동산 가격은 부동산 시장의 매도인과 매수인의 거래활동에서 자원배분의 기준이 된다.

 

2. 정보제공 및 수요와 공급의 조정

부동산 가격은 수요자와 공급자에게 정보를 제공하고, 수요량과 공급량 변화 등 시장활동에 영향을 미친다.

 

부동산 가격의 특징

부동산 가격의 특징이란 일반 재화의 가격에서 나타나지 않은 부동산 가격 고유의 현상을 말한다. 부동산은 일반 재화와 다른 물리적 특징과 한계를 가지고 있으므로, 부동산의 특징은 부동산 시장과 부동산 가격의 현상 및 특징에 연쇄적인 영향을 미친다.

 

1. 지역별 가격

부동산 가격은 부동산의 고정성에 의하여 지역적 차원의 가격을 형성하며, 물리적으로 동일 또는 유사한 형태의 부동산이라 할지라도 위치에 따라 가격의 차이가 발생한다.

 

2. 개별적 가격

부동산 가격은 부동산의 개별성에 의하여 개별적 가격을 형성하며, 용도·이용상황 등 효용이 동일 또는 유사한 부동산이라 할지라도 위치에 따라 가격의 차이가 발생한다.

 

3. 수요자 가격

부동산 가격은 부동산의 부증성에 의하여 수요자 중심의 가격을 형성한다. 단기 공급량이 고정되어 있으며 신규 공급에도 상당한 시차가 발생하여 수요의 변화에 따라 가격이 변동하는 수요탄력적 가격을 나타낸다.

 

4. 가격 외 임료의 형성

부동산 가격은 부동산의 영속성에 의해 교환의 대가인 가격 외에도 용익의 대가인 임료를 형성한다. 부동산 가격은 수요 변화에 따른 단기적인 변동 외에도, 사회적·경제적·행정적 가치형성요인의 변화에 따라 미래 가치가 변동할 수 있으므로 장기적인 관점에서 가격이 형성된다.

 

부동산 가격형성이 되는 도시 중심

부동산 가격형성이론의 역사

농경지대이론, 도시토지지가이론(1900년대), 도시성장이론(1920년대), 도시구조이론(1960년대)은 감정평가이론의 기초를 이루는 학문으로, 시대적 배경과 이론적 발전과정에 대한 이해가 요구된다.

 

1. 농경지지대이론

지대란 생산물을 얻기 위하여 토양의 힘을 이용한 대가로 지주에게 지불되는 부분을 말한다.

☞농경지지대이론

부동산을 설명하는 단어들은 농사가 중심이던 세상에서 유래하였다(landlord : 장원의 영주, yield : 수확량, tenant : 소작농). 농지는 내재적 특성에 근거하여 가치가 결정되고 소비자와의 상호작용이 거의 필요하지 않다.

한계효용가치설은 생산성이 낮고 수요자가  없는 실물자산이 가치를 가지는 이유(희소성과 독점)를 설명하지 못한다.

 

1) 차액지대설(differential rent)

차액지대설은 지대는 토지 비옥도의 차이에 의해 상대적으로 발생한다는 이론으로, David Ricardo(영국, 1772-1823)에 의해 주장되었다. 동일한 노동과 자본을 투입해도 토지에 따라 생산물량을 차이가 발생할 수 있으며, 이 차이가 곧 차액지대로서 지주에게 지불되는 대가라는 것이다. 차액지대설은 원가방식의 감정평가방법인 개발법, 토지잔여법의 이론적 기초가 되고 있다.

 

2) 절대지대설(absolute rent)

절대지대설은 지대가 토지의 상대적인 차이가 아닌 소유 자체에 의해 절대적으로 발생한다는 이론으로, Karl Marx(독일, 1818-1883)에 의해 주장되었다. 차액지대설에 따르면 생산력이 가장 낮은 토지에는 지대가 발생할 수 없으나, 현실적으로는 모든 토지에 지대가 발생하기 때문이다.

 

3) 독점지대설(monopoly rent)

독점지대설은 지대가 토지 공급의 독점에 의해 발생한다는 이론으로, J.S.Mill(영국, 1806-1873)에 의해 주장되었다. 독점지대설에 따르면 지대는 불로소득이므로 세금을 부과하여 공정하게 사용할 것을 주장하였으나, 불로소득에 대한 과세가 시장기능의 작동과 자원의 효율적 할당을 저해한다는 반대의견(Ronald Coase도 존재한다.

 

4) 입지교차지대설(locational rent)

입지교차지대설은 지대가 토지의 입지에 의해 발생한다는 이론으로, Von Thunen(독일, 1783-1850)에 의해 주장되었다. 입지교차지대설에 따르면 토지의 입지가 시장에 가까울수록 농산물의 수송비가 적게 발생하므로 동일한 품질의 농산물을 공급하기 위한 원가도 더 낮게 형성될 수 있으며, 생산가격의 차이가 지대를 발생시킨다는 것이다.

 

2. 도시토지지가이론

농경지지대이론이 농지에서 지대의 발생원인을 설명한 반면, 도시토지지가이론은 도시 토지에서 지가의 발생원인을 설명하고자 하였다.

☞도시 토지
도시는 촌락과 더불어 인간의 2대 거주형태이다.
농업혁명의 결과인 농산물의 잉여현상에 의해 정착생활이 가능해지고, 역사에 따라 신전의 도시, 왕권의 도시, 상공인들의 도시, 공업도시, 관리도시로 기능과 구실이 변화해 왔다.

1) 마샬의 지가이론

Alfred Marshall(영국, 1842-1924)은 도시 토지의 지가는 단기적으로 수요자의 효용에 의해, 장기적으로 공급자의 생산비에 영향을 받는다고 주장하였다. 또한 지가에서 위치의 중요성을 강조하여 생상물 판매시장까지의 수송비, 판매비의 절약분에 따른 위치에 의해 가치가 형성된다고 주장하였다.

 

2) 성형도시이론(star-shaped city theory)

성형도시이론이란 도시 토지의 지가는 도심과 교통망 두 가지 성장축에 기초하여 접근성에 따라 형성된다는 이론으로, Richard M. Hurd(미국, 1865-1941)에 의해 주장되었다.

☞미국 1865 - 1941 (미국 남북전쟁 1861 - 1865년)
공업 중심의 북부(19개 주, 연방중심)와 농업 중심의 남부(11개 주, 자치중심)

 

3) 마찰비용이론(cost of friction theory)·페널티이론(theory of penalty)

마찰비용이론·페널티이론이란 도시 토지의 지가는 교통비의 절약분에 따라 형성된다는 이론으로, Robert M. Heig(미국, 1887-1953), L. Wingo, Jr. 등에 의하여 주장되었다.

 

마찰비용이론·페널티이론은 입지교차지대설과 마찬가지로 중심지로부터의 거리함수인 수송비에 의하여 지대 또는 지가가 형성된다고 주장하였으나, 농경지지대이론과 달리 중심지를 한 곳에 고정하지 않고 도시 내 여러 시설에 분산되어 있음을 가정하였다.

 

4) 생태학적 이론

생태학적 이론이란 도시 토지의 지가가 잠재적 토지이용자들의 호가과정에 의하여 결정된다는 이론으로, 생태학자인 Robert E. Park, Ernest W. Burgess 등에 의해 주장되었다.

 

5) 토페카 연구

토페카(Topeka) 연구란 도시 토지의 지가가 토지이용의 집약도에 영향을 받는다는 이론으로, D. S. Knos에 의해 주장되었다. Topeka 연구는 미국 캔자스주의 소도시 Topeka를 대상으로 이루어진 분석적 연구로서, 지가와 토지이용의 집약도 사이의 상관관계를 실증하였다.

 

6) 가격조정곡선

가격조정곡선이란 도시 토지의 지가는 매도자 요구가격과 매수자 제안가격의 상호 조정 과정에서 형성된다는 이론으로, T. H. Ross에 의하여 주장되었다.

 

3. 도시성장구조이론

1) 동심원이론(concentric-zone theory)

동심원이론이란 도시는 중심으로부터 원을 그리면서 성장한다는 이론으로, Ernest W. Burgess(미국, 1886-1966) rk "The Growth of the City"(1925)에서 주장하였다. 동심원이론에 따르면 도시는 중심지로부터 산업지역, 전이지역(상업-공업), 공업지역(저소득지역), 고소득지역이 형성되며, 중심지에서 멀수록 접근성, 지대, 인구밀도가 감소하여 범죄, 질병이 감소하는 경향을 보인다.

 

동심원이론은 하나의 지역 내에서도 다양한 용도의 이용이 혼재되어 있다는 점, 주요 도로망에 의해 원이 아닌 다양한 형태로 성장한다는 점을 간과하였다는 한계가 있다.

☞동심원이론
개발도상국에서는 도시화로 인하여 도시의 주거수요가 증가하고 있다. 신규 주거공급은 오피스, 경공업, 리테일 등 다른 토지용 도과 경쟁하고 있다.

2) 부문이론(sector theory)

부문이론이란 도시는 교통망에 따라 토지이용을 형성하며 원이 변형된 부채꼴 모양으로 성장한다는 이론으로, Homer Hoyt(미국, 1895-1984)가 "The Structure and Growth of Residential Neighborhoods in American Cities"(1939)에서 주장하였다.

 

부문이론에 따르면 도시는 중심지로부터 도매·경공업지역과 저소득층 주거지역이 근접하며, 중산층과 고소득층이 주거지역은 저소득층 주거지역의 반대편에 입지 하며, 주택가격 지불능력이 도시공간의 유형을 결정하는 핵심적인 요인이라고 주장하였다.

 

부문이론은 동심원이론을 정밀화하였으나, 주거지역의 분류기준이 지나치게 단순하고 고정적이며, 단지 과거의 경향일 뿐 성장 추세를 분석하기에는 한계가 있다.

 

3) 다핵심이론(multiple-nuclei theory)

다핵심이론이란 도시는 하나의 중심부가 아닌 여러 개의 토지이용군이 핵을 이루면서 성장한다는 이론으로, Chauncy D. Harris(미국, 1914-2003) emddl "The Nature of Cities"(1945)에서 주장하였다.

 

다핵심이론에 따르면 핵은 특정 입지조건에 따라 특정시설이 집적과 분리를 이루면서 만들어지며, 유사한 특성의 토지이용군이 서로 근접하여 집단을 형성한다. 예를 들어 저소득 주거지역은 경공업 지역과 인접하게 되며, 중공업지역과 고소득 주거지역은 정반대에 입지 하게 된다.

 

다핵심이론은 현대도시의 성장에 잘 적용되는 이론이나, 주거지역 변화에 대한 개인적·문화적·정책적 요인의 영향을 간과하였다는 한계가 있다.

 

4) 사회지역구조이론(social area structure theory)

사회지역구조이론이란 도시 내 주거지역의 인구 분표를 인종, 가족, 경제 등 사회적 관점에서 설명한 이론으로, Robert A. Murdie가 "Dimensions of formal social-geographic Space"(1969)에서 주장하였다. 

 

사회지역구조이론에 따르면 주거지역은 인종 또는 민족에 따라 독립적인 다핵 형태로 형성되며, 가족 형태에 따라 도심의 소형가구와 교외의 대형가구가 분리되고, 소득 수준이나 직업에 따라 저소득 주거지와 고소득 주거지가 방사형으로 분포하게 된다.

 

IT기술의 발달과 부동산 도시공간의 통합

 

5) IT기술과 도시공간구조

20세기 도시의 성장은 자동차의 대중화와 고속도로에 의한 것이었으며, 접근성의 확장에 따라 중심지 주변지역이 개발되며 도시는 평면적으로 성정해왔다. 그러나 최근에는 IT기술이 도시공간구조를 근본적으로 변화시키고 있다.

 

상업지역은 인터넷 쇼핑의 발달로 판매공간이 축소되고 유통공간을 중심으로 재편되고 있으며, 직주근접에 따라 주거, 업무, 상업으로 분화되었던 토지의 용도가 다시 결합되며 한 가지 공간이 여러 가지 용도로 이용되고 있다.

 

또한 최고의 접근성을 가진 중심지에 IT산업이 집적하고 그 외의 산업은 도시외곽으로 분산되면서 도시 내 거점이 분산되는 다핵적 구조를 나타내고 있다.

 

세계적으로 대도시 주택가격은 계속해서 오르고, 소도시 주택가격은 정체되는 현상이 일반적이다. 4차 산업혁명이라는 것이 집적의 이익에 따라 대도시 지향적이다. 제조업 기반의 산업구조에서는 지방이 중요했으나, 지금은 대도시 집중이 더욱 가속화되고 있을 것이다.