부동산 가격형성요인 가격발생요인 가치형성원리

본 글에서는 부동산 가격형성 요인과 부동산 가격발생요인 가치형성원리 대해 살펴보려고 한다. 부동산은 고정성, 부증성, 개별성 등 물리적 특성으로 인하여, 일물일가의 법칙이 성립하지 않고 균형가격의 성립이 사실상 어렵다. 부동산의 가치는 다양한 가격형성요인의 복합적인 상호작용에 따른 가격발생요인의 균형으로 결정된다. 이러한 부동산의 가격이 어떻게 가격이 형성되고 그에 영향을 주는 요인이 무엇인지, 또한 부동산 가격이 발생하는 요인은 무엇인지에 대해 알아볼 필요성이 있다.

 

부동산 가격 상승 그래프

부동산 가격형성요인(Value influence)

가격형성요인이란 부동산 가치에 영향을 주는 여러 요인을 말하며, 속성에 따라 자연적·사회적·경제적·행정적 요인으로 분류할 수 있다. 가격형성요인에 따라 부동산의 가치를 발생시키는 수요 및 공급도 변화하게 되므로 부동산 가격에 영향을 미치게 된다.

 

가격결정요인이란 부동산 수요 및 공급을 결정하는 요인을 말하며, 수요량(공급량)을 직접적으로 변화시키는 부동산 가격의 변화를 비롯해 수요(공급)를 변동시키는 구체적인 가격형성요인을 말한다.

 

1. 속성에 따른 분류

가격형성요인은 속성에 따라 자연적·사회적·경제적·행정적 요인으로 분류할 수 있다. 그러나 가격형성요인은 독립적·개별적으로 작용하는 것이 아니라, 각 요인 간 연쇄적·유기적인 영향을 미친다. 또한 가격형성요인은 고정되어 있는 것이 아니라 사회적·경제적·행정적 영향을 받아 변화하므로 가격형성요인 분석 시 유의하여야 한다.

 

1) 자연적 요인

지형, 기후, 산, 강, 호수와 같은 자연환경과 도로, 지하철, 철도와 같은 인공환경 등도 자연적 요인이다.

 

2) 사회적 요인

인구, 가구, 생활양식, 거래관행, 건축양식 등이 사회적 요인이다.

 

3) 경제적 요인

산업, 교용 소득, 물가, 금리 등이 경제적 요인으로 있다.

☞물가
흔히 물가지수를 우리 몸의 체온을 재는 체온계에 비유하기도 한다. 물가지수가 갑자기 큰 폭으로 오르기 시작한다면 생산, 소비, 투자 등 국민경제의 안정성에 이상 징후가 있음을 알 수 있다.

 

4) 행정적 요인

용도규제, 거래규제, 재정정책, 세금제도 등이 행정적 요인이다.

행적적 요인으로 인하여 필로티 주차장이 많아진 이유가 있다. 

 

2. 적용범위에 따른 분류

일본에서는 가격형성요인을 적용범위에 따라 일반적 요인, 지역적 요인, 개별적 요인으로 분류한다. 지역적 요인은 지역분석 시 활용되는 가격형성요인이며, 개별적 요인은 개별분석 시 활용되는 가격형성요인을 의미한다.

 

3. 용도별·유형별 요인

1) 용도별 요인

용도별 가격형성요인은 주거, 상업, 업무, 공업, 농업, 임업용에 따라 다르며, 이행지의 경우 전환의 진행 정도, 예정지의 경우 주변 지역의 성격, 택지조성의 난이도 등이 있다.

분류	주거용	상업용	업무용	공업용	농업용	임업용
자연적 요인	교통, 자연, 조망	교통	교통	교통, 면적, 기후	기후, 토질	기후, 경사, 면적
사회적 요인	인구, 가구, 학군	인구	공공시설	인구	인구
경제적 요인	소득, 물가	산업, 소득	산업, 고용	산업, 환율
행정적 요인	금융, 세금	금융, 세금		산업규제	개발규제	개발규제

 

2) 유형별 요인

토지(나지, 건부지)는 정착물의 유무와 적합성, 건물은 구조·용도·규모·부대설비·경과연수 등이 중요하다. 복합부동산은 건물의 규모·배치·이용상의 조화, 집합부동산은 층·위치·전용률·공용 부분과의 접근성·대지권의 크기 등이 중요하다.

 

 

부동산 가격발생요인(Factor of value)

재화의 가치는 경제학의 기초 개념인 수요와 공급의 원리에 의해 발생한다. 부동산 가격발생요인이란 부동산이 하나의 재화로서 가치를 갖기 위한 필수적인 요인을 말하며, 수요 측면에서 효용성과 유효수요, 공급 측면에서 상대적 희소성을 말한다. 부동산 가격은 양자의 상호 결합에 의해 발생한다.

 

1. 가치발생이론의 역사적 배경

1) 고전학파의 생산비가치설

감정평가의 가치평가이론은 경제학의 가치이론과 밀접한 관계가 있다. 경제학의 가치이론은 가치평가이론과 다르지만 초기 가치평가이론에 영향을 미쳤다.

 

고전학파 경제학자들은 농업생산력을 부의 원천으로 인식하였으며, 재화의 가치는 그 재화를 생산하는 데 소요된 생산요소의 비용을 반영하고 있다고 보았다. Adam Smith(영국, 1723-1790)는 생산의 3요소인 노동, 자본, 토지에 대한 사용대가가 각각 임금, 이윤, 지대라고 생각하였다.

 

David Ricardo는 노동비용이 재화의 가치를 결정하며 지대는 재화의 가격에서 노동, 자본과 같은 다른 생산요소의 비용을 공제하고 남은 부분이라고 하였다.

 

비록 수요와 공급에 의해 재화의 가치가 결정된다 하더라도, 시장에서 성립된 가격이 생산비에도 미치지 못한다면 재화는 계속해서 시장에 공급될 수 없기 때문이다. 한계비용은 곧 단위당 재조달원가를 나타내므로, 원가접근법은 공급 측 접근방법과 본질적으로 동일하 접근방향이다.

 

2) 한계효용학파의 한계효용가치설

한계효용학파는 국가경제가 아닌 개인의 효용에 관심을 가졌다. Joseph Alosi Schumpeter(미국, 1883-1950) 등은 재화의 가치는 생산비가 아닌 한계효용에 의해 결정되는 것이라고 주장했다.

 

효용은 개인의 욕구를 충족시켜 주는 재화의 능력을 말하며, 한계효용은 재화를 한 단위 더 소비하였을 때 획득되는 효용의 증가분을 말한다. 생산비가 높아도 수요가 없다면 가격은 하락할 수밖에 없기 때문에, 생산비와 가치 사이에 상관관계는 있지만 인과관계는 없다.

 

단위당 가격을 기준으로 보면 수익성 접근방법과 수요 측 접근방법과 본질적으로 동일하 접근방향이다.

 

3) 신고전학파의 수요공급균형이론

신고전학 파는 공급 측면의 생산비가치설과 수요 측면의 한계효용가치설을 결합했다. Alfred Marshall은 단기와 장기라는 시간 개념을 도입하여 단기에서는 시장이나 수요의 힘이, 장기에서는 생산비가 가치에 영향을 미친다고 주장했다.

 

여기서 단기란 기존의 생산시설이 확장되지 않을 정도의 짧은 시간을 의미하며, 장기란 새로운 공급자가 시장에 진입할 정도의 긴 시간을 의미한다.

 

수요곡선과 공급곡선이 만나는 점에서 균형가격인 시장가치가 형성되므로, 시장접근법은 균형측면의 접근방법과 본질적으로 동일한 접근방향이다.

 

4) 현대의 부동산 가치발생이론

신고전학파가 기존의 가치이론을 통합하면서 도시토지지가이론으로부터 시작된 현대의 부동산 가치평가이론이 태동하였으며, 이후 Arthur J. Mertzke(미국, 1890-1947)가 최초의 가치평가이론 교과서 <Real Estate Appraising> (1920)을 통해 가치이론과 가치평가이론의 관계를 재정립하였다.

 

20세기 초 미국에서 도시화가 가속되며 부동산 개발과 함께 금융기관의 담보금융이 활성화되자, Irving Fisher(미국, 1867-1947)는 <The Theory of Interest> (1930)에서 자본, 소득, 이자율에 관한 이론적 체계를 수립해 수익환원법을 개발하였으며, 부동산 가치평가가 하나의 독자적인 학문분야로 태동하기 시작했다.

 

2. 수요 측면 : 효용성과 유효수요

효용성(utility)이란 부동산을 사용하면서 얻게 되는 쾌적성 또는 수익성을 말한다. 부동산의 효용성은 주거용지는 쾌적성, 상업용지는 수익성, 공업용지는 생산성과 같이 부동산의 용도에 따라 달라진다.

 

유효수요(effective demand)란 재화를 구매할 수 있는 구매력이 동반된 수요를 말한다. 부동산은 부증성을 가진 고가의 자산이므로 일반적인 수요의 의사만으로는 가치에 영향을 미치지 못한다.

 

☞효용성(utility)
효용에 근거한 가치판단은 주관적이고 개별적이어서, 사람마다 다를 수밖에 없다. 재화의 가치를 결정한느 것은 총 효용이 아니라 한계효용(물과 다이아몬드의 역설)이다. 그리고 한계효용을 결정짓는 중요한 요소는 희소송이다.

3. 공급 측면 : 상대적 희소성

상대적 희소성(scarcity)이란 부동산의 수요 대비 공급이 부족하다는 것을 말한다.

 

 

수요곡선 공급곡선 균형가격

부동산 가격형성원리

부동산의 가격형성원리는 부동산 가격이 형성되는 과정을 법칙 화한 것을 말한다. 부동산 가격 역시 일반 재화와 마찬가지로 수요·공급의 균형에 의해 형성되나, 부동산의 물리적 특성에 의해 수요 측면의 유효수요와 공급 측면의 상대적 희소성이 강조되며, 가격 측면에서는 구체적 가격이 지역적 가격 수준의 범위 내에서 결정되는 등 일반 재화와 다른 특징을 나타낸다.

<부동산 가격형성 원리>
분류	가격형성요인	가격발생요인	수요 및 공급	가격
지역적 차원	지역요인	효용 및 유효수요	수요	가격수준
개별적 차원	개별요인	상대적 희소성	공급	구체적 가격

 

1. 일반적 가격형성원리

부동산 가격은 가격형성요인의 영향을 받아 가격발생요인에 의해 형성된다. 가격형성요인은 자연적·사회적·경제적·행정적 요인으로 분류할 수 있으며, 가격발생요인은 수요 측면에서 효용과 유효수요, 공급 측면에서 상대적 희소성으로 분류할 수 있다.

 

주요 수요결정요인으로는 소득, 금리, 물가, 세금 등의 가격형성요인이 있으며, 해당 요인의 변화는 수요곡선 자체를 변화시킨다. 한편 주요 공급결정요인으로는 물가, 인건비, 기술, 세금 등의 요인이 있으며, 해당 요인의 변화는 공급곡선 자체를 변화시킨다. 가격발생요인(수요·공급)의 균형에 의해 가격·거래량이 결정된다.

 

2. 지역적 가격형성원리

부동산 가격은 지역적 가격 수준의 범위 내에서 구체적 가격이 결정된다. 지역적 가격 수준은 지역적 가격형성요인에 의한 가격발생요인의 균형에 의해 형성되며, 구체적 가격은 개별적 가격형성요인에 의한 가격발생요인의 균형에 의하여 형성된다.