감정평가의 시장분석(1) 지역분석

감정평가의 시장분석에 있어서 지역분석과 개별분석으로 나뉘어 볼 수 있다. 본 글에서는 지역분석에 대하여 간략적으로 알아보려고 한다. 감정평가의 시장분석인 지역분석 개념은 무엇이며, 지역분석의 필요성과 목적 그리고 지역분석의 대상에 대해 정리해보려 한다. 지역분석의 대상으로는 인근지역과 유사지역 그리고 동일수급권이 있으며 각 지역에 대한 내용도 이하 정리하려고 한다. 감정평가의 시장분석은 3 방식에 의한 가치를 도출하기 전에 반드시 필요한 절차 중 하나로써 그 중요도가 높기 때문에 정리할 필요성이 있다.

 

부동산 시장 데이터 분석하는 사무실 책상

 

지역분석(market area analysis) 의의

지역분석이란 대상물건의 가치에 영향을 미치는 지역을 획정하고 지역적 가격형성요인을 분석하여 지역 내 토지의 표준적 이용과 가격 수준 및 장래동향을 분석하는 것을 말한다.

 

 

지역분석의 필요성 및 목적

부동산은 지리적 위치가 고정되어 있으므로 부동산의 가치 또한 지역의 영향을 받게 된다. 따라서 부동산의 가치를 감정평가하기 위해서는 단순히 대상 부동산에 대한 조사만으로는 한계가 있을 수 있으며, 지역에 대한 분석을 통하여 대상지역의 자연적, 사회적, 경제적, 행정적 특성과 동향을 파악해야 한다.

 

또한 지역분석을 통해 대상지역의 표준적 이용상황을 파악하여 이를 기준으로 대상 부동산의 최유효이용 여부를 판정할 수 있으며, 구체적인 감정평가방법 적용 시 활용할 사례자료의 수집범위를 확정할 수 있다.

 

 

3. 지역분석의 대상

지역분석의 대상은 용도적 관점에서 구분되는 지역으로 인근지역과 유사지역이며, 이를 포함한 광역적 지역을 동일수급권이라고 한다.

 

① 인근지역

인근지역(neighborhood, 대상인근지역)이란 대상 부동산이 속하는 용도적 지역으로 특정 용도를 기준으로 통합을 이루고 있는 동질적이고 보완적인 일단의 지역을 말한다. 인근지역의 경계는 자연적 특성과 인문적 특성을 감안하여 결정하는데, 일반적으로 자연적 특성에 따라 대체적인 경계를 설정한 후 용도지역, 이용상황, 인구특성 등 인문적 특성을 종합적으로 고려하여 설정한다.

 

인근지역의 범위는 물리적 거리가 아닌 교통망 등 접근성에 기초한 경제적 거리이며, 부동산의 용도에 따라 범위가 달라질 수 있다. 감정평가 시 가격자료의 수집은 인근지역의 범위 내에서 이루어지므로 범위 설정에 유의하여야 한다.

 

인근지역은 고정되어 있지 않고 시간에 따라 용도와 범위가 변화할 수 있는데, 인근지역의 생애주기(age-cycle)는 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기 5개 국면으로 구분한다. 이 중에서 천이기(transitional stage)는 특정 지역이 30년 이상의 성숙기를 지나며 건물은 노후화되고 가격과 거래량이 저에 되는 시기에 나타나는 과도기로, 이 시기에는 거주자들이 교체(filtering)되는 특징을 나타내는데 거주자들의 소득 수준에 따라 상향여과 또는 하향여과로 구분할 수 있다. 인근지역과 유사한 개념으로 지구(district)가 있으나 인근지역과 달리 단일의 용도로 구성된 지역이라는 점에서 차이가 있다.

 

② 유사지역

유사지역(similar neighborhood, 유사인근지역)이란 인근지역과 유사한 지역특성을 갖고 있으면서 인근지역과 유사한 용도를 기준으로 통합을 이루는 지역을 말한다. 유사지역은 인근지역과 상호 대체·경쟁관계에 있으며, 인근지역 내 가격자료가 충분하지 않은 경우 유사지역까지 조사범위를 확대할 수 있으므로 중요한 의미를 갖는다.

 

 

③ 동일수급권

동일수급권(market area, 시장지역)은 대상 부동산과 대체·경쟁관계가 성립하고 가치형성에 있어 상호 영향을 미치는 관계에 있는 최원방권역을 말한다. 동일수급권은 부동산의 용도 및 규모에 따라 물리적 범위가 달라지는데, 단독주택의 경우 인근지역 수준에서 분석될 수 있으나 대규모 아파트 단지라면 유사지역을 포함한 동일수급권의 범위가 광역적 수준으로 커질 수 있다.

 

 

4. 지역분석의 방법 및 절차

지역분석은 ㉮대상지역의 획정, ㉯지역요인의 분석, ㉰표준적 이용의 분석, ㉱가격 수준의 파악의 절차로 이루어진다.

 

㉮대상지역의 획정

대상지역의 획정에서는 인근지역 외에 추가로 유사지역이나 동일수급권까지 분석범위를 확장하여야 하는 경우도 있으나, 분석범위에 따라 사례수집, 및 가격 수준 파악에 어려움이 있을 수 있다.

 

㉯지역요인의 분석

지역요인의 분석에서는 대상지역의 자연적·사회적·경제적·행정적 가격형성요인을 조사하여 분석한다. 지역요인이란 대상지역이 다른 지역과 구별되는 일반적·지역적 특성을 말한다.

 

㉰표준적 이용(typical use)의 분석

표준적 이용의 분석에서는 대상지역 내 개별부동산의 일반적으로 평균적인 이용상황을 조사한다.

 

㉱가격 수준의 파악

가격 수준의 파악에서는 대상지역의 표준적 이용을 기준으로 거래가격을 조사하여 상 급지 · 중 급지 · 하 급지로 구분하고 가격 수준을 판정한다.

 

 

5. 지역분석 시 유의사항

부동산이 속한 지역은 고정되어 있는 것이 아니며 지역적 가격형성요인 또한 변동하기 때문에, 지역분석 시 현재의 표준적 이용뿐만 아니라 장래동향을 종합적으로 분석하여야 한다.