부동산 시장분석의 종류 8가지 정리

부동산 시장분석의 종류 8가지에 대하여 간략하게 정리하고자 한다. 부동산 시장분석은 일반적인 시장참여자 이외에도 시행사, 투자사, 중개사, 감정평가사에게도 필요하기 때문이다. 시장분석은 실무적으로 기장성 분석, 지역 및 개별분석, 입지 및 부지분석, 투자 및 타당성 분석 등 다양한 용어들이 사용되고 있어 혼동되기 쉬우나, 실제로 분석대상이나 내용이 상호 중복되는 경우가 많다. 다양한 시장분석은 방법이나 절차가 다르다기보다 분석의 범위나 초점을 어디에 두는가에 따라 달라지기 때문에 분석의 목적, 대상, 절차에 따라 분류할 수 있다.

 

부동산 데이터 분석

부동산 시장분석의 종류

구분	시장분석	지역분석	입지분석	투자분석
분석 목적	시장상황 분석	표준적 이용, 가격수준	입지의사 결정	투자의사 결정
분석 대상	전체 시장	특정 지역	전체 지역	전체 투자안
분석 절차	1. 생산성 분석 2. 시장확정 3. 수요/공급/균형 분석 4. 포착률 예측	1. 대상지역의 획정 2. 지역요인의 분석 3. 표준적이용의 분석 4. 가격수준의 파악	1. 입지기준 선정 2. 입지 내 부지선정 3. 기술적, 기능적 분석 4. 부지타당성 분석	시장분석 입지분석 재무분석

 

구분	시장성 분석	개별분석	부지분석	타당성 분석
분석 목적	시장성 분양성 판단	최유효이용 구체적가격	구체적 입지	물리적, 법적, 경제적 타당성
분석 대상	특정 시장	특정 부동산	특정 부지	특정 투자안
분석 절차	흡수율(점유율) 분석	1. 대상물건의 확정 2. 개별요인의 분석 3. 개별요인의 분석 4. 최유효이용의 분석 5. 가격의 구체화	1. 기술적 요소 2. 기능적 요소	회수기간법 순현재가치법 내부수익률법 수익성지수법

 

 

1. 입지분석·부지분석

입지(location)란 부동산이 점하고 있는 위치를 말하며, 입지분석(location feasibility study)이란 이용목적에 적합한 조건 입지요인(locational factors)을 갖춘 토지를 탐색하는 작업을 말한다.

 

입지분석은 ①입지요인의 설정, ②입지의 평가 및 시장상황 분석, ③입지 내 후보부지의 선정, ④후보부지의 기술적, 기능적 분석, ⑤최적합 부지의 선정, ⑥재무적 타당성 검증의 절차로 이루어진다.

 

 

2. 투자분석·타당성분석

투자분석(investment analysis)이란 투자 안의 수익과 위험을 분석하여 투자자의 요구수익률 달성 여부를 분석하고 최대수익을 창출할 수 있는 투자 안을 선택하는 것을 말한다. 투자분석은 특정 투자 안에 대한 타당성 분석을 필요로 한다.

 

타당성분석(feasibility analysis)이란 특정 투자 안에 대한 물리적·법률적·경제적 타당성을 분석하는 것을 말한다. 이 중 경제적 타당성 분석이란 대상 부동산을 특정 용도로 이용할 때 충분한 투자수익을 확보할 수 있는지를 분석하는 것으로, 구체적인 분석방법으로 회수기간법, 내부수익률법, 순현재가치법, 수익성지수법 등이 활용된다.

 

① 회수기간법(payback period method)

회수기간법은 투자 안의 현금유출이 전액 회수되는 기간을 계산하고 이를 투자자의 목표 회수기간과 비교하여 타당성을 판단하는 방법을 말한다.

 

② 내부수익률법(IRR, Internal Rate of Return)

내부수익률법은 투자 안의 현급유입과 현금유출의 현재가치가 동일해지는 내부수익률을 계산하고 이를 투자자의 목표수익률과 비교하여 타당성을 판단하는 방법을 말한다.

 

③ 순현재가치법(NPV, Net Present Value)

순현재가치법은 투자 안의 현급유입과 현금유출을 일정한 수익률로 할인한 현재가치의 크기를 기준으로 타당성을 판단하는 방법을 말한다.

 

④ 수익성지수법(PI, Profitabilty Index)

수익성지수법은 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치의 비율을 기준으로 타당성을 판단하는 방법이다.

 

타당성 분석의 구체적인 분석방법
적용방법	산정결과	타당성 판단기준
회수기간법	투자금 회수기간	회수기간 < 목표 회수기간
순현재가치법	순현금흐름의 크기	순현금흐름 > 0
내부수익률법	수익률	수익률 > 요구수익률
수익성지수법	수익성지수	수익성지수 > 1

 

3. 시장성 분석

시장성 분석(marketability analysis)이란 대상 부동산의 매매·임대 가능성을 분석하는 것을 말한다. 시장성 분석은 주로 흡수율 또는 흡수기간을 활용하여 이루어지는데, 흡수율(absorption rate)이란 대상 부동산이 일정 기간 동안 매매·임대되는 비율을 말하며, 흡수기간(absorption period)은 대상 부동산이 완전히 매매·임대될 때까지 소요된 기간을 말한다.

 

이와 유사한 용어로  포착률(capture rate)이란 대상 부동산이 전체 시장에서 차지할 것으로 예상되는 점유율을 말하며, 단기적인 관점의 포착률을 흡수율이라고 할 수 있다.

 

시장성 분석은 시장분석에 의해 이루어진 수요와 공급 상황에 기초하여 특정 부동산의 매매·임대 가능성을 분석하는 것으로서, 시장분석 대비 후행작업이자 미시적 분석에 해당한다.

 

 

4. 경제기반 분석

경제기반 분석법(economic base analysis)이란 지역의 산업, 고용, 인구 변화를 기준으로 부동산 수요를 분석하는 것을 말한다. 시장분석의 핵심은 수요와 공급에 대한 분석으로, 부동산 수요를 예측하기 위해서는 수요를 유발하는 원인인 산업과 고용에 대한 분석이 필수적이다.

 

경제기반 분석법의 수행 절차는 ①경제기반산업의 파악, ②기반고용인구의 산출, ③경제기반승수의 산정, ④총인구 및 총인구비의 산정, ⑤미래 기반고용인구의 추정, ⑥미래 총고용인구 및 총인구의 산정, ⑦부동산 수요의 예측으로 구성된다. 경제기분 분석법은 산업의 지역적 분포가 행정구역에 국한되지 않거나 산업의 특성상 경기 변동이 심하거나 불규칙한 장치산업의 경우에는 적용상 한계가 있을 수 있음에 유의해야 한다.

 

5. 갭분석

갭분석(gap analysis)이란 특정 부동산에 대한 유효수요면적과 실제공급면적 간의 차이를 분석하는 것을 말한다. 만약 유효수요면적이 실제공급면적을 초과한다면 갭은 양수가 되며 입지타당성 또는 개발타당성이 존재한다고 할 수 있다.