부동산 시장분석의 개념과 시장분석의 단계

부동산 시장분석의 개념과 시장분석의 단계에 대하여 살펴보려고 한다. 부동산은 물리적, 인문적 특성으로 인해 일반 재화와 달리 불완전 시장을 형성한다. 부동산은 일반 재화와 다르게 물리적으로 고정되어 있기 때문에, 부동산 시장 역시 지역시장의 형태로 형성된다. 시장분석이란 수요와 공급의 상호관계가 대상물건의 가치에 어떠한 영향을 미치는 가에 대하여 조사 및 분석하는 것을 말한다. 따라서 본 글에서는 부동산의 시장을 분석하기 위한 기본적인 개념과 그러한 부동산 시장분석의 단계는 어떻게 되는가에 대해 살펴보려고 한다.

 

부동산 시장분석 수요공급분석

1. 부동산 시장분석의 개념

시장분석이란 수요와 공급의 상호관계가 대상물건의 가치에 어떠한 영향을 미치는가를 조사 및 분석하는 것을 말한다. 부동산 시장분석은 경제학의 시장분석과 시 다르게 특정 부동산 시장에 한정된 분석을 말하며, 수행주체 및 목적에 따라 다양한 시장분석의 형태가 성립할 수 있다.

 

부동산은 물리적 특성에 의해 지역적 시장을 형성하고 개별 부동산에 대한 정보의 투명성이 제한될 뿐만 아니라 탄력적인 공급에 의한 수급 조절이 어려우므로 균형가격의 성립에 어려움이 있다. 따라서 부동산 거래 및 투자활동에 앞서 시장분석의 필요성이 있다.

 

감정평가에서 시장분석은 감정평가 3 방식을 적용하기 위한 사전적 절차로, 대상 부동산의 가치에 영향을 미치는 지역시장에 대한 분석(지역분석), 대상 부동산의 개별적 특성과 지역시장 내 상대적 위치에 대한 분석(개별분석), 대상 부동산의 이용상황에 대한 최유효이용 여부의 판정(최유효이용분석)을 통해 인근지역 내 가격자료 등 3 방식 적용의 기초 정보를 제공하기 위한 목적으로 수행된다.

 

 

2. 시장분석의 단계

1) 생산성 분석(productivity analysis)

생산성 분석이란 부동산의 물리적, 법적, 입지적 특성을 조사 분석하여 대상 부동산의 시장성 있는 잠재적 용도를 확인하는 것을 말한다. 

 

①물리적 특성

물리적 특성에는 토지의 면적, 형상, 지세를 비롯하여 건물의 구조, 규모 등이 있다.

 

②법적 특성

법적 특성으로는 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 공법상 제한상태와 사용 및 수익을 제한하는 사법상 제한상태 등이 있다.

 

③입지적 특성

입지적 특성에는 대상 부동산이 속한 지역시장의 표준적인 이용상태 및 수요 변화 등이 있다.

 

2) 시장획정(market area delineation)

시장획정이란 부동산을 용도, 유형, 지리적 위치에 따라 별도의 세분시장으로 구분하여 연구하는 것을 말한다. 생산성 분석에 따라 도출된 잠재적 용도 및 유형을 기준으로 각각 하위시장에 대한 세분화가 이루어져야 한다.

 

3) 수요분석(demand analysis)

수요분석이란 세분시장별로 대상 부동산의 잠재적 가능수요자를 확인하는 것을 말한다. 시장획정에 따라 획정된 세분시장별로 수요요인을 조사하여야 한다.

 

① 주거용 부동산

주거용 부동산의 경우에는 기본적인 인구, 가구 수, 가구규모의 현황과 증감추이를 비롯하여 주택점유형태, 소득 수준 등의 인구특성과 지역 자연환경 및 기반시설의 분포를 조사하여야 한다.

 

② 상업용 부동산

상업용 부동산의 경우에는 정주인구, 유동인구의 현황을 비롯하여 산업유형, 소득 수준, 연령, 성별 등의 고객특성, 주동선 및 매출현황 등을 조사하여야 한다.

 

③ 업무용 부동산

업무용 부동산의 경우에는 산업유형, 종사자수의 현황을 비롯하여 1인당 평균 사무공간 등을 조사하여야 한다.

 

④ 공업용 부동산

공업용 부동산의 경우에는 지역경제현황, 고용현황, 산업유형의 현황을 비롯하여 접근성 등을 조사한다.

 

☞ 소득 수준
소득의 마법구간(300만 ~ 1000만)에 들어선 소비자가 보여주는 경제적인 행동 중에서 가장 뚜렷하나 변화가 바로 '마이카 붐'과 '해외여행 붐' 두 가지다.

국민 1인당 소득 수준이 1만 달러 이하일 경우에는 단독주택을 선호하는 경향이 강하며, 2만 달러 이하일 경우에는 아파트와 고급빌라에 대한 선호도가 증가한다. 소득이 2만 달러를 넘어가면 점차 고급 아파트와 타운하우스에 대한 수요가 증가하고, 3만 달러를 초과하여 선진국으로 진입하게 되면 단독주택을 다시 선호하는 경향이 있다.

4) 공급분석(supply analysis)

공급분석이란 세분시장별로 공급된 기존 부동산의 재고량과 공급이 예정된 신규공급량을 조사하는 것을 말한다. 공급분석 시 유사·경쟁 부동산의 양과 질을 파악하고 신축, 용도전환, 분양 중인 부동산에 대한 추가적인 조사가 이루어져야 한다.

 

5) 균형분석(equilibrium analysis)

균형분석이란 현재와 미래의 수요공급 상호작용을 분석하여 한계수요의 존재 여부를 조사하는 것을 말한다. 수요와 공급의 균형은 현재 상태를 비롯하여 신축, 용도전환, 분양 중인 부동산의 추가 공급에 따른 미래시점의 균형을 예측하여야 한다.

 

6) 포착률 추계(capture rate analysis)

포착률이란 대상 부동산이 전체가능시장에서 차지할 것으로 예상되는 점유율(market share)을 말한다. 장기의 포착률을 점유율, 단기의 포착률을 흡수율(absorption rate)이라고 한다.

흡수율은 대상 부동산이 일정 기간 내 시장에서 매각되는 비율을 말하며, 흡수기간은 대상 무동산이 모두 매각될 때까지 소요되는 시간을 말한다. 포착률은 세분시장 내의 수요·공급의 균형상태와 함께 대상 부동산의 매력도나 경쟁력을 분석하여 예측한다.