부동산시장 효율적시장 차이점 효율성 높이는 방안

부동산시장과 효율적 시장의 차이점에 대해 알아보고, 부동산 시장의 효율성을 높일 수 있는 방안에 대해 알아보려고 한다. 부동산의 자연적, 인문적 특성으로 인하여 부동산시장은 일반재화의 효율적 시장과 비교하였을 때, 불완전경쟁시장의 특성을 갖게 되는 것을 볼 수 있다. 이러한 부동산시장의 불완전성은 가격공시제, 부동산 유동화, 세제개편, 규제완화 등을 통하여 극복할 수 있다고 판단되기 때문에 관련하여 간략하게 살펴보려고 한다.

 

부동산시장 분석

 

부동산 시장과 효율적 시장의 개념

1. 부동산 시장

부동산시장은 경쟁적 이용에 의해 공간배분 및 토지이용패턴을 결정하고 부동산의 교환 및 가격결정을 행하는 공간이라고 할 수 있다. 다만 부동산의 특성으로 인해 부동산시장은 불완전성을 보이며, 자원의 효율적 배분에 방해를 받는다.

 

2. 효율적 시장

시장의 효율성이라는 것은 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가를 말하며, 이처럼 새로운 정보가 지체 없이 가치에 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라 한다. 효율성의 정도에 따라 약성, 준강성, 강성효율적 시장으로 분류된다.

 

 

부동산시장과 효율적 시장의 차이점

1. 상품측면에서의 차이점

1) 상품의 동질성과 가격 수준

효율적 시장의 재화가 동질적으로 상대적으로 저가인 반면에 부동산은 개별성으로 인하여 이질적이고 가격이 고가이기 때문에 구매력 측면에서 충족되는 유효수요의 개념이 필요하다.

 

2) 재화의 내구성

효율적 시장의 재화는 곧바로 소비되고, 빠르게 공급이 이루어지고, 쉽게 이동이 되는 모습을 보인다. 그러나 부동산은 내구성 재화이고 투자재로서 상대적으로 유동성의 제약이 크다.

 

2. 시장참여자 측면에서 차이점

효율적 시장에서 어느 누구도 가격에 직접 영향을 미칠 만큼의 많은 시장지분을 갖지 못한다. 그러나 부동산시장은 부동산의 고가성으로 인해 시장참여자가 제한됨으로 인하여 개별 구매자나 판매자가 가격에 영향을 미칠 수 있다.

 

3. 시장의 완전성 측면에서 차이점

1) 경쟁의 자유성

효율적 시장은 다수의 시장참가자가 자유롭게 경쟁을 한다. 그러나 부동산시장은 많은 공적 규제가 가해지게 된다.

 

2) 수급의 균형성

효율적 시장에서는 수요공급의 균형이 이루어지고, 시장불균형 상태는 일시적이다. 그러나 부동산시장에서는 수급불균형이 빈번하게 나타난다.

 

3) 정보의 공개성

효율적 시장에서 구매자와 판매자는 거래에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있다. 반면에 부동산시장은 거래의 은밀성으로 인하여 정보의 수집이 현실적으로 어렵다.

 

4) 진입장벽의 제한여부

효율적 시장에서 시장참여자는 쉽게 시장에 진입과 진출을 할 수 있다. 그러나 부동산시장은 투자의 고가성과 고정성으로 인하여 진입장벽이 존재하게 된다.

 

 

부동산 시장의 효율성을 높이는 방안

1. 정보공개

1) 가격공시제

부동산거래의 비공개성 및 은밀성으로 인하여 가격정보의 수집이 현실적으로 어렵다. 따라서 부동산가격이 비합리적으로 형성되어 시장을 왜곡시키는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 이러한 문제를 해결하기 위하여 우리나라는 표준지와 표준주택 등의 가격에 대하여 가격공시제를 운용하고 있다.

 

2) 정보통신시스템 활용

부동산가격 이외에도 각종 물적, 행정적 정보가 공개된다면 시장참여자들의 합리적인 의사결정을 지원할 수 있다. 이를 위해 현재 우리나라에서는 전월세 실거래가 공개, 부동산정보포털 등을 운용하고 있다.

 

2. 부동산 유동화

부동산의 고가성으로 인하여 소액자본가의 시장참여가 제한되었다. 그러나 유동화를 통한다면 소수지분권이 거래되어 시장참여자가 크게 확대되어 각 시장참여자의 가격영향력이 감소하게 된다. 부동산 유동화는 최근 자본시장법의 제정, REITs 등의 확대로 활성화되고 있다.

 

3. 규제완화

부동산시장을 인위저그로 규제하는 각종 행정정책들은 시장의 기능을 왜곡하는 부작용을 초래할 수 있다. 예를 들어 경직적인 용도지역제의 운영은 탄력적인 토지공급을 저해할 수 있으며 분양가상한제는 부동산공급을 위축시켜 주택난을 심화시킬 수 있다.

 

4. 세제개편

현행 부동산조세는 보유세의 비중이 낮고 거래세의 비중이 높다. 그러나 부동산의 원활한 유통을 위해서는 앞으로 보유세의 비중을 높이고 거래세의 비중을 낮추는 것이 필요하다. 왜냐하면 현재는 거래에 불리한 조세구조이며 거래가 빈번히 일어나지 않게 되면 부동산 가격이 왜곡되기 때문이다. 

 

 

결론

부동산시장의 비효율성으로 인한 시장왜곡을 보완하기 위하여 감정평가사에 의한 가치지적이 중요하다. 그런데 현행 공동주택가격조사의 조사 및 산정 업무가 감정평가사가 아닌 비전문가에 의해서 행해지고 있다는 문제점이 있기 때문에 이러한 문제들의 개선이 필요하다.