부동산 기초지식(2) 부동산의 개념 (복합, 경제, 법률)

부동산을 알기 위해서는 부동산의 기초지식 중 하나인 부동산의 개념부터 알고 가야 한다. 부동산의 개념은 복합개념, 기술적(물리적) 개념, 경제적 개념, 법률적 개념 등으로 분류할 수 있다. 본 글에서는 각 개념의 부동산들의 기본적인 사항들을 알아보고, 관련된 부동산 용어들을 정리해보려고 한다. 기초개념들을 잘 숙지하고 있으면, 학문적으로 뿐만 아니라 일반 실 생활에서도 부동산 관련된 내용들을 접하게 된다면 보다 더 익숙하게 이해할 수 있다.

 

부동산의 권리 매매

 

복합개념의 부동산

부동산을 유형적 측면인 물리적 측면(기술적 측면)과 무형적 측면인 경제적·법률적 측면의 복합개념으로 이해하여 체계화한 것을 말한다.

 

기술적(물리적) 개념

1. '자연'으로서의 부동산

토지는 자연물이다. 자연으로서의 부동산은 그 물리적 양을 늘릴 수 없으므로 부증성과 관련이 있다. 개발보다는 보전을 중시하는 개념이어서 개발된 상품자원보다는 자연 그대로인 현장자원으로 인식될 수 있다.

 

2. '공간'으로서의 부동산

토지가 창출하는 공간은 수평공간, 지중(지하) 공간, 공중공간의 3차원(입체공간)으로 구성된다. 공중공간의 활용은 건물의 고층화(집약화) 이외에도 구분지상권 설정, 개발권양도제 등 다양한 부동산활동에서 나타난다.

 

3. '위치'로서의 부동산

절대적(물리적) 위치	1. 주소, 지번의 개념, 부동성 2. 지리적 위치의 고정성(불변성)
상대적 (경제적) 위치	1. 주변의 토지이용상황에 따라 결정되는 위치, 인접성 2. 상대적 위치의 가변성 3. 부동산가치는 주로 상대적 위치에 의해 결정됨 4. 접근성이 좋을 때 가치가 상승함

 

4. '환경'으로서의 부동산

부동산환경이란 부동산에 직·간접적으로 영향을 주는 자연적·인문적 환경을 말하고, 부동산은 환경의 구성분자이다. 환경과 부동산은 서로 독자적인 것이 아니라 서로 영향을 주고받는 관계에 있다.

 

 

경제적 개념

1. 자산

자산으로서의 부동산은 사용가치(소유, 이용) 및 교환가치(거래)가 있다. 부동산은 실물자산으로서 인플레이션 헷지(Hedge) 기능을 제공한다.

 

2. 자본

토지는 경제활동의 가장 기반이 되는 자본재이다.

 

3. 생산요소

토지는 주택의 주요한 생산재이다.

 

4. 소비재

토지는 그 자체로서 소비의 대상이 되는 소비재이다.

 

5. 상품

토지는 시장에서 거래되는 상품이다.

 

 

법률적 개념

법률적 개념의 부동산은 협의(좁은 의미)의 부동산과 광의(넓은 의미)의 부동산으로 나누어 볼 수 있다. 토지의 소유권은 입체공간에 미치며, 소유권의 성격은 절대적 권리가 아닌 상대적 권리이다.

협의(좁은 의미) 부동산	= 민법상 부동산(민법 제99조 제1항)을 의미 = 토지 + 정착물
광의(넓은 의미) 부동산	= 협의 부동산 + 준부동산(의제부동산) = 토지 + 정착물 + 준부동산(의제부동산)

 

 

1. 토지소유권 범위(공간 소유권)

토지소유권은 배타적 속성이 있지만 소유권 행사와 이용에는 제한(공법적 규제)이 있다. 모든 토지는 공적제한이 있기 때문에 소유권은 결코 절대적인 것은 아니다.

공중권	소유권 X	공적공중권(전파, 통신, 항공권)
	소유권 O	사적공중권(일조권, 조망권, 용적률)
지표권	지표공간	경작, 건축, 용수권
지하권	소유권 O	한계심도 이내(지하수 O, 광물 X)
	소유권 X	한계심도 초과(국가권리)

 

2. 협의 부동산 = 토지 + 정착물

정착물은 원래는 동산이었으나 토지나 건물에 항구적으로 설치(부착)되어, 쉽게 이동할 수 없는 상태로, 사회적, 경제적으로 인정되어 온 물건을 의미한다. 「민법」상 정착물은 토지의 일부로 간주되는 종속정착물과 토지와 서로 다른 부동산으로 거래되는 독립정착물로 구성되며, 이외의 물건은 동산으로 간주된다.

부동산	토지정착물 (민법 기준)	독립정착물	1. 건물 2. 명인방법에 의한 수목 3. 등기된 입목 4. 재배 중인 농작물
		종속정착물	축대, 도로, 교량, 제방, 돌담, 경작노력을 요하지 않는 나무와 다년생 식물 등
	건물정착물 (설비 : fixture)	1. 제거시 건물의 기능적, 효용이 손상이 있을 때 2. 특정 위치나 용도에 맞도록 제작 되었을 때 3. 임대인이 설치 하였을 때 4. 특정 목적으로 설치했거나, 항구적 설치 의도
동산	1. 임차인 정착물(임차인이 설치한 물건) : 정착물 X 2. 가식 중인 수목 : 정착물 X 3. 판잣집 : 정착물 X 4. 경작수확물(분리과실) : 정착물 X

 

3. 광의 부동산 = 토지 + 정착물 + 준부동산

① 준부동산이란 그 성질상 부동산으로는 볼 수 없으나, 부동산과 유사한 공시방법(등기, 등록)을 갖춤으로써 법적부동산으로 인정된다.

 

② 준부동산(의제부동산, 간주부동산)은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급하는 동산 등을 말하며, 법률적으로 넓은 의미의 부동산(광의 부동산)을 말한다.

 

③ 준부동산은 감정평가의 대상이 되며, 저당권의 목적이 될 수 있다.

<준부동산>
자동차, 선박, 항공기, 건설기계, 공장재단, 광업재단, 어업권, 입목

 

4. <복합> 용어의 정리

<복합개념>의 부동산	법률적, 경제적, 기술적 측면의 부동산
<복합>부동산	토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도, 하나로 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼는 경우, 일체로 거래되는 부동산(감정평가 시 일괄평가)
<복합건물>	주상복합건물 처럼 하나의 건물 안에 다양한 용도가 결합 및 혼합된 건물(감정평가 시 구분평가)

 

부동산 기초용어 정리

1. 구분지상권

지하 또는 지상공간의 상·하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 설정할 수 있다.

 

2. 개발권양도제(TDR)

지역지구제와 같은 토지규제가 있을 때, 규제지역의 토지 소유자에게 사적공중권(용적률)을 통해 보상을 실시하는 제도이다. 공중공간을 활용하는 방법이다. 현재 대한민국에서는 실질적으로 시행되고 있지 않은 제도이다.

 

3. 인플레이션 헷지

인플레이션으로 인한 화폐가치의 하락으로 비롯되는 손실을 방어하기 위한 실물자산(금, 토지, 건물 등)으로 보유하는 일을 의미한다.

 

4. 한계심도

토지소유자의 통상적인 토지이용행위가 예상되지 않는 정도의 깊이를 의미하며, 토지의 소유권이 미치는 최대깊이 정도로 이해하면 된다. 지역이나 시대에 따라서 달라질 수 있다.

 

5. 명인방법

타인에게 소유자를 인식될 수 있게 하는 상당한 방법을 의미한다.