부동산 토지 감정평가는 공시지가기준법

부동산 감정평가시 토지를 평가할 때에는 공시지가기준법으로 평가하는 것이 주된 평가방법이다.

공시지가기준법이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조 제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 사정하는 감정평가 방법을 말한다.

 

부동산 토지에 자라나는 새싹

 

 

 

비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인비교 × 개별요인비교 × 그 밖의 요인 보정 = 공시지가기준법에 의한 비준가액

 

 

 

부동산 토지 감정평가를 공시지가기준에 의한 보상 의의 취지

토지보상법 제70조 제1항에서는 해당 토지의 이용계획, 지가변동률, 생산자물가상승률, 위치, 형상, 환경, 이용상황 등을 참작한 공시지가로 보상해야 한다고 규정하고 있다. 개발이익 배제에 취지가 인정된다.

 

 

공시지가기준 보상 정당성

1) 문제점

공시지가를 기준하여 보상금을 산정하는 것이 보상방법의 제한인지, 공시지가가 시가에 못 미치는 경우 그러한 공시지가를 기준으로 산정한 보상금액이 정당보상인지가 문제 된다.

 

2) 학설

①보상금액의 산정에 있어서 공시지가를 기준으로 하게 한 것은 보상액 산정방법의 제한이므로 정당보상이 아니라는 부정설과, ②공시지가를 기준으로 보상액을 산정하게 한 것은 개발이익 배제를 목적으로 하는 것이며 또한 공시지가는 인근의 거래사례 등을 종합 고려한 합리적인 것이므로 정당보상에 반하는 것이 아니라는 긍정설이 있다.

 

3) 판례

대법원은 공시지가기준은 개발이익을 배제함을 목적으로 하고, 공시지가는 인근 토지의 거래가격 등 제 요소를 종합 고려하여 산정되며, 대상지역의 공고일 당시 객관적 가치를 평가하기 위한 적정성이 인정되므로 정당보상에 위배되지 않는다고 한다. 또한 헌법재판소는 공시지가가 적정가격을 반영하지 못하는 것은 제도운영상 잘못이므로 정당보상과 괴리되는 것은 아니라고 판시한 바 있다.

 

4) 검토

공시지가는 인근 토지의 가격 등 제 요소를 종합 고려한 객관적 가치이고, 개발이익은 주관적 가치이므로 이를 배제하기 위한 공시기자 보상기준은 정당보상에 합치한다.

 

 

그 밖의 요인 보정

1) 그 밖의 요인의 의미와 그 밖의 요인보정의 필요성

그 밖의 요인이란 토지보상법 제70조의 해석상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황 등 개별적 요인을 제외한 요인으로서 해당 토지의 가치에 영향을 미치는 사항을 의미한다. 그 밖의 요인보정이란 적정가격 수준으로 보정하는 작업이다. 이는 ①정당보상을 실현하고, ②보상의 형평성을 도모함에 취지가 인정된다.

 

2) '그 밖의 요인'보정의 정당성

(1) 관련규정

감정평가실무기준에서는 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 사항이 있는 경우에는 그 밖의 요인보정을 할 수 있다고 규정하고 있으며, 감정평가실무기준은 상위법령과 결합하여 법규적 사항을 규정하는 법령보충적 행정규칙에 해당한다고 볼 수 있다.

 

(2) 판례

①인근 유사토지의 정상거래사례가 있고 그 거래를 참작하는 것으로서 적정한 보상평가에 영향을 미칠 수 있는 것이 입증된 경우에는 이를 참작할 수 있다. ②인근 유사토지의 정상거래가격, 호가, 보상선례, 자연적인 지가상승분을 참작할 수 있으나 개발이익이 포함되지 않고 투기적인 거래에서 형성된 것이 아니어야 한다. 이는 주장하는 자가 입증해야 한다.

 

3) 그 밖의 요인산출 근거 기재의 정당성

(1) 근거규정

감정평가실무기준에서는 "그 밖의 요인보정을 한 경우에는 그 근거를 감정평가서(감정평가액의 산출 근거)에 구체적이고 명확하게 기재하여야 한다"라고 규정하고 있다.

 

(2) 기재내용과 정도

감정평가서에는 보상선례토지와 평가대상인 토지의 개별요인을 비교하여 평가한 내용 등 산정요인을 구체적으로 기재하여야 한다.

 

(3) 판례 및 감독청의 태도

①판례는 토지를 평가할 때 품등비교 및 기타 요인의 가격산정요인을 구체적으로 특정하여 명시하지 않은 것은 위법하다고 하였으며, ②국토교통부는 기타 요인 보정치에 대한 합리적이고 구체적인 산출 근거를 기재하지 아니하였다는 사유로(신의성실의무 위반) 업무정지를 징계한 바 있다.

 

4) 검토

감정평가의 사회적인 영향을 고려할 때 기재의 타당성을 당연하다. 따라서 이를 토지보상법에 명문으로 규정할 필요가 있다.

 

 

시점수정(토지보상법 제70조 제1항 및 시행령 제37조)

1) 원칙(시행령 제37조 제1항)

평가대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 해당 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 용도지역별 지가변동률을 적용한다.

 

2) 예외(시행령 제37조 제2항)

비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우에는 해당 공익사업과 관계없는 인근 시·군 또는 구의 지가변동률을 적용한다. 다만, 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가변동률이 인근 시·군 또는 구의 지가변동률보다 작은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

3) 지가변동 여부의 판단기준(시행령 제37조 제3항)

비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가가 해당 공익사업으로 인하여 변동된 경우는 도로, 철도 또는 하천 관련 사업을 제외한 사업으로서 다음 각 요건을 모두 충족하는 경우로 한다.

 

①해당 공익사업의 면적이 20만 제곱미터 이상이어야 한다.

 

②비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 사업인정고시일로부터 가격시점까지의 지가변동률이 3퍼센트 이상이어야 한다. 다만, 해당 공익사업의 계획 또는 시행이 공고되거나 고시됨으로 인하여 비교표준지의 가격이 변동되었다고 인정되는 경우에는 그 계획 또는 시행이 공고되거나 고시된 날부터 가격시점까지의 지가변동률이 5퍼센트 이상인 경우로 한다.

 

③사업인정고시일부터 가격시점까지 비교표준지가 소재하는 시·군 또는 구의 지가변동률이 비교표준지가 소재하는 시·도의 지가변동률보다 30퍼센트 이상 높거나 낮아야 한다.

 

 

개별요인 비교

보상대상 토지와 비교표준지의 토지의 위치 ·형상 ·환경 ·이용상황 등의 개별요인을 품등비교하여 평가하되 구체적으로 어떤 요인들을 품등비교하였는지에 관하여 아무런 이유 설시를 하지 아니하였다면 위법하다. 수용대상 토지 자체가 표준지인 토지에 관하여는 표준지와의 개별성 및 지역성의 비교란 있을 수 없다.

 

 

결론

공시지가기준가에 따라 보상액이 달라지고, 이는 국민의 재산과 생활에 지대한 영향을 미치므로 상당히 중요한 논점이라 할 수 있다. 공시지가기준에 따라 보상하는 보상액이 정당보상인지에 대한 판례 내용을 이해하고, 시세와 차이가 있는 부분에 대하여 여러 학설들이 존재하지만, 그 밖의 요인보정 등을 통해 정당보상이 될 수 있도록 하고 있다.