부동산 기초지식(3) 토지의 분류

부동산 중 토지는 국토를 이루고 국가의 기반이 되며, 국민의 재산에 상당한 영향을 주기 때문에 토지의 분류는 중요하다. 토지는 법과 용도적으로 분류가 될 수 있는데, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(국계법)상 분류, 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상 분류, 감정평가상 용도지역 분류(부동산학에서의 분류) 등 여러 형태로 분류될 수가 있다. 각 법률마다 토지를 분류하는 기준이 조금씩 상이하며, 근거는 각 법률에 의하게 되며, 본 글에서는 토지의 분류에 대해 간략하게 다루며, 보다 세부적인 내용은 별도의 내용을 구성하여 포스팅하려고 한다.

 

토지분류상 지목이 전, 답으로 이루어진 토지

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 상 분류(국계법)

1. 용도지역

도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구성이 되며, 중복지정이 불가하다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 다시 분류가 된다. 관리지역은 계획관리, 생산관리, 보전관리지역으로 세분화가 이루어지는데 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 도시지역 외의 지역으로 구분한다.

 

2. 용도지구, 용도구역

영도지역 만으로는 모든 지역의 토지를 분류하는 것은 힘들기 때문에, 용도지구와 용도구역으로 제한을 분류 및 구별을 하게 하는데, 용도지구끼리 용도지역과 용도지구, 용도구역끼리 용도지구와 용도구역은 중복지정이 가능하다.

 

 

「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 상 분류(지적법)

지적법상 총 28가지로 토지를 분류하지만, 본 글에서는 자주 접할 수 있는 지목 위주로 간략하게 정리한다.

 

① 전 : 물을 상시적으로 이용하지 않는 토지 (쉽게 밭이라고 생각하면 된다)

② 답 : 물을 상시적으로 이용하는 토지 (쉽게 논이라고 생각하면 된다)

③ 대 : 주거용·상업용 건축이 가능한 토지

④ 제방 : 방조제, 방수제, 방사제, 방파제 등의 부지

⑤ 구거 : 인공적인 수로, 둑 또는 그 부지

⑥ 유지 : 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐, 저수지

⑦ 종교용지 : 교회, 사찰, 향교 등 건축물의 부지

<보충설명>
방파제, 방조제, 저수지, 사찰용지, 교회용지는 지목이 아니다.
1. 방파제, 방조제 → 제방
2. 저수지 → 유지
3. 사찰용지, 교회용지 → 종교용지

 

 

부지, 대지(택지), 지목이 '대'인 토지

부지	건축용지(택지)와 건축이 불가능한 토지(하천부지, 철도부지 등)를 포괄하는 토지의 용어로 가장 포괄적인 토지의 용어
건축법 상 '대지' (택지와 유사)	1. 건축이 가능한 모든 토지를 의미한다(공장 포함). 2. 주거용, 상업용, 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지를 말한다.
지목 '대'	주거용, 상업용 건축 가능(공장 X)

<보충설명>
부지(모든 바닥토지) ⊃ 택지(주거, 상업, 공업용) ⊃ 지목 '대'(주거, 상업용)

 

 

감정평가상 용도지역 분류(부동산학에서의 분류)

용도지역 간	용도지역 내
택지지역	주거지역, 상업지역, 공업지역
농지지역	전, 답, 과수원
임지지역	용재림, 신탄림

 

1. 후보지와 이행지

후보지	부동산의 용도지역 상호간에 용도전환 중에 있는 토지를 말한다. 예시) 농지지역에서 택지지역으로 용도전환 중인 토지
이행지	용도지역 내에서 용도전환 중인 토지를 말한다. 예시) 주거지에서 상업지로, 전지에서 답지로 용도전환 중인 토지

① 후보지, 이행지의 개념은 용도전환의 가능성을 말하는 것이므로, 용도의 다양성, 용도적(경제적) 공급에서 파생되는 개념의 토지의 분류이다.

② 후보지, 이행지의 감정평가는 일반적으로 용도전환 후의 용도로 결정한다. 단, 용도전환이 완만하고 성숙도가 낮은 경우에는 용도전환 전환의 용도를 고려한다.

<보충설명>
1. 후보지는 반드시 지목의 변경이 일어난다. 이행지는 지목이 변경되지 않을 수도 있다.
2. 후보지나 이행지는 전황 중이거나 이행 중인 토지를 말하고, 전환이 진행 중인 토지에 붙이는 용어이다.

 

 

2. 필지와 획지

필지	1. 법률적 개념으로써 토지의 등록단위(하나의 지번이 붙음) 이다. 2. 소유권의 범위를 표시한다.
획지	1. 경제적 개념, 가격 수준이 유사한 일단의 토지를 말한다. 2. 부동산이용, 개발, 감정평가에서 중요하다.

① 하나의 필지가 여러 개의 획지로 구성된 토지의 경우 구분평가가 원칙이다.

② 여러 개의 필지가 하나의 획지로 구성된 토지의 경우 일괄평가가 원칙이다.

<참고사항>
필지는 지번이 붙는 토지의 등록단위이지만, 면적단위는 아니다.

 

3. 건부지와 나지

나지	1. 토지에 건물 및 정착물이 없는 토지를 말한다. 2. 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다(공법상의 제한은 항상 받는다).
건부지	1. 건축물이 부착된 토지를 말한다. 2. 지상 건축물에 의해 토지이용이 제한될 수 있다.

① 일반적 가치(나지 가격 > 건부지가격 ☞ 건부감가)

일반적으로 토지 위에 건물 및 정착물이 있는 것보다 건물 및 정착물이 없는 나지가 가격이 높다. 왜냐하면, 토지가 비어 있는 상황에서는 토지의 소유자가 토지를 최유효이용으로 이용을 할 수 있으며, 건물로 인해 당장 제한받는 상황이 없기 때문이다. 또한, 건물의 감가상각이 상당히 진행된 상태에서 토지를 매매하려고 할 때에는 기존 건물을 철거를 하고 건물을 지으려 하기 때문에, 철거비에 대한 부담 또한 마찬가지다.

즉, 건부지의 지상 건축물이 토지의 이용 및 수익을 제한하기 때문에 건부감가 발생한다.

 

② 예외적 건부증가

개발제한구역 토지(규제강화지역), 토지보상이 이루어질 때 건부증가 나타난다.

어느 토지 위에 5층 건물이 있다고 하였을 때, 그 지역이 개발제한구역으로 제한됨으로써 이제는 2층 이하의 건물만 지을 수 있다고 한다면 더 이상 2층을 초과하여 건물을 지을 수 없기 때문에 5층 건물에 위치한 토지의 가격은 상승할 수밖에 없다. 또한 공용수용 등으로 인하여 토지보상인 경우에도 토지 위에 아무것도 없는 것보다 건물이 존재함으로써 보상목록이 늘어나기 때문에 건부증가가 발생한다.

 

4. 맹지와 대지(자루형 토지)

맹지	1. 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 접속면이 없는 토지를 말한다. 2. 건축법에 의하여 건축이 불가능하다(원칙).
대지	타인의 토지에 둘러싸여 좁은 통로에 의해서 한쪽 면이 도로에 접하는 자루형 토지를 말한다.

 

5. 법지와 빈지

법지	1. 경사면의 토지를 말한다. 2. 법적 소유권은 인정하나, 경제적 실익은 없다(법적 개념).
빈지	1. 만조수위선에서 지적공부등록선 사이의 토지를 말한다. 쉽게 말해 바닷가를 말한다. 2. 법적 소유권은 인정하지 않는다. 다만, 경제적 실익은 있다(경제적 개념).

 

6. 공한지와 휴한지

공한지 (유휴지)	도시 내의 토지로 지가상승만을 기대하고 바람직하지 않게 방치한 토지를 말한다.
휴한지	지력회복이나 농지 개량을 위해 정상적으로 일정기간 쉬게 하는 토지를 말한다.

 

7. 기타 토지

공지	필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다. 따라서, 건폐율을 강화하면 공지가 증가한다.
소지	택지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태의 토지를 말한다.
선하지	고압선 아래에 위치한 토지를 말한다. 선하지감가의 대상이 되는 토지이다.
포락지	지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠기게 된 토지를 말한다.

건폐율이란?
대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다. 건폐율이 높을수록 건물을 넓게 지을 수 있다.

 

 

<토지의 분류 관련 문제 1>
1. 토지의 분류에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

---

㉮ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.
㉯ 부지는 일정한 용도를 제공되고 있는 바닥토지를 말하며 하천, 도로 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적 용어이다.
㉰ 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 도로에 직접 연결되지 않는 한 필지의 토지를 말한다.
㉱ 필지는 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위이다.
㉲ 후보지는 인위적, 자연적, 행정적 조건에 따라 다른 토지의 구별되는 것으로 가격 수준이 비슷한 일단의 토지를 말한다.

---

① ㉮, ㉯, ㉰
② ㉮, ㉰, ㉲
③ ㉮, ㉱, ㉲
④ ㉯, ㉰, ㉱
⑤ ㉰, ㉱, ㉲

<해설>
㉮ 나지에 대한 설명이 아니라, 공지에 대한 설명이다.
㉲ 후보지에 대한 설명이 아니라, 획지에 대한 설명이다.
(정답 ④)