국공유지 처분평가 기여도 반영 기준가치

논문 요약 및 정리
국공유지를 매각할 때에 기여도를 반영하여야 하는데,
기여도 반영방법에 대한 논문을 비교적 간략하게 정리해보고자 한다.

국공유재산 처분평가시 기여도 반영방법 검토(감정평가기준위원회 감정평가사 김성유)

 

국공유지 처분시 기여도 반영문제

국공유지 처분평가 기여도 반영문제 검토배경

1) 국공유지 처분(매각) 평가 시 기여도 고려의 핵심은 국공유지를 매수자가 매입할 경우 발생하는 증분가치가 누구에게 귀속되어야 하는가의 문제이다(선결문제).

 

2) 사인 간의 처분(매각) 문제라면 감정평가이론상의 한정가격 개념으로 해결할 수 있지만, 국가·지자체와 사인 간의 처분의 문제라면 다른 접근이 필요할 듯하다.

 

3) 이 부분은 국공유지 관리청(기획재정부 등)과 협의가 필요한 부분이기도 하다.

 

4) 국공유지의 처분은 ①국공유지가 헐값에 매각된다는 감사원의 의혹, ②사실상 단독사용이 불가능한 국공유지를 처분하여 토지의 합리적 이용을 촉진하여야 하는 입장, ③매수자는 다소 싼 가격에 매입할 수 있어야 국공유지의 매입에 적극적일 것이라는 입장 등과 관련하여 상호 이해가 맞아떨어져야 가능한바,

 

5) 국공유지 처분평가 시 감정평가법인등은 이런 모호한 이해를 반영해야 하는 상황에 직면한 것이다.

 

6) 상기와 같은 점을 고려하면 국공유지 처분평가 시 기여도를 획지조건에 반영할 땐 반영 폭이 넓게 분포하는 것은 역으로 이러한 기여도의 개념 및 그 산출과정의 복잡 다양함을 보여주는 것으로 이해될 수 있다.

 

7) 따라서 국공유지 처분평가와 관련하여 ①지금까지 감정평가업계에서 일반적으로 '기여도' 개념이 어떻게 이해되었고, ②실무에서 어떤 과정과 방법을 통해 이를 산출하였는지, ③이러한 개념 이해 및 그 구체화 방법(산출방법)의 타당성 여부 등에 대한 분석이 선행되어야 하고, 이를 기초로 문제점 및 개선방안이 제시되어야 한다. 

 

기준가치 검토

국공유지 처분평가시 수의계약 등 일정한 경우에는 기준가치가 시장가치인지 시장가치 외의 가치인지에 대한 검토가 필요하다.

 

1) 문제점

획지조건이 불량한 국공유지는 단독효용가치는 낮으나 인접토지 이용에 필요한 토지로써 매수자는 주로 국공유지 취득에 의한 기존 소유토지의 가치상승을 기대하고 매수를 신청하는 인접토지 소유자로 한정되어 있음. 국공유지 매각 시 통상 일단으로 이용되는 매수자 소유토지의 가치상승이 수반되며, 이때의 평가액은 특정 당사자(매수자와 국가 또는 지방자치단체) 간에만 성립되는 가격으로 한정가격과 관련이 있는 것으로 판단되며 이는 시장가치의 정의와 불일치됨.

 

2) 검토의견

국공유지 처분평가시 수의계약 등 일정한 경우에는 특정 당사자간에만 성립되는 가격으로 한정가격과 관련이 있는 것으로 판단되므로 감정평가에 관한 규칙 제2조의 시장가치로 볼 수 없고, 제5조 시장가치기준 원칙의 예외로서 법령에 다른 규정 또는 의뢰인의 요청에 따른 시장가치 외의 가치로 평가되어야 할 것으로 판단된다.

 

국공유지 처분평가 의뢰서에 포함되어야 할 내용 검토

1) 문제의 제기

국공유지 처분평가시 수의계약 등 일정한 경우에는 감정평가에 관한 규칙 제5조 시장가치기준 원칙의 예외로서 법령에 다른 규정 또는 의뢰인의 요청에 따른 시장가치 외의 가치로 평가되어야 할 것으로 판단되나, 이와 관련된 법령에 다른 규정이나 의뢰인(국가나 지자체)의 요청에 대한 근거 규정이 명확하지 않다.

 

2) 검토의견

국공유지 처분평가시 수의계약 등 일정한 경우에는 감정평가에 관한 규칙 제2조의 시장가치로 볼 수 없고, 제5조 시장가치기준원칙의 예외로서 시장가치 외의 가치로 평가되어야 할 것으로 <시가>만을 규정하고 있는 관련 법령을 개정하여 수의계약 등 일정한 경우에는 처분재산 토지의 위치, 형상, 이용상황, 주위환경 및 기여도 등을 종합적으로 고려할 수 있도록 평가기준을 명확히 하여야 할 것으로 판단되며, 나아가서 감정평가 의뢰 시 이러한 기여도 반영여부를 명확히 기재하도록 하여야 할 것이다.

 

기여도 반영방법 검토

1) 문제의 제기

국공유지 처분평가시 실무에서는 면적, 형상, 지세, 접면도로 상태 등과 함께 기여도를 고려하여 획지조건 수치를 산정하는 것으로 판단되며, 표본조사를 통하여 분석한 결과 유사한 조건에서도 획지조건 수치는 약 20% ~ 30% 까지 상이할 개연성이 나타남에 따라 <기여도> 배분 시 적용할 항복 및 배분기준에 대한 통일된 기준이 필요할 것으로 판단된다.

 

2) 기여도 배분 시 적용할 항목

 ① 국공유지 매각 시 통상 <일 단지>로 이용되는 매수자 소유토지의 가치상승이 수반되며 이는 주로 형상, 면적, 지세 등 획지조건이 양호하게 작용하나 합필로 인한 증분가치는 반드시 획지조건에서만 발생하는 것이 아니다.

 

 ② 국공유지 처분평가시 획지조건이 비교적 불량한 대상토지와 양호한 비교표준지를 비교하는 과정에서 얼마만큼 기여도를 반영하였는지 구체적으로 알 수가 없으며, 기여도 반영분을 객관화하기가 어렵다.

 

 ③ 국공유지 처분평가시 기여도가 반영되기 이전인 비교적 불량한 대상토지의 시장가치를 구체화하기 어렵다.

 

3) 소결

따라서 국공유지 처분평가시 비교적 불량한 대상토지와 양호한 비교표준지의 개별요인은 각 조건별로, 항복, 세 항목별로 비교하되 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건에서 비교되지 않은 사항으로서 <시장가치 외의 가치>에 영향을 미치는 사항인 기여도 배분은 기타 조건으로 비교하는 것이 타당할 것으로 판단된다.

기타조건 = 기여도 배분 후 토지가치 / 기여도 배분 전 토지가치