오염부동산 감정평가 환경오염 피해보상 스티그마효과

※관련규정

감정평가규칙 제25조(소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락분에 대한 감정평가)
감정평가법인등은 소음, 진동, 일조침해 또는 환경오염 등(이하 '소음등'이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인  피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다.

 

환경오염된 부동산 평가

 

1. 오염부동산 감정평가와 환경오염 피해보상

환경오염으로 인한 피해보상에는 환경오염으로 인한 직접적인 피해보상과 부동산의 가치에 환경오염이 미치는 영향이 얼마인가를 평가하는 오염부동산 평가의 두 가지가 있다.

 

1) 환경오염으로 인한 가치손실

오염에 의하여 직접, 간접적으로 영향을 받는 부동산은 2가지 요인 즉, 복구 및 관리 비용과 Stigma에 의한 영향이 있다. 전자는 계량화가 가능한 실재적 위험이나 후자는 무형 또는 양을 잴 수 없는 불리한 인식으로 측정의 어려움이 있다.

 

2) 오염부동산 평가 절차

①문제의 성격을 파악한다. 물질에 의해 오염될 수도 있고 소음 혹은 악취와 같은 비물질적 오염원에 의해 영향을 받을 수 있다.

 

②오염의 성격이 밝혀지면 대중들이 이 문제를 어떻게 지각하며 평가하고 있는가를 환경규제 및 시장참여자들의 반응을 포함해서 이해해야 한다.

 

③환경오염에 대응하는 세 가지 주요 영역이 관찰되어야 한다(자본조달, 오염복구, 보상문제).

 

④부동산의 효용과 시장성을 결정한다.

 

2. 오염 부동산 감정평가

오염은 가치를 손실시키기 때문에 감가상각의 한 형태라고 할 수 있으며, 이는 오염되지 않았을 경우의 가치로부터의 손실분이라는 관점으로 보아야 한다.

보상액 = 오염이전의 가치 - 오염이후의 가치

 

1) 소득접근법

오염 전 부동산의 순 영업소득을 시장할인율로 현가화 하여 합한 것과 오염부동산의 매년 순 영업소득을 위험조정할인율로 현가화한 합의 차이에 의해 추계한다. 이때 위험할증율은 Stigma효과가 가미되어야 하는 바 추계의 어려움이 있다.

 

2) 시장접근법

오염 전 부동산의 매매사례로부터 비교수정하여 오염 전 부동산의 가치를 구하고, 오염부동산의 매매사례부터 비교수정하여 오염부동산의 가치를 구하여 그 차이를 보상액으로 한다. 오염부동산의 매매사례가 적다는 면에서 적용의 한계가 있다.

 

3) 특성가격방법(Hedonic Price Method)

부동산의 가치에 영향을 주는 주요 변수(x)들과 가격(y) 간의 함수관계를 모형으로 설정하고 회귀분석을 통해 가격을 도출해 내는 방법이다. 여기서 환경의 질도 이러한 변수의 하나로 특성가격함수 지가모형에 투입되고 환경의 질이 한 단위 악화 또는 개선될 때 그것이 부동산의 가치에 미치는 영향을 평가한다. 또한 이를 위해선 다수의 오염부동산 사례의 존재가 요구된다.

 

4) 조건부 가치측정방법(Contingent Valuation Method)

사람들로 하여금 환경의 질에 대한 보상의사와 지불의사에 관한 질문에 답하게 하여, 환경오염피해가 있을 때 얼마만큼의 보상이 적정한가를 추정하는 방법이다.

 

5) 비용접근법

비용접근법에 있어, 환경오염은 인접부동산의 가치에 부정적 영향을 주는 외부적 요인으로 간주된다. 즉, 대상부동산의 비손상가치에서 오염으로 인한 외부적 감가상각을 공제하여 오염부동산의 손상가치를 구하는 것이다.

오염부동산의 가치 = 비손상가치 - 외부적 감가상각

 

외부적 감가상각은 대상부지의 치유비용과 환경오염에 대한 할인분의 2가지로 구성된다.

 

3. 스티그마효과(Stigma Effect)

1) 개념

환경오염에 따라 오염부동산에 있어서 오염에 대한 대중의 공포와 염려 때문에 시장성이 저하됨으로써 발생하는 무형적 효과의 손실로, 임대료 감소 및 점유율 감소, 비용증가의 형태로 발현된다. 즉, 스티그마는 불확실성과 위험할지도 모른다는 인식의 결과로 직접적인 정화나 복구비용을 초과하는 부가적 영향으로서, 부동산 가치에 영향을 미치는 모든 무형의 요인을 포함한다.

 

2) 내용

(1) 특징

스티그마 효과는 복구 효과의 불확실성, 처리실패에 대한 위험의 계량화가 어렵다는 특징이 있다.

 

(2) 스티그마 효과의 측정

① 오염으로 인한 가치손실액

오염되지 않은 상태 부동산가치에서 오염된 상태의 부동산가치를 차감하면 잔여액이 오염으로 인한 가치손실액이다.

 

② 스티그마 효과의 가치

오염부동산 가치손실액에서 직접비용(오염을 관리 복구하는데 소요되는 유형적인 직접비용)을 차감하여 구한다. 즉, 오염으로 인한 가치손실에 대하여 직접비용은 소득흐름 저하, 복구비용으로 측정하고, Stigma효과는 위험증가로 인한 시장성감소, 자본조달의 어려움의 영향으로 측정한다.

 

3) 감정평가 시 유의할 점

① 오염된 시점으로부터 그 부동산 특성이 어떻게 변화해 가는지 예측하고 평가할 만한 보편적 기준이 없기 때문에 평가가 어려운 것이 사실이다.

 

② Stigma는 오염부동산 평가의 핵심이므로, 평가에 있어서는 오염부동산 사례의 수집, 분석, data base구축, 평가이론과 통계이론의 적절한 결합을 통한 연구에 힘써야 한다.