감정평가3방식 비교방식 원가방식 수익방식 토지평가

부동산 감정평가 시 적용되는 3가지 방식

 

감정평가에 관한 규칙제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)
① 감정평가법인등은 제14조부터 제26조까지의 규정에서 대상물건별로 정한 감정평가방법(이하 “주된 방법”이라 한다)을 적용하여 감정평가해야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가방법을 적용할 수 있다. <개정 2022. 1. 21.>

감정평가 3방식 이론적 근거 토지평가방법

감정평가 3 방식의 이론적 근거와 토지의 평가방법

 

감정평가에 관한 규칙(이하 '감칙'이라 한다) 제12조에서는 비교방식, 원가방식, 수익방식을 제시하고, 대상물건의 성격 또는 평가조건에 따라 적정한 평가방식을 선택하여 결정하도록 규정하고 있다. 따라서 토지의 평가 시 감정평가 3 방식을 적용하여 가치를 구하게 된다.

 

다만 각 방식은 그 이론적 근거가 다르기 때문에 동일한 토지를 평가하는 경우에도 서로 다른 평가방법을 적용하여 각각의 시산가액을 도출한다.

 

1. 비교방식

1) 의의

시장성의 원리를 따르는 평가방식으로서 거래사례비교법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 임대사례비교법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

 

2) 이론적 근거

①전형적인 매도자는 유사매매가격의 가격 이하로는 팔려고 하지 않을 것이며, 매수자는 그 이상으로 사려고 하지 않을 것이라는 것(대체의 원칙)을 근거로 한다.

 

②시장동향을 파악하여 시산가액을 구하는 방법으로 수요, 공급의 상호작용에 의해 결정되는 가격을 기준으로 행동하므로 시장성의 사고에 근거한다.

 

③평가이론적으로는 수요, 공급 작용에서 재화와 가치를 파악한 신고전학파의 수요공급이론에 근거를 둔다.

 

3) 토지의 평가방법

대상토지와 동일성 또는 유사성이 있는 물건의 거래사례를 수집하여 대상토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인, 개별요인 등의 보정을 가하여 대상토지의 가격을 구한다. 사례토지는 대상토지와 용도지역, 이용상황 등에서 유사성이 있어야 하며, 시점수정은 지가변동률을 적용한다.

 

사례토지가 인근지역 내에 소재하지 않는 경우에는 지역요인의 비교가 필요하고 개별요인의 비교는 최유효 이용을 전제로 비교한다.

 

 

2. 원가방식

1) 의의

비용성의 원리를 따르는 평가방식으로서 원가법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 적산법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

 

2) 이론적 근거

①사려 깊은 매수자는 대상부동산과 동일한 효용과 기능을 제공하는 대체부동산의 생산비보다도 더 많은 가격을 대상부동산에 지불하지 않을 것이라는 것(대체의 원칙)을 근거로 하고 있다.

 

②어느 정도 비용이 투입되었는가 하는 비용성에 근거한다.

 

③평가이론적으로는 재화의 가치를 비용에서 구하는 고전학파의 생산비가치설에 근거를 둔다.

 

3) 토지의 평가방법

원칙적으로 토지는 재생산이 불가능하므로 원가방식에 의해서 평가가 불가능하다. 그러나 인간에 의해 조성되는 경우 원가방식의 적용이 가능하다.

 

①조성지 또는 매립지의 경우에는 개발 전 토지(소지) 가격에 개발에 소요된 공사비와 부대비용 등을 가산하여 개발 후 토지가격을 구한다.

개발 후 토지가격 = 개발전 토지(소지)가격 + 개발에 소요된 공사비 + 부대비용

 

②택지 후보지로서 성숙도가 높은 경우에는 조성완료 후 택지가격에서 조성에 소요되는 공사비용을 차감하고 성숙도 수정을 한다. 그러나 성숙도나 낮은 경우에는 소지가격에 택지화의 가능성을 가산하여 토지가격을 구한다.

 

 

3. 수익방식

1) 의의

수익성의 원리를 따르는 평가방식으로서 수익환원법에 의하여 대상물건의 가격을 구하는 방법과 수익분석법에 의하여 대상물건의 임료를 구하는 방법을 말한다.

 

2) 이론적 근거

①소득을 많이 창출하는 부동산일수록 가치는 크고, 그렇지 못한 부동산일수록 가치는 작아진다(수익성)는 것에 근거한다.

 

②장래기대이익의 현재가치로서 부동산의 가격을 파악하며, 대체부동산의 수익을 감안하므로 예측의 원칙과 대체의 원칙에 근거한다.

 

③평가이론적으로는 재화의 가치는 수요자의 주관적 효용에 의해서 결정된다는 한계효용학파의 한계효용가치설에 근거한다.

 

3) 토지의 평가방법

①토지에서 발생하는 수익(지대)을 자본환원율을 통해 영구환원하여 토지가격을 구하는 직접환원법이 있다.

 

②복합부동산에서 발생하는 수익 중 토지만의 수익을 구분하여 토지환원율로 자본환원하는 잔여환원법이 있다.