시산가액조정 방법 시산가액조정 유의사항

시산가액

 

감정평가에 관한 규칙제12조(감정평가방법의 적용 및 시산가액 조정)

③ 감정평가법인등은 제2항에 따른 검토 결과 제1항에 따라 산출한 시산가액의 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 
<개정 2022. 1. 21.>

부동산 감정평가 시산가액조정

시산가액 조정하는 방법과 시산가액조정 시 유의사항

 

정확한 토지가치를 평가하기 위해서 시산가액조정을 통해 각 방식에 의한 시산가액을 적절히 조화시켜야 할 필요성이 제기된다. 그러나 우리나라의 경우 현재 시산가액조정에 대한 구체적인 방법이 부재한 상태이므로, 우리나라의 현실에서 적용 가능한 시산가액조정의 방법과 시산가액조정 시 유의사항에 대해 검토하는 것이 중요한 의미를 가진다.

 

시산가액조정 의의 필요성

 <의의>

시산가액이란 감정평가 각 방식을 적용해 구한 가격으로 감정평가액을 산출하기 위한 중간적 가격을 말하고 이러한 시산가액을 비교 검토하여 최종 평가액을 산출하기 위해 조정하는 과정을 시산가액조정이라 한다.

 

<시산가액조정의 필요성>

현실의 부동산시장은 완전경쟁시장으로 A.Marshall의 3면 등가성이 성립되기 어렵고, 감정평가 3 방식은 각각의 장점과 단점을 가지고 있으며, 부동산의 가격은 효용, 상대적 희소성, 유효수요의 가치발생요인 3자의 상호 유기적 결합에 의해 발생하기 때문에, 가치 3 면성을 적절히 조화시킬 시산가액조정이 필요하다.

 

 

시산가액조정 방법

<가중치를 적용하는 방법>

①3 방식에 의한 시산가액에 대상물건의 성격, 평가목적, 조건, 자료의 신뢰도, 지역설정 등의 종합적으로 고려하여 가중치를 부여하고 이에 가중평균 하는 방법이다.

 

②그러나, 가중치 부여 시 일정한 기준이 없어 평가자의 주관이 개입될 여지가 많다는 한계가 있다. 따라서 가중치는 시장증거에 의해 지지될 수 있는 방법에 상대적 비중을 둔다.

 

<주방식에 의하고 부수방식으로 검토하는 방법>

3 방식에 의한 시산가액의 상·하한치를 파악 후, 대상물건의 성격 ·평가목적·조건에 따라 주방식에 의한 가격에 중점을 두고 타 방식에 의한 가격으로 검토하는 방법이다.

 

<구간으로 표시하는 방법>

최근 컴퓨터의 발달에 의한 확률분석기법의 발달은, 특정사실이 발생할 확률을 부여하여, 수치의 기대치와 분산을 계산하는 등, 하나의 수치보다는 구간추정(internal estimation)에 의한 일정범위로 표시를 가능하게 하여 부동산 컨설티이나, 투자분석에 활용된다.

 

 

시산가액조정 유의사항

1) 자료의 선택, 검토 및 활용의 적부

수집, 정리한 제 자료가 대상 부동산 평가에 적합한가 여부와 자료내용의 검토 적정한 확률 여부를 확인한다.

 

2) 부동산 가격제원칙 활용의 적부

가격제원칙은 부동산 가격 형성과정상에 있어서의 기본적 원칙이며, 평가의 전 과정에 있어서 제원칙 활용의 적부는 평가액의 객관성을 좌우한다. 특히 최유효이용원칙에 대한 활용의 적부는 매우 중요하다.

 

3) 가치형성요인분석의 적부

일반경제사회에 있어서의 부동산의 위치와 가격 수준에 영향을 주는 일반적 요인분석, 대상부동산이 속하는 지역의 지역적 특성을 파악하고 지가 수준, 표준적 이용 및 장래동향을 명백히 하는 지역분석, 대상부동산의 개별요인을 분석하고, 그 최유효 이용을 판정하는 개별분석은 감정평가방식의 적용에 있어서 중요한 연관을 갖는 바 분석의 적부는 감정평가액 결정에 상당한 영향을 준다.

 

4) 단가와 총액과의 관계

각 방식에 있어 채용되는 거래, 수익, 건설사례 등의 파악을 단가로 기준 삼는 경우 총액과의 관계에서 오류가능성이 있어 때문에 이를 수정할 필요가 있다. 일반적으로 총액이 큰 것은 단가가 저하되는 경향이 있으나 고급주택, 광평수 토지의 경우 희소송으로 오히려 반대인 경우가 있다.

 

5) 기타 유의사항

그 밖에 재조달원가 및 순수익 산정의 정확여부, 중요사항 누락여부 등을 재검토하고 부동산 시장상황의 반영, 즉 극단적 호 ·불황시에는 신뢰성이 떨어지는 비준가액보다는 수익 ·원가방식에 중점을 두고 검토함으로써 적정한 가치결론을 도출하여야 할 것이다.

 

 

결론(관련문제)

토지의 가치는 시장성, 수익성, 비용성의 사고방식에 입각하여 감정평가 3 방식을 병용하여 접근하는 것이 합리적이다. 그러나 토지의 경우 원칙적으로 조성지나 매립지 아니면 원가방식의 적용이 어렵고,  <나지> 상태로는 수익이 발생하는 경우가 드물기 때문에 3 방식 병용의 어려움이 있다. 

 

이 경우 적용가능한 범위 내에서 평가방식 적용 후 시산가액조정을 해야 할 것이다. 다만 이러한 문제점의 해결을 위하여 원가방식의 이론적 보완이나 수익자료의 구축이 필요하다고 본다.