불공정 감정평가 친분관계 재평가 사유

불공정감정과 과태료

불공정감정과 재평가

사례
한국토지주택공사는 택지개발사업이 시행될 지역의 토지에 대한 보상평가를 감정평가법인 갑에게 의뢰하였다. 갑은 평고 친분관계가 있는 을 소유의 토지에 대해 인근 유사토지에 비해 약 20% 높게 평가하였고, 이는 다른 감정평가법인의 감정평가액에 비해서도 약 20% 높은 것이었다. 이에 주변 토지소유자들은 평가가 잘못 이루어졌다는 불만을 토로하면서 재평가를 요구하고, 한국토지공사의 협의에 불응하였다.

이러한 경우 감정평가법인 갑의 보상평가가 타당하게 이루어진 것인지에 대해 논해보고, 이 사안과 관련하여 사업시행자인 한국토지공사는 재평가를 의뢰해야 하는지를 설명하도록 한다.

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불공정감정평가와 재평가

감정평가법인 갑의 평가가 타당한 것인지 여부

불공정 감정평가 검토 필요성

사안에서 감정평가법인 갑의 평가가 타당한 것인지 여부를 검토하기 위해서는 ①친분관계가 있는 사람의 토지를 평가하는 것이 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률상의 불공정한 감정평가에 해당하는가를 검토하여야 하며, ②인근 유사토지의 평가금액 및 다른 감정평가법인의 평가금액과 비교하여 평가가액이 20%의 차이가 있는 경우에 이를 타당성이 없다고 할 수 있는지 여부를 검토하여야 한다.

 

불공정 감정평가 친분관계 해당여부

1. 감정평가사법의 규정

감정평가사법은 제25조 제2항에서 '감정평가법인 등은 자기 또는 친족 소유, 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지 등에 대하여는 이를 감정평가하여서는 아니 된다'라고 규정하고 있다.

 

2. 사안의 경우 불공정한 평가에 해당하는지 여부

감정평가법인 갑과 토지소우자 을은 평소 친분관계가 있으므로, 을 소유의 토지는 감정평가사법 제25조 제2항의 '기타 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 토지'에 해당한다고 볼 수 있다. 따라서 갑은 비록 평가의뢰를 받았다고 하여도 이를 반려했어야 하며, 이를 평가함은 정당성을 결여한 것이라고 판단할 수 있다.

 

 

<인근 유사토지 및 다른 감정평가사의 평가금액과 20% 차이가 나는 것이 타당성이 없는 평가인지 여부>

1. 판례의 태도

판례는 감정평가법인 등의 손해배상책임 성립요건과 관련하여 1.3배의 격차울이 적정가격과 현저한 차이가 있는가의 유일한 판단기준이 될 수 없고, 부당감정에 이르게 된 감정평가법인 등의 귀책사유가 무엇인가 하는 점을 고려하여 사회통념에 따라 탄력적으로 판단해야 한다고 판시한 바 있다.

 

2. 사안의 경우 타당성 없는 평가인지 여부

감정평가법인 갑이 20% 고가로 평가하는 것에 대해서 평가금액 자체만으로는 부당하다고 단정할 수는 없다. 다만, 갑은 을과 친분관계가 있기 때문에 불공정한 감정평가를 할 개연성을 가지고 있고, 갑이 자신과 친분관계가 있는 자의 토지를 평가한 귀책사유를 고려하여 사회통념에 따라 판단하여 볼 때, 20%의 차이가 있는 평가는 타당성이 없는 평가에 해당한다고 판단할 수 있다. 

 

<문제해결>

감정평가법인 갑의 평가는 감정평가사법 제25조 제2항의 가타 불공정한 평가를 할 우려가 있는 평가에 해당하며, 을 소유의 토지에 대한 평가금액이 인근 유사토지 및 다른 감정평가사의 평가금액과 20% 고라로 평가된 것은 타당하지 못하여 정당성을 결여한 평가에 해당한다.

 

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한국토지주택공사가 재평가를 의뢰해야 하는지 여부

 

<문제제기>

감정평가법인 갑이 을 소유의 토지를 인근 유사토지에 비하여 20% 높게 평가하여 인근 토지소유자들은 재평가를 요구하고 있으며, 한국토지공사와의 협의에 불응하고 있다.

 

이러한 경우에 한국토지주택공사가 취하여야 할 조치로는 재평가를 통한 재협의가 가능하다. 따라서 설문과 같은 경우가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '토지보상법')상 재평가 사유에 해당하는지 검토하여 판단하여야 한다.

 

불공정 감정평가 친분관계 재평가 사유

1. 해당 감정평가법인 등에게 재평가를 요구하는 경우

사업시행자가 보상평가서를 검토한 결과 그 평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지의 공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가되었다고 인정하는 경우에는 해당 감정평가법인 등에게 그 사유를 명시하여 다시 평가할 것을 요구하여야 한다(토지보상법 시행규칙 제17조 제1항).

 

2. 다른 2인 이상의 감정평가법인 등에게 재평가를 요구하는 경우

①평가가 관계법령에 위반하여 평가되었거나 부당하게 평가된 경우에 해당 감정평가법인 등에게 다시 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우, ②평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과하는 경우, ③평가를 한 후 1년이 경과할 때까지 보상계약이 체결되지 아니한 경우(토지보상법 시행규칙 제17조 제2항)에는 다른 2인 이상의 법인 등에게 재평가를 요구하여야 한다.

 

3. 사안의 경우

앞에서 감정평가법인 갑의 평가는 부당한 평가임을 검토하였다. 또한 다른 법인과의 평가액과도 1.1배 이상 차이가 나므로 다른 감정평가법인 등에게 재평가를 요구하여야 한다.

 

<문제해결>

사안은 감정평가법인 갑 이외에 다른 감정평가법인 등에게 재평가를 요구하여야 하는 사유에 해당한다. 따라서 다른 감정평가법인 등에게 재감정을 의뢰하여 주민들과 재협의에 나서야 하며, 불공정한 감정평가를 한 갑을 국토교통부장관에게 통지하여야 하며, 국토교통부장관은 해당 감정평가가 관계법령이 정하는 바에 따라 적법하게 행하여졌는지 여부를 조사하여야 한다.