부동산 경기변동 관련한 감정평가 유의사항

부동산의 가격은 고정된 것이 아니라 경제의 흐름에 따라 등락을 반복한다. 따라서 감정평가 시에는 부동산의 정확한 가치를 판정하기 위해서 일반재화의 경기변동과는 다른 부동산 경기변동의 각 국면별 고유 특징을 깊이 이해하여야 한다. 이를 바탕으로 가치형성요인분석 시, 감정평가 3 방식의 적용 시, 시산가액조정 시 현재 속해 있는 국면의 특징을 유의해서 평가활동을 전개해야 한다.

부동산 경기변동 시장동향분석 감정평가상 유의사항

경기변동과 시장분석

감정평가상 유의점

부동산 경기변동

부동산 경기변동이란 각 경제변수들이 일정한 주기를 갖고 변화하는 경제학적 현상을 말한다. 경기변동에는 순환적 경기변동, 무작위적 경기변동, 계절적 경기변동, 장기적 경기변동이 있다. 이 중에서 가장 중요하고 비교적 뚜렷하게 나타나고 있는 것이 순환적 변동이다. 경기순환이란 경제가 파형과 같이 상승운동과 하강운동을 반복하는 것이다.

 

부동산 경기변동 특징

①부동산의 영속성으로 일반경기에 비해 주기가 길다.

②부동산의 수요와 공급 간에 불균형이 존재하여 진폭이 크다.

③경기회복은 느리고 경기후퇴는 빠르게 진행되는 우경사 비대칭 형태를 띤다.

④이사철 등의 계절적 불안정성과 주택정책 등에 의한 행정적 요인에 의한 영향을 많이 받는다.

 

부동산 경기변동의 제 국면

1) 확장국면

회복과 상향시장을 일컬으며, 회복시장은 부동산가격 하락이 중단과 반전하여 가격이 상승하고, 금리는 낮아 여유자금이 생겨 거래가 활발히 일어나고 투기 및 투자심리가 작용한다. 상향시장에서는 부동산가격은 상승하며 거래가 활발하나, 후퇴가능성을 내포하고 있다.

 

2) 수축국면

하향시장에서는 부동산가격이 하락하며, 거래는 한산하고 금리는 높아 여유자금이 없고 공실과 공가율이 높다. 후퇴시장은 가격상승이 중단, 반전되어 경기가 후퇴하기 시작하며 거래는 한산해진다.

 

3) 안정국면

부동산의 가격이 가벼운 상승을 보이거나 안정되어 있는 국면으로 부동산 고유의 국면이다. 이 시기에는 좋은 위치에 적당한 규모의 주택은 불황에 강한 모습을 보인다.

 

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부동산 경기변동 관련한 감정평가 유의사항

1. 가격제원칙 관련

감정평가 시 부동산 경기변동 제국면과 관련하여, 현재의 시장이 어디에 놓여 있는 가에 대하여 전문성, 합리성에 근거하여 정확한 지적 및 장래 변동의 예측이 가능하여야 한다. 또한 각종 경기변동 지표의 종합적 고려로 당해 예측에 설득력을 부여할 수 있어야 할 것이며 이때 변동의 원칙, 예측의 원칙이 중요시된다.

 

2. 지역분석 개별분석 시 유의사항

부동산시장의 국지성으로 인해 일반경기변동과 특정지역 또는 개별부동산의 경기변동상황이 상반될 수 있음에 유의해야 한다. 따라서 전반적인 부동산 경기와 더불어 인근지역의 Life-cycle 등을 고려해야 하며, 지역적 경기변동을 중시해야 한다.

 

3. 평가방식 적용과 관련

1) 비교방식

①사례선택 시 사례자료는 경기순환의 각 국면에 따라 다르므로 가급적 최신의 사례자료를 동일 국면에서 수집하여야 한다.

②사정보정 시 사례자료가 각 국면에 따라 특별한 사정이나 동기가 개입되어 있는지 여부를 파악해야 한다.

③시점수정 시 국면이 전화되는 경우 각 기간을 세분화하여 국면별로 다른 변동률을 적용한다.

④가치형성요인 비교 시에는 지역요인, 개별요인 등 가치형성요인은 경기순환의 각 국면에서 어떻게 작용하는가를 파악, 예측함으로써 적정한 가격 수준과 최유효 이용을 파악하도록 해야 함에 유의한다.

 

2) 원가방식

①재조달원가 산정 시에는 각 국면에 따라 건축비지수의 변동 등을 파악해야 한다.

②감가수정 시에는 경기순환의 각 국면에 따라 기능적, 경제적 가치 감소 부분을 적절히 파악하여 감가수정 작업 시 반영해야 한다.

 

3) 수익방식

①순수익 산정 시에는 경기순환 각 국면이 현재 어떤 국면이고 장래 어떻게 변동될 것인가 예측하여 순수익을 예측해야 한다.

②환원율 산정 시에는 환원율은 지가와 역관계에 있으므로 경기순환의 각 국면에 따라 적정하게 조정하여야 한다.

 

4. 시산가액 조정 관련

①최근의 물적, 위치적 유사자료 선택 여부, 변동국면에 맞는 요인분석 여부를 단계적으로 검토한다.

②극단적인 호·불황시에는 비준가액의 기준이 되는 사례가 불안정하므로 원가, 수익방식에 비중을 두고 그 타당성을 검토한다.

③안정국면에서는 비준가액의 신뢰도가 높아지므로 상대적으로 높은 비중을 두어야 한다.

 

 

 

결론

부동산의 경기변동은 평가상 중요한 고려사항이나 아직 체계적인 경기측정지표가 개발되지 않은 실정이다. 현재 건축허가량이나 택지분양실적, 부동산 거래량 등의 각종 지표를 개별적으로 파악하여 경기변동을 측정하고 있으나, 종합적이고 과학적인 경기측정지표의 개발이 필요하다고 판단된다.