일조권 조망권 침해 감정평가 헤도닉모형평가

일조권 조망권 침해에 따른 감정평가

 

일조권 조망권 침해로 인한 부동산가치하락분 평가에 대한 논의 필요성

최근 생활수준에 대한 관심이 증대하면서 일조·조망침해로 인한 분쟁이 증가하고 있다. 이러한 사회적 수요에 부응하기 위해서 일조 ·조망침해여부에 대한 판단기준과 침해발생 시 그로 인한 부동산가치하락분을 평가하는 방법에 대해 논의할 필요성이 있다.

부동산 감정평가 일조권 조망권 침해 판단기준 헤도믹모형평가

일조권 조망권 침해 판단기준

<개념>

1. 의의

①일조권이란 법률상으로 일정한 양의 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말한다.

②조망권은 조망침해의 대상이 되는 가치 있는 권리로서 경치나 풍경을 바라보는 행위적 측면에서의 권리로 볼 수 있다.

 

2. 일조권 조망권의 법적근거 논의

대법원은 일조 ·조망권이 헌법 제35조에서 직접 도출되지는 않고 구체적인 법률규정이 있어야 환경권이 법적권리가 된다고 판시하고 있다. 이에 일조권은 건축법 관련규정이 법적근거가 되나 조망권은 명시적인 법적근거는 없다.

 

<침해여부에 대한 판단기준>

1. 일조권

①대법원의 일반적 판례

피해의 정도, 피해이익의 성질 및 그에 대한 사회적 평가, 가해건물의 용도, 지역성, 토지이용의 선후관계, 가해방지 및 피해 회피의 가능성,  공법적 규제의 위반 여부, 교섭 경과 등 모든 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다고 판시하였다.

 

②구체적 판단기준

경인지역은 동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우, 또는 8시에서 16시까지 사이에 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 이상 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 본다.

 

 

2. 조망권

조망권에 대해서는 이견이 존재한다. 대체적으로 ①일반통념에 비추어 조망가치가 있는 경관이 존재할 것②해당 건물의 경제적 가치가 조망에 상당히 의존하고 있을 것 ③조망의 보전·유지가 주위 토지의 이용상황과 조화를 이루는 상황에서 조망이 침해될 것을 요구하고 있다. 현실적으로는 일조권에 비해 좁게 인정되는 경향이 있다.

 

감정평가 3 방식에 의한 일조권 조망권 침해로 인한 가치하락분 감정평가방법

1. 원가방식

일조·조망침해로 인하여 발생하는 추가적인 비용(난방비 · 건조비 등)의 자본환원값을 가치하락분으로 보는 방법이다.

 

2. 비교방식

일조침해가 있는 부동산과 침해가 없는 부동산의 가격격차율을 도출하여 일조침해로 인한 부동산의 가치하락분을 산정하는 방법이다.

 

3. 수익방식

일조 등의 침해가 없는 경우의 정상적인 임대료와 침해가 있는 경우의 임대료를 비교하여 수익의 감소액을 구하고 이를 건물의 잔존내영연수 동안 자본환원한 값을 가치하락분으로 산정하는 방법이다.

 

헤도닉모형(Hedonic Model) 평가

1. 개념

부동산의 가격형성에 영향을 미치는 특정변수를 정하고 특정변수가 가격에 미치는 영향의 정도를 측정하는 방법으로 거래사례에 의한 통계분석을 통해 다중회귀분석을 수립하게 된다.

 

2. 변수의 선정

부동산가격의 결정요인으로서 고려될 수 있는 여러 요인을 물리적 ·입지적 ·환경적 요인으로 설정하고, 이들 중에서 평가대상물건의 특성과 인근지역 및 환경적 특성을 고려하여 적정한 변수를 선정한다.

 

3. 자료수집범위 및 요인의 조사

자료는 지역요인의 고려가 없어도 되는 인근지역의 범위 내에서 이루어진다. 그리고 부동산 가치결정요인의 각 항목을 조사하여 데이터베이스화한다.

 

4. 회귀분석 및 가치하락분 산정

회귀분석을 실시하여 유의한 회귀계수만을 이용한 아파트 가치를 산정하고, 조망가치가 양호한 부동산과 불량한 부동산을 상정하여 각 변수에 같은 값을 대인한 후 그 차이를 비율로 환산하고 금액으로 치환함으로써 가치하락분을 구한다.

 

분석 시 유의사항

①일조침해를 받고 있는 부동산의 시세가 분양가에 물가상승률이나 예금금리를 감안한 금액보다 높다고 하여 일조 등의 침해를 받고 있지 않는 것은 아니라는 점, ②신축건물이 건축법 등 관련 공법규제를 충족하여도 불법행위가 성립할 수 있다는 점에 유의하여 일조 ·조망침해여부를 판단해야 한다.