부동산투자회사(REITs) 기초자산평가 주식평가

부동산은 그 자연·인문특성으로 인하여 부동산시장은 불완전경쟁시장의 특성을 갖게 된다. 이로 인해 소수의 시장참가자만이 지가상승의 이익을 향유하거나 부동산정보가 공개되지 않는 등 많은 문제점으로 부동산시장이 발달하는데 어려움이 컸다. 그러나 최근 부동산투자회사제도가 도입되면서 부동산시장의 불완전성이 극복되고 투자패러다임이 변화할 것으로 기대되는 바, 이하 부동산투자회사(REIs)와 그에 대한 평가방법에 대해 알아보고자 한다.

 

 

기초자산평가에 필요한 계산기, 볼펜

부동산투자회사(REITs)

1. 의의

부동산투자회사(REITs) 제도란 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 소유지분이나 주택저당담보증권에 투자하거나 부동산 관련 대출 등으로 운영하여 얻는 수익을 투자자에게 돌려주는 제도를 말한다. 

 

2. 도입배경 및 필요성

부동산투자회사법의 시행은 일반서민도 소액으로 부동산에 투자할 수 있게 되어 그동안 지가상승의 이득을 일부 상위계층만 누려왔던 문제를 해결할 수 있고, 부동산 경기침체와 구조조정과정에서 기업과 금융기관이 보유하고 있던 대규모 부동산의 처분을 용이하게 하여 기업구조조정을 원활하게 한다. 또한 부동산 개발을 위한 새로운 자금공급수단이 될 수 있다. 그 외 부동산 개발의 전문성 제고, 부동산 공급 확대, 우리나라 금융산업의 경쟁력 강화 등의 부수적 효과를 기대할 수 있다.

 

3. 구조와 원리

부동산투자회사가 주식을 발행하여 다수의 투자자를 모집하고 부동산의 운영은 자산운용회사에 위탁한다. 자산운용회사가 부동산의 관리, 운용을 통해 수익을 발생시키면 그 수익을 투자자에게 배당의 형태로 배분한다. 이 과정에서 증권거래소, 신용평가회사, 부동산평가회사 등 다양한 이해관계인이 개입하게 된다.

 

4. 특징

부동산투회사는 투자자에게 지불하는 배당금을 비용으로 공제하고, 잉여이익에 대하여만 통상의 법인세가 부과되므로 절세효과가 높은 상품이다. 또한 투자단위가 소액이어서 유동성이 크며 위험분산을 목적으로 여러 종류의 부동산을 소유할 수 있는 바, 분산투자를 통한 포트폴리오를 구성함으로써 투자에 따른 위험을 줄일 수 있는 특징이 있다.

 

 

부동산투자회사(REITs) 제도 도입이 부동산시장에 미칠 영향

1. 부동산시장

부동산시장은 부동산에 대한 수요와 공급이 상호작용하여 가격을 형성하는 장소 또는 유사한 부동산과 대체경쟁의 과정에서 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역으로 정의된다.

 

2. 부동산시장에 미칠 영향

① 부동산 금융의 활성화

RIETs 제도를 통해 자본시장의 막대한 자본이 유입될 수 있으므로 부동산금융의 재원이 보다 풍부해질 것이다. 또한 이와 관련한 파생적인 금융상품이나 금융기법이 개발되어 부동산 금융시장이 종전보다 활성화될 것이다.

 

② 자본시장과의 통합화 가속

자본투자자는 보다 높은 수익일 창출하는 곳에 자금을 투자하여 더 높은 수익을 올리려 한다. RIETs 제도의 시행으로 부동산시장도 투자수익률을 공시할 수 있게 된다. 이에 따라 자금이 자본시장과 부동산시장의 투자수익률을 비교하여 더 높은 곳으로 이동함으로 양 시장은 투자수익률을 매개로 연계된다.

 

③ 부동산시장 내 정보공개효과

REITs 제도는 사업계획을 수립하기 위해 부동산정보를 수집하고, 투자자에게 설명하는 과정에서 부동산정보가 공개된다. 또한 투자성과를 측정하기 위해서 투자수익률 정보도 공개되는 등 부동산시장 내에 정보제공기능을 수행하여 부동산시장의 불완전성을 보완할 것이다.

 

④ 부동산 투자패러다임의 변화

종전에 부동산 투자는 지가상승을 기대하여 직접투자의 형태로 자본이득(Capital gain)을 목적으로 하는 투자였다. 그러나 REITs 제도의 도입으로 간접투자의 형태로 운영이득(Income gain)을 중시하는 방향으로 투자패러다임의 변화가 있을 것이다.

 

⑤ 부동산산업의 종합서비스업화 촉진

부동산업은 중개·감정·컨설팅·개발과 같은 단편적인 서비스를 중심으로 발전하여 왔으나, 서비스의 수요가 확대되고 다양화·복잡화됨에 따라 단일기능의 서비스로서는 고객의 수요에 대처할 수 없고 비능률적인 것이 되므로 RIETs 제도의 활성화는 이러한 부동산업의 종합서비스화로 이행을 촉구할 것이다.

 

 

부동산투자회사(REITs) 기초자산평가

1. 부동산 평가대상의 확정

규정에 의하면 현물출자를 하는 재산 가액의 평가는 수익환원법에 따르고, 또 다른 규정에 의하면 수익환원법을 적용하는 것이 불합리한 재산의 경우에는 감정평가준칙에 따라 그 재산의 특성을 고려하여 해당 재산을 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

 

2. 주방식으로서 수익환원법

① 수익확원법 의의

수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

 

② 수익환원법 종류

한 해의 안정화된 소득을 환원율로 자본환원하는 직접환원법과 여러 해의 현금흐름을 할인율로 할인하는 할인현금수지분석법이 있다.

 

③ 수익환원법의 적용타당성

REITs는 부동산을 증권화하여 투자자들에게 배당수익을 안겨줘야 하기 때문에 그 수익성평가가 중요하다. 따라서 수익성에 근거하여 가치를 구하는 수익환원법의 적용이 타당하다. 이러한 이유로 일본기준에서도 J-REITs의 평가 시 설명력이 우수한 DCF 법을 표준으로 하고 이를 직접환원법에 의한 가격으로 검증하여 수익가액을 구하도록 규정하고 있다.

 

3. 보조방법으로서 기타 방법(거래사례비교법, 원가법)

보조적 방법으로서 거래사례비교법과 원가법을 적용할 수 있다. 이를 통해 기초자산의 시장성과 비용성을 검토하여 수익방식에 의한 가격이 특수한 사정에 의해 적절하지 않거나, 그 합리성을 보다 정확히 검토하는 경우에 활용할 수 있다.

 

부동산투자회사(REITs) 주식평가

1. 증권시장에 상장된 경우

기준시점 이전 거래일 30일 동안의 가중평균으로 결정한다. 거래사례비교법을 적용하고, 기준시점 이전 30일간의 실제거래가액을 실체 총거래량으로 나누어 감정평가한다.

 

2. 증권시장에 비상장된 경우(순 자산가치접근법으로 평가)

① 관련 규정(동법 시행령 제15조)

비상장된 경우에는 순자산접근법에 의하여 구한 금액을 발행되는 주식의 종류 및 발행조건 등을 감안하여 가격을 구하도록 규정하고 있다. 따라서 순자산접근법이 주방식이 되나 발행되는 주식의 종류 등에 따라서 기타 방법에 의한 평가도 가능하다.

 

② 자산가치접근법(순자산접근법)

REITs를 구성하는 각종 자산(부동산, 증권 등)의 가치를 개별적으로 구한 다음 합산하여 총 자산가치를 구하고 여기서 부채가치를 차감하여 순자산가치를 구하는 방법이다. 이 방법은 기초자산의 가치를 잘 반영하나 영업수익의 발생능력을 반영하기 곤란하다는 단점이 있다.

 

③ 상대가치접근법

REITs 주식을 동종의 다른 REITs나 다른 분야의 P/FFO와 비교하여 상대적인 평가를 하는 방식이다. P/FFO란 운영수입(FFO : Fund From Operation)을 취득하기 위하여 지불하는 주당가격이다. 이 방법은 비교가능한 REITs가 있을 경우 수입의 발생능력에 따른 상대가치를 적정하게 나타낼 수 있으나 순자산가치를 반영하지 못하는 단점이 있다.

 

④ 수익가치접근법

현재의 조정운영수입(AFFO)에 성장률 등은 고려하여 미래의 조정운영수입을 예측하고 그 결과를 적정한 할인율로 할인하여 미래현금흐름의 할인된 현재가치를 산정한 후 이를 REITs의 가치로 간주하는 방식이다. 이 방식은 부동산의 수익발생능력을 잘 반영하나 할인율의 산정이 어렵다는 단점이 있다.

 

결론

부동산투자회사제도는 부동산시장의 한계를 극복함으로써 우리나라의 부동산시장을 한 단계 선진화시킬 수 있는 제도라고 생각한다. 다만 본 제도의 올바른 시행을 위해서는 투자대상부동산의 정확한 투자가치를 평가하는 것이 필요한 바, 감정평가사의 역할이 중요하다고 본다.

 

부동산증권화제도가 시장에 정착되기 위해서는 투자자에게 신뢰를 줄 수 있는 부동산평가가격정보제공 및 부동산투자지표의 정비가 필수적이다. 개별부동산에 대한 검정평가방법은 평가 3 방식을 평가대상 물건과 상황에 따라 적용하되 소득접근법이 보다 중시되어야 할 것이므로 관련 평가매뉴얼의 정비가 필요하다.