감정평가서 평가검토 필요성 유의사항 직업윤리

부동산은 사회성·공공성이 높은 재화이나 그 자연·인문특성으로 인하여 균형가격이 자동으로 성립하지 않아 전문가에 의한 가치지적을 필요로 한다. 감정평가사의 전문가적 가치의견은 부동산시장 내에서 균형가격의 역할을 대신하여 일정한 정책적·경제적 기능을 수행한다. 따라서 감정평가업무는 높은 사회성·공공성을 갖게 되어 평가주체에게 상대적으로 높은 수준의 직업윤리가 요구되고, 보다 더 공정하고 객관적인 업무수행을 하기 위해 평가검토의 필요성이 요구된다.

 

평가검토 하는 모습

 

우리 사회는 감정평가사의 직업윤리를 담보하기 위해 이론적·법률적 근거를 마련하고 있다. 그러나 현행 윤리규정의 미비점으로 인하여 비윤리적 행위가 발생할 가능성이 있기 때문에, 그 개선방안의 모색이 필요하며, 평가검토 또한 고려하여야 한다. 부동산 시장변화에도 큰 영향을 줄 수 있기 때문에 평가보고서를 평가검토하는 것에 대해 좀 더 살펴보려고 한다.

 

 

 

감정평가서 평가검토

평가보고서가 특정한 요구사항이나 지침에 부합되고, 합리적이고 일관성이 있으며 정확한지를 확인하기 위해 완성된 감정평가보고서를 분석하는 것이다.

재평가란 원래의 평가행위에 따른 가치결론이 잘못되었다는 전제 아래 다시 평가작업을 시행하는 행위로 정의할 수 있다. 재평가는 선행 평가결가와 다른 별도의 평가결론을 제시할 수 있다는 점에서  평가검토와 구별된다. 현업적으로는 이의재결평가가 이에 해당한다.

 

 

평가검토 필요성

1. 평가보고서의 합리성 검증

평가보고서는 그 성격상 표준화된 제품이 될 수 없기 때문에 평가보고서의 합리성 즉, 보고서 내용의 논리적 일관성과 수학적 정확성을 보장함으로써, 이를 의뢰인에게 제공하는 데 있다.

 

2. 의뢰인의 의사결정에 확신 제공

의뢰인의 의사결정, 즉 투자사업에 대한 의사결정 등에 대한 확신 및 신뢰성을 제공한다.

 

3. 대출기관의 위험관리절차 일환

평가보고서에 언급되고 있는 시장추세를 확인하고, 감응도 분석도 등을 행하여 의사결정에 수반되는 위험의 정도를 평가하기도 한다.

 

4. 법적소송에서 중요한 역할

소송당사자, 법원으로부터 다른 평가사의 평가작업에 대한 검증을 요청받기도 한다.

 

5. 감정평가사의 전문성 향상 및 평가업 발전도모

감정평가사들로 하여금 질적으로 우수하고 통일된 체계를 갖춘 평가보고서를 작성하도록 하여 평가사의 전문성을 향상하고 감정평가업의 발전을 도모하는 장치로서 기능한다.

 

 

평가검토 유의사항

1. 감정평가 보고서 전체를 대상

평가검토는 보고서 전체를 대상으로 하는 것이어야 한다. 감정평가 보고서의 일부만을 분석하였을 때에는 다른 부분은 검토되지 않았다는 것을 솔직하게 진술하여야 한다. 그리고 이 같은 제한적 검토를 근거로 보고서 전체를 판단해서는 안된다.

 

2. 공정하고 객관적 업무수행

검토평가사는 자신의 의뢰인이나 고용인의 이익을 주장하거나, 자신의 개인적 이익을 도모하여서는 안되며, 대상 부동산에 대해 현재 혹은 미래의 의도적인 이권을 가지고 있어서도 안된다.

 

3. 평가시점 당시의 관점과 시장상황에 근거

평가검토는 평가시점 당시의 관점과 시장상황에 근거하여야 한다. 특히 감정평가 시점 당시 발생이 확실시되었던 것이 아닌 이상, 추후에 발생한 기준으로 평가보고서를 논박해서는 안된다.

 

4. 평가내용 임의변경 금지

평가검토는 수행된 감정평가의 정확성과 합리성을 검토하는 것이지 새로운 가치결론을 제시하는 것은 아니다. 만약 평가내용을 임의변경하는 경우 이는 새로운 감정평가를 행한 것으로 간주된다.

 

 

직업윤리

1. 의의

직업윤리란 감정평가사 그 직무를 수행함에 있어 관계법령에 의한 제규정은 물론이고 그 외에도 자율적으로 준수해야 할 전문직업인으로서의 행위규범을 말한다.

 

2. 근거

1) 이론적 근거

① 평가대상인 부동산 자체의 사회성·공공성

부동산은 국토를 이루어 국민생활의 환경이 되며, 다양한 용도로 이용되고 그 경제적 가치가 커서 일반재화보다 높은 사회성·공공성을 지닌다. 따라서 부동산에 대한 평가결과가 공공복리에 큰 영향을 미칠 수 있는바 평가주체의 윤리성이 요구된다.

 

② 감정평가의 기능으로 인한 사회성·공공성

감저평가에 의한 가격은 부동산정책을 효율적으로 수행할 수 있도록 하는 정책적 기능과 불완전경쟁시장의 결함을 보완하는 경제적 기능을 수행하는 바, 평가업무 자체가 높은 사회성·공공성을 지녀 평가주체에게 높은 수준의 직업윤리가 강조된다.

 

③ 감정평가의 전문성

부동산은 일반인에 의한 가치식별이 어려워 전문가인 감정평가사의 지식·경험·판단 등에 의존하는바, 공정무사하고 성실한 업무처리가 사회적으로 요청된다.

 

2) 법률적 근거

① 감정평가 및 감정평가사법

동법 제25조에서 제27조는 품위유지, 자격증 대여금지, 불공정평가금지, 비밀누설 금지 등을 규정하고 있다. 이러한 직업윤리를 강제하기 위해 민사적으로는 손해배상책임(제28조)을, 행정적으로는 징계(제39조), 인가취소(제32조) 등을 두고 있다.

 

② 감정평가에 관한 규칙

제3조 에서 자기 능력 범위 내 평가, 이해관계가 있는 평가불가 등의 감정평가법인 등의 기본윤리를 규정하고 있다.

 

③ 외국의 윤리규정

일본에서는 2002년 부동산감정평가기준 개정에서 평가보고서를 보다 충실하게 기재하도록 하여 실무상 직업윤리를 유도하고 있고, 영국 왕립평가사협회(RICS)에서는 핵심 윤리원칙을 규정하고 있다. 또한 국제평가기준위원회(IVS)의 행위규범에서도 윤리규정을 비교적 자세하게 규정하고 있다.

 

 

현행 직업윤리 윤리규정 문제점

1. 윤리규정의 추상성

현행 윤리규정은 각 조항별 윤리기준이 지나치게 추상적이라는 문제점을 가지고 있다. 따라서 구체적인 사안에서 어떤 행위의 윤리성판단이 어려운 문제점이 있다.

 

2. 사전예방책의 미비

비윤리적 행위가 발생하기 이전에 예방하는 것이 가장 이상적이나, 현행 윤리규정은 사후적 처벌규정을 중심적으로 규정되어 있다는 문제점이 있다.

 

3. 결과중심적 윤리성 판단문제

현행 윤리규정은 최종적인 결과만 문제 삼는 태도를 취하고 있다. 따라서 평가과정상 발생하는 비윤리적 행위에 대해서는 그것이 평가사고를 발생시키지 않는 한 묵인하는 문제점이 있다.

 

 

개선방안 검토

1. 의식적 측면에서 개선방안

평가주체 스스로 감정평가의 사회성과 공공성을 인식하여 객관적 가치판정자로서의 중립성을 지키고, 공정하고 도덕적인 평가활동을 추구할 수 있도록 윤리의식 차원에서 부단히 노력해야 한다.

 

2. 제도적 측면에서 개선방안

① 현행 윤리규정의 미비점 보완

윤리규정을 구체적으로 규정하여 비윤리적 행위여부 판단에 실질적인 근거가 될 수 있도록 해야 한다. 또한 사전예방책을 마련하여 관련 법규에 규정하여야 한다. 이를 위해 윤리규정을 이원화하여 법령에서는 최소한의 규범만을 규정하고 협회 등의 윤리강령을 통하여 구체적인 사항을 규정할 필요성이 있다.

 

② 윤리교육제도의 강화

협회적 차원에서 감정평가사의 윤리의식을 지속적으로 고취시키고 비윤리적 행위의 예방을 위하여 윤리교육 프로그램을 신설 또는 강화해야 한다. 구체적인 방법으로는 윤리교육 연수강화, 사고사례전파, 인터넷을 통한 교육콘텐츠 배포 등이 있을 수 있다.

 

3. 실무적 측면에서 개선방안

감정평가법인 내 사전심사제도를 강화하여 비윤리적 감정평가를 사전에 차단해야 하며, 영업수주과정에서 불법적 또는 불공정한 경쟁행위를 자제해야 한다.

 

 

결론

감정평가의 높은 사회성과 공공성으로 인하여 보다 높은 수준의 윤리의식을 요구하는 것은 당연하다. 다만 감정평가업계의 장기적 발전을 위해서는 처벌중심적인 법률적인 규제보다는 업계 스스로 윤리적 자세를 지킬 수 이도록 자율규제의 방향으로 가는 것이 바람직하다. 또한 평가검토에 있어서 보다 객관적으로 업무를 수행할 수 있도록 하여야 하며, 이를 위해 부단한 자정노력이 요구된다.