시장가치 적정가격 현실가치 당위가치 실무상 어려움

시장가치란 통상정익 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 시장가치는 비정상적인 사정을 배 체한 합리적이고 객관적인 가격으로서 시장증거에 기초하기 때문에 현실가치의 성격을 가진다. 이는 「부동산 가격공시법」(이하 '부공법') 상의 적정가격이 정책적 목적의 당위가치의 성격을 갖는 것과는 구분된다. 다만 시장가치는 가치파악의 본질적 어려움과 현실 감정평가상 한계가 있다.
따라서 「감정평가에 관한 규칙」상 시장가치는 감정평가의 원칙적인 기준가치가 되기 때문에 그 정확한 이해가 필요하다. 

 

시장가치 적정가격 현실가치 당위가치

 

시장가치 개념요소

1. 통상적인 시장

다수 매도인과 매수인이 합리적이고 합법적인 사고를 가지고, 경제원칙에 입각하여 행동함에 따라 형성되는 일반적인 시장을 의미한다고 할 수 있다.

 

2. 충분한 기간 공개

시장가치는 매수인의 발견을 위하여 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 방매된 후 합의되는 가격이다. 충분한 기간이란 무한한 장기간을 의미하는 것이 아니라 부동산의 경우 종별과 규모 등에 따라 차이가 있다.

 

3. 당사자의 정통성

거래의 당사자가 대상물건, 수급동향 기타 부동산 시장의 추이에 정통할 것, 거래의 당사자가 대상물건의 적정용도에 정통할 것, 거래의 당사자가 대상물건의 효용 및 경제가치에 정통할 것 등이 요구된다.

 

4. 신중하고 자발적인 거래

시장가치는 거래가격을 불합리하게 만드는 대내외적인 자극과 영향이 없는 상태에서 성립하는 가격이다. 이러한 거래의 자연성을 저해하는 요인으로는 당사자의 개별적 동기나 공익사업을 위한 토지수용 등이 있다.

 

5. 성립될 가능성이 가장 높은 가격

최빈매매거래가능가격으로서 일정한 점이 아니라 범위로 보는 확률적 의미를 내포한다.

 

 

현실가치 당위가치 시장가치 성격

1. 현실가치(Sein wert)

1) 의의

현실의 시장상황을 반영하는 가격으로서, 객관적으로 확인이 가능한 가격을 말하며, 원인보다 현상을 중시하는 개념이다. 이는 시장참여자의 집단적인 가치판단을 중시하는 개념이다.

 

2) 가치접근방법(Direct approach)

본건 자체의 거래내역이나 유사성이 인정되는 물건의 실거래사례 등의 시장증거를 직접적인 근거로 하여 본건의 가치를 구한다.

 

3) 장단점

시장증거로 직접 가격을 구하기 때문에 시간과 비용이 절약된다. 그러나 가치형성요인과 가격 사이의 인과관계를 충분히 고려하지 못하여 자원을 비합리적으로 배분할 가능성이 있다.

 

2. 당위가치(Sollen wert)

1) 의의

당위성을 포함하는 이상적이고 규범적인 가격으로서, 시장이 균형을 회복했을 때 성립할 것으로 인정되는 가격을 말한다. 이는 부동산의 내재가치를 존중하는 개념이다.

 

2) 가치접근방법(indirect approach)

당위적 사고를 근간으로 하여 가치형성요인(원인)과 가격(결과) 간의 인과관계를 파악하여 가치를 구한다.

 

3) 장단점

가치형성요인을 충분히 고려하여 균형가치를 제시하기 때문에 자원을 합리적으로 배분하는 기능을 수행한다. 그러나 평가자의 주관적인 개입을 할 우려가 있고 가치평가에 시간과 비용이 많이 소모된다.

 

3. 시장가치 성격

최빈매매거래가능가격으로서 객관적이고 확률적인 가치의 개념을 가지고 있고, 통상적인 시장이란 현실의 사회경제 정세를 전제하는 것이다. 또한 시장가치가 사적평가의 기준가치가 된다는 점에서 현실가치의 성격을 지닌다. 다만 비정상적 사정을 배제하고 합리적인 거래상황을 가정하므로 순수하게 현실가치의 성격만을 갖는 것은 아니고 당위가치의 성격도 일부 혼용되어 있다고 볼 수 있는데 이처럼 양자의 성격이 혼용되는 것은 세계적인 추세이다.

 

 

 

적정가격 시장가치 비교

1. 적정가격

1) 의의(부공법 제2조 제5호)

당해 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

2) 성격

ⓛ 법정가격

부공법상의 적정가격은 법률규정에 따라 산정하여야 하기 때문에 법정가격의 성격을 가진다고 할 수 있다.

 

② 정책가격

적정가격은 공익사업이나 개발이익 환수 및 과세 등의 다양한 행정목적에 이용되고 있는 가격으로서 부동산의 사회성·공공성을 실현하기 위한 정책가격의 성격을 갖는다.

 

③ 당위가격

비록 적정가격의 개념상 시장성의 개념을 보완하였다고 하나 적정가격은 행정목적에 주로 이용되는 가격으로서 과세와 손실보상이라는 상반된 이해관계를 조절하고, 공동선을 실현하기 위한 정책적 가격이기 때문에 현실가치보다는 당위가치의 성격이 강하다고 할 수 있다.

 

2. 공통점

1) 최빈매매거래가능가격

적정가격과 시장가치 둘 다 모두 <거래가 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격>을 개념요소로 규정하여 확률적 가격개념으로서 최빈값의 성격을 갖는다는 공통점이 있다.

 

2) 가치 3 면성의 반영

각 가치개념은 시장성·비용성·수익성을 종합 고려하여 결정된다는 점이 공통적이다. 따라서 구체적으로는 감정평가 3 방법이 적용되고, 도출된 시산가액을 적절히 조정하여 최종 가치결론을 내리게 되는 공통점이 있다.

 

3) 가격의 기능측면

부동산시장의 불완전성으로 균형가격이 자동으로 성립되지 않는다. 따라서 감정평가에 의해 도출된 시장가치와 적정가격은 균형가격의 역할을 대신하여 시장 내 자원배분과 수급조정의 기능을 수행하게 된다.

 

3. 차이점

1) 가격의 성격차이

위에서 논의한 대로 시장가치는 현실가치의 성격을 가지나, 적정가격은 당위가치의 성격을 가지기 때문에 양자의 차이점이 있다.

 

2) 활용분야의 차이

시장가치는 사적목적의 감정평가에서 기준이 되지만, 적정가격은 주로 공적목적의 평가에서 활용된다는 점에서 차이가 있다.

 

3) 개념요소의 차이

시장가치는 출품기간의 합리성, 당사자의 정통성, 거래의 자연성을 구체적으로 규정하고 있지만, 적정가격은 <정상적인 거래>라고 규정하여 개념이 추상적이다.

 

 

시장가치 실무상 어려움

1. 가치파악의 본질적 어려움

1) 가치의 주관성

가치란 <장래편익의 현가합>으로 정의된다. 가치와 가격을 구분하는 견해에 의하면 가치란 평가주체·거래주체마다 느끼는 효용이 다르므로 주관적인 성격을 가지게 된다. 따라서 사회구성원들이 공통적으로 느끼는 가치를 구한다는 것은 본질적인 어려움이 있다.

 

2) 가치파악의 한계

가치란 재화의 본질적인 가치(fundamental value)를 의미한다. 그러나 자료수집의 한계, 평가주체의 한계, 기타 부동산시장의 불완전성으로 인하여 재화의 진실한 가치를 파악하는 것은 어렵다.

 

2. 평가기법상 어려움

1) 주관개입의 가능성

현재 감정평가 3 방법은 각종 보정과 산정을 위한 객관적인 자료가 불충분한 경우가 많아, 각 단계에서 평가주체의 주관이 개입될 수 있는 여지가 크기 때문에 정확한 시산가액을 구하는데 어려움이 있다.

 

2) 개별평가의 한계

우리나라는 개별평가를 원칙으로 하고 있어 부동산의 일체효용을 반영하기 어렵다. 현실의 시장관행이 일괄거래이고 부동산의 효용을 토지와 건물로 구분한다는 것은 인위적인 작업이므로 개별평가로서는 시장가치를 평가하는데 어려움이 있다.

 

3. 사례자료 수집의 어려움

시장가차는 정상적인 상황하에서 거래된 풍부한 사례자료에 근거하여 평가되어야 하나, 현실적으로 시장가치의 요건을 모두 만족하는 사례자료를 수집하는 것은 매우 어렵고, 일부 요건을 미충족 하는 사례를 보정하는 과정에서 주관개입이 발생할 수 있다.

 

 

결론

시장가치를 구하는 감정평가의 정확도롤 높이기 위해서는 풍부한 시장자료의 축적이 필요하다. 또한 기존의 감정평가 3 방법의 과학화, 객관화를 도모하여 주관개입을 배제하고, 동적 DCF 법이나 다중회귀 분석법과 같은 새로운 평가 기법을 연구하고 개발할 필요가 있다. 또한 우리나라는 현재 감정평가와 관련된 다양한 Data base의 구축이 미흡하기 때문에 국토교통부에서 주관하는 실거래가 Data base와 감정평가협회에서 주관하는 평가사례에 대한 Data base와 국세청에서 주관하는 과세자료에 대한 Data base를 상호 공유하여야 감정평가의 결과를 보다 정도 있게 만들 수 있을 것이다.