복합부동산 개별평가 일괄평가 감정평가제도 개선방향

우리나라는 복합부동산의 감정평가에 대해 개별평가주의를 원칙으로 하면서 예외적으로 일괄평가를 규정하고 있다. 그렇기 때문에 원칙인 개별평가와 예외인 일괄평가의 개념이 무엇인지 근거는 어떻게 되는 것인지 알아볼 필요가 있다. 그리고, 개별평가에 비해서 일괄평가가 가지는 장점을 알아볼 필요가 있으며 복합부동산 감정평가제도의 개선방향에 대해서도 논의해 볼 필요가 있다.

 

감정평가제도 개선방향 논의하는 회의모습

 

개별평가 일괄평가

1. 개별평가

1) 개념

토지는 공시지가를 기준으로 평가하고, 건물은 원가법에 의해 평가한 뒤 양자의 합으로 부동산가치를 구하는 방법을 말한다.

 

2) 근거

① 이론적 근거

토지는 영속성, 개별성, 고정성 등의 특성을 가지나 건물은 재생산가능성, 동일성, 상각성 등의 특성을 갖는 등 양자의 속성이 상이하여 각각 그 특성을 고려하여 평가하는 것이 타당한 측면이 있다.

 

② 법적 근거

민법 제99조 제1항에서 토지와 건물을 별개의 물건으로 다루고 있으며 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항에서 개별평가를 원칙으로 하고 있다.

 

2. 일괄평가

1) 개념

토지와 건물이 일체로 거래되는 관행이나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 등에 있어 이를 일괄하여 행하는 평가를 말하며 개별평가의 예외이다.

 

2) 근거

① 이론적 근거

토지와 건물은 상호 결합하여 일체적 효용을 발휘하므로 이러한 효용을 일괄하여 파악하는 것이 합리적이다. 또한 부동산 시장에서 토지와 건물은 일괄하여 거래되는 관행이 있으므로 그 가치를 일체로서 접근하는 것이 타당하다.

 

② 법적 근거

감정평가에 관한 규칙 제7조 제2항의 단서에서 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄평가할 수 있도록 규정하고 있으며, 이에 근거하여 제26조에서는 구분소유권의 일괄평가 시 거래사례비교법을 주된 평가방법으로 규정하고 있다.

 

3) 일괄평가 사례

① 2개의 필지 이상의 토지가 일단으로 이용하고 있는 토지로 이용하고 있는 경우

② 구분소유 건물에서 대지와 건물을 일괄하여 평가하는 경우

③ 임목과 임지가 동시에 거래되는 경우

④ 공장의 수익가액 평가 시

⑤ 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계에 있는 주물과 종물의 경우

 

 

개별평가에 비해 일괄평가가 가지는 장점

1. 현실의 거래관행에 부합

현실에서 토지와 건물이 일체로 거래되는 관행이 있으므로 거래관행에 부합하고, 거래사례 수집이 용이한 장점이 있다.

 

2. 수익방식의 적용가능성 제고

최근 부동산시장 환경의 변화로 수익방식의 중요성이 커지고 있다. 부동산의 수익은 토지와 건물이 일체적으로 결합하여 발생하는 것이므로 그 수익가치를 일괄평가하는 것이 타당하다. 따라서 일괄평가는 개별평가에 비해 수익방식 적용가능성이 우수하다.

 

3. 건부감가가 발생하는 부동산평가에 유용

건부감 가란 지상에 최유효이용에 미달하는 건물이 소재함으로 인하여 토지의 가치가 감소되는 현상을 말한다. 일괄평가는 개별평가에서 발생하는 건부감가의 측정문제를 회피할 수 있어 실무상 유용하다.

 

 

복합부동산 감정평가제도의 개선방향

1. 일괄평가제도의 확대

토지와 건물로 이루어진 부동산은 일체로 거래되거나 상호 간 용도상 불가분의 관계에 있는 것이 일반적이므로 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항에서 일괄평가를 원칙으로 규정하거나, 일괄평가 할 수 있는 경우를 넓게 인정하고 감정평가에 관한 규칙 제26조에서 구분소유권 외에 오피스빌딩이나 상가와 같은 다양한 물건의 일체평가방법을 규정하는 것이 필요하다.

 

2. 평가방식의 선진화

편업적으로는 오피스빌딩과 같이 수익성이 중시되는 복합부동산의 담보평가도 개별평가를 주방식으로 활용하고 있다. 그러나 일체로 거래되는 물건은 일체비교방식을 적용하고, 수익발생이 중시되는 물건은 일체수익방식을 적용하는 것이 타당하다. 따라서 개별평가 외에 물건의 성격에 따라 다양한 평가기법을 활용하는 것이 필요하다.

 

3. 관련 법규정의 정비

편재 민법 체계상 토지와 건물의 공부서류(대장, 등기 등)가 별도로 관리되고 있고, 세법상 토지건물 분리과세가 이루어지고 있다. 또한 개별주택가격 산정 시 토지와 건물을 분리하여 산정한 후 합산하는 방식을 취하고 있다. 이러한 관련 법규 정들은 일괄평가의 확대도입에 장애가 되는 밥 개선이 필요하다고 본다.

 

 

결론

부동산시장이 자산시장(Asset Market)으로서 성격이 감해짐에 따라 정확한 투자가치 평가가 요청되고 있다. 이에 일본기준은 부동산증권화 관련 투자가치 평가 시 DCF 법에 의한 가격을 표준으로 한다고 하여 일체평가를 주방식으로 인정하고 있다. 그러나 우리나라의 경우 이에 대한 명확한 규정이 없으므로 일괄평가를 강화하는 방향으로 관련 규정을 보완하여 사회적 평가수요를 충족시킬 필요가 있다.