공법상 제한 받는 토지 무허가건축물 부지

공법상 제한을 받는 토지의 평가기준은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 시행규칙」(이하 '토지보상법'이라고 한다) 제23조에 규정되어 있으며, 토지는 무한이 아닌 제한적이기 때문에 효율적 이용과 경제적인 이용 및 공공복리의 증진을 위하여 공법상 제한을 하는 규정화되어 있다. 또한 토지보상법 시행규칙 제24조에는 무허가건축물 부지에 대하여 제한을 하는 규정이 있다. 사유재산이라도 제한을 받을 수 있기 때문에 이에 대한 개념과 근거 등을 잘 알아둘 필요가 있기 때문에 본 글에서 설명을 하고자 한다.

 

금지 표시

공법상 제한받는 토지

1. 공법상 제한받는 토지 의의 및 기능

공법상 제한을 받는 토지라 함은 관계법령에 의해 가해지는 토지이용규제나 제한을 받는 토지로써, 이는 국토공간의 효율적 이용을 통해 공공복리를 증진시키는 수단으로 기능을 한다.

 

2. 공법상 제한받는 토지의 평가기준(토지보상법 시행규칙 제23조)

1) 일반적 제한

제한 그 자체로 목적이 완성되고 구체적 사업의 시행이 필요하지 않은 경우로 그 제한받는 상태대로 평가한다.

 

2) 개별적 제한

그 제한이 구체적 사업의 시행을 필요로 하는 경우를 말하며 개별적 제한이 해당 공익사업의 시행을 직접목적으로 가해진 경우에는 제한이 없는 상태로 평가한다.

 

3) 해당 사업으로 인한 용도지역 등의 변경

용도지역 등 일반적 제한일지라도 해당 사업시행을 목적으로 하여 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역을 기준으로 하여 평가한다.

 

4) 당초의 목적사업과 다른 공익사업에 편입된 경우

공법상 제한을 받는 수용대상 토지의 보상액을 산정함에 있어서는 그 공법상 제한이 해당 공공사업의 시행을 직접 목적으로 가하여진 경우는 물론 당초의 목적사업과는 다른 목적의 공공사업에 편입수용되는 경우에도 그 제한을 받지 아니하는 상태대로 평가하여야 할 것이다.

 

5) 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한으로 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가해야 하는지 여부 및 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경을 하지 않았다고 보기 위한 요건

어느 수용대상 토지에 관하여 특정 시점에서 용도지역, 용도지구, 용도구역(이하 '용도지역 등'이라고 한다)을 지정 또는 변경하지 않은 것이 특정 공익사업의 시행을 위한 것일 경우 이는 해당 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하는 제한이라고 보아 용도지역 등의 지정 또는 변경이 이루어진 상태를 상정하여 토지가격을 평가하여야 한다. 여기에서 특정 공익사업의 시행을 위하여 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않았다고 볼 수 있으려면, 토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정을 배제할 경우 용도지역 등을 지정 또는 변경하지 않은 행위가 계획재량권의 일탈·남용에 해당함이 객관적으로 명백하여야만 한다.

 

무허가건축물 부지

1. 무허가건축물 부지 의의 근거규정

관계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물의 부지를 말한다. 토지보상법 시행규칙 제24조에 근거규정을 두고 있다.

 

2. 평가방법

1) 원칙 및 취지

무허가건축물 부지에 대해 무허가건축물이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하도록 한다. 이 취지는 현실 이용상황 기준평가의 예외로 위법의 합법화로 현저히 공정성을 잃은 불합리한 보상이 될 가능성이 있기 때문이다.

 

2) 예외

무허가건축물이라 하더라도 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물 부지는 적법한 건축물로 보아 현황평가하도록 하고 있다.

 

3) 무허가건축물 부지의 범위

판례는 무허가건축물 부지의 범위는 해당 건축물의 용도 및 규모 등을 감안하여 사용수익에 필요한 범위 내 토지와 불가분적으로 사용되는 범위를 의미한다고 판시한 바 있으나, 중앙토지수용위원회 및 토지보상법 시행규칙 부칙 제5조에 따르면 '1989. 1. 24. 이전 무허가건축물의 부지면적 산정 시에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」등의 건폐율을 적용하여 산정한 면적을 초과할 수 없다'라고 규정하고 있다. 따라서 무허가건축물의 부지 범위와 관련하여 관계법령상 인정되는 건폐율을 초과할 수 없는 것으로 판단된다.

 

3. 입증책임

1) 문제점

무허가건축물인지 여부와, 1989. 1. 24. 이후에 신축했는지의 입증을 누가 해야 하는지가 문제 된다.

 

2) 토지소유자가 입증해야 한다는 견해

사업시행자가 작성한 물건조서에는 진실의 추정력이 있는바, 그것을 주장하는 사람이 입증해야 한다는 견해이다.

 

3) 사업시행자가 입증해야 한다는 견해

토지평가의 대원칙은 현황이용평가로서, 그 예외사유를 주장하는 사업시행자가 입증해야 한다고 한다.

 

4) 검토

생각건대 대원칙에 따라 사업시행자가 입증해야 하며, 조서작성 시에도 이 원칙을 외면할 수 없으므로 사업시행자가 책임을 부담하는 것이 타당하다고 사료된다.

 

4. 판단기준 등

1) 무허가건축물관리대장에 건축물로 등대되어 있는 토지의 적법성

무허가건축물관리대장에 건축물로 등재되어 있다고 하여 그 건축물이 적법한 절차를 밟아서 건축된 것이라거나 그 건축물의 부지가 적법하게 형질변경된 것으로 추정된다고 할 수 없다.

 

2) 사용승인이 요구되는지 여부

판례는 관할 행정청으로부터 건축허가는 받았으나 사용승인을 받지 않은 주택도 이주대책대상자에 포함된다고 판시하여 사용승인을 득하지 않았다고 하여 무허가건축물이 되는 것은 아니라고 본다.

 

 

결론

토지가 특정 공익사업에 제공된다는 사정은 특별한 희생으로 봐야 하냐의 여부는 관련법령과 그 판단기준에 따라야 하겠지만, 그에 따른 정당한 보상이 계획재량권에 의해 일탈과 남용이 되지 않게 명백하게 객관적으로 판단하여야 하겠다.

또한, 관계법령에 위반되는 무허가건축물 부지에 무허가건축물은 당연히 불합리한 보상이 되어야 하겠지만, 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물 부지는 적법한 건축물로 보는 예외규정을 둠으로써 과거에 부동산 관련하여 제대로 등기, 대장 등 자료가 정리가 안된 시대적 배경을 적용한 예외이다.