경제기반분석 단계적 과정 부동산 시장분석

경제기반분석(Economic base analysis)이란 무엇이며, 이러한 경제기반분석을 부동산 시장분석으로 검토하는 이유는 무엇이며, 경제기반분석의 단계적 과정을 부동산 유형별로 논의해보려 한다.

 

 

경제기반분석의 필요성

경제기반분석은 지역의 성쇠가 기반산업의 성쇠에 달려 있다고 가정하고, 기반산업의 고용인구변화를 통해 장래인구변화를 예측하고 그 파생수요로서 부동산의 수요를 예측하는 기법이다. 이러한 경제기반분석은 감정평가 시 지역에 대한 각종 정보와 가치결정의 근거를 제공하는 바 그 정확한 분석이 중요하다. 다만 부동산의 유형에 따라 구체적인 분석내용이 다른 바 그 특성에 유의하여 분석해야 한다.

 

경제기반분석 단계적 과정 부동산 시장분석

 

경제기반분석

1. 의의

경제기반이란 지역주민의 생계를 유지시켜 주는 경제활동이며, 그 지역의 수출활동으로서 다른 지역으로부터 자금을 끌어들이는 산업을 말한다. 이러한 지역의 경제기반이 현재의 고용, 인구, 부동산가치에 어떤 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.

 

2. 전제

도시나 지역의 경제발전은 지역경제의 기반(수출) 부문의 성장에 의하여 절대적으로 결정된다고 가정한다.

 

3. 입지상법(Local Quotient)

1) 개념

어떤 지역의 산업이 전국 동일의 산업에 대한 상대적 중요도를 측정하는 방법으로서 그 산업의 상대적인 특화 정도를 나타낸 지수이다. 입지상(LQ) 방법에 의하면 한 지역(Z) 특정산업(i)의 고용비율이 전국평균보다 높을 경우 그 산업을 그 지역의 기반산업으로 본다.

 

2) 산식과 해석

LQ = 해당 도시의 A산업 고용비율 / 전국의 A산업 고용비율

 

①LQ  > 1 이면 그 지역의 수출기반산업 

②LQ =  1 이면 전국평균과 동일하게 X 산업 분포(자급)

③LQ <  1 이면 그 지역의 비수출기반산업으로 해석된다.

 

경제기반분석을 부동산 시장분석으로 검토하는 이유

1. 가치추계에서 활용

부동산의 가치는 그가 속한 지역의 성쇠에 영향을 받는다. 따라서 가치추계 시 경제기반분석을 통한 지역의 현황과 미래의 성장가능성을 예측하는 것이 필수적이다. 경제기반 분석을 통해 인구, 개인소득, 고용 등이 관한 정보를 획득하면 이외에도 다른 이용가능한 정보를 얻을 수 있어 부동산 평가에 유용한 자료가 된다.

 

2. 비가치추계에서 활용

컨설팅에서 경제기반분석을 통해 ①인근지역 내 경제변수들의 변동을 파악하여 지역적 상대적 위치를 거시적, 장기적 안목에서 고찰가능하여 의뢰인에게 시장에 대한 폭넓은 지식을 전달할 수 있다. ②특히 대규모개발사업에서 중요한 의미를 지니고, ③도시계획, 지역계획 분야에서도 활용된다.

 

경제기반분석 단계적 과정

1. 공통절차

1) 현재의 경제상황을 분석하는 단계

①입지상법(LQ)을 통해 LQ가 1보다 큰 기반산업을 파악한다.

 

②기반고용인구(BE : Basic employment)란 지역산업 중 수출부문에 종사하는 고용인구로, LQ > 1인 기반산업 중 LQ가 1을 초과하는 고용인구를 파악하여 지역 내 총 기반고용인구를 구한다.

 

③BE로 총고용인구를 나누어 경제기반승수(EBM : Economic Base Multiplier)를 구한다. 경제기반승수(EBM)란 특정지역의 기반고용인구가 1 단위 증가할 때 지역전체의 고용이 증가하는 비율을 말한다.

 

④지역의 총인구를 총고용인구로 나누어 총인구-고용인구비(PER : Population - to - Employment Ratio)를 구한다.

 

 

2) 미래의 경제상황을 예측하는 단계

①미래의 경제상황에 대한 예측을 기초로 하여 미래 일정시점의 기반고용인구를 추정하고

②기반고용인구에 앞서 구한 경제기반승수(EBM)를 곱하여 총고용인구 산정한다.

③이 총고용인구에 고용인구비(PER)를 곱하여 총인구를 산정한다.

 

2) 유형별 경제기반분석

(1) 업무용

①현재 총고용인구에서 사무실사용 고용인구와 1인당 평균 사무실사용 면적을 산정한다. 그다음②장래에 사무실을 사용하는 고용인구 증가수를 산정하고 ③장래 사무실사용 고용인구 증가수에 1인당 평균 사무실 사용면적을 곱하여 업무용 부동산 수요를 추정한다.

 

(2) 산업용

①현재의 총고용인구에서 공장근무 고용인구와 1인당 평균 공장사용 면적을 산정한다. 그다음 ②장래에 공장을 사용하는 고용인구 증가수를 산정하고 ③장래 공장사용 고용인구 증가수에 1인당 평균 공장사용 면적을 곱하여 공장용 부동산 수요를 추정한다.

 

(3) 주거용

①현재의 가구당 인구 산정하고 ②총인구를 가구당 인구로 나누어 총가구수 산정한다. 그다음 ③장래 예측인구를 가구당 인구로 나누어 가구수를 추정하고 ④가구수 증가에 따라 미래에 예측되는 주거용 부동산의 수요를 추정한다.

 

(4) 소매용

①1인당 또는 가구당 지출하는 소비액을 산출하고 ②장래 예측인구 또는 가구수에 1인당 또는 가구당 소비액을 곱하여 총소비액을 산정한다. 그다음③총 소비액 증가에 따른 상업용 부동산의 수요를 추정한다.

 

 

경제기반분석 부동산 시장분석 유의사항

경제기반분석은 다음과 같은 문제점이 있어서 활용상 유의하여야 한다.

 

①기반, 비기반활동의 구분이 모호하다.

②이와 같은 구분은 분석대상이 되는 지역사회의 단위가 달라짐에 따라 기반산업 여부에 대한 판단이 달라질 수 있다.

③지역의 성장은 비기반활동에 의해서도 좌우된다.

④경험적인 연구에 의하면 경제기반승수가 크다고 해서 기반부문의 동일한 투자분에 대한 효과가 타 지역보다 큰 것은 아니라는 문제점이 있다.

⑤기존의 경제기반분석은 2차 산업의 기준이지 오늘날의 3차, 4차 산업의 기준이 반영되어 있지 않다는 한계가 있다.