부동산 지역분석 인근지역 유사지역 동일수급권

부동산 지역분석은 지역의 표준적 사용과 가격 수준을 판정하는 작업으로서 분석대상인 지역의 개념을 명확히 이해할 필요가 있다. 인근지역은 대상부동산의 가치형성에 직접 영향을 주기 때문에 가장 중요한 분석대상이 된다. 이러한 인근지역은 유사지역이나 동일수급권에 대한 분석을 병행함으로써 보다 그 지역특성을 명확히 파악할 수 있기 때문에 이하 관련 내용을 알아본다.

 

부동산 지역분석의 대상지역
인근지역·유사지역·동일수급권

 

부동산 지역분석 대상지역 인근지역 유사지역 동일수급권

 

 

부동산 지역분석

1. 의의

지역분석이란 부동산의 가치형성에 영향을 미치는 지역요인의 분석을 통해 지역 내 부동산의 표준적 사용과 가격 수준을 명백히 하는 작업을 말한다.

 

2. 지역분석의 필요성

1) 부동산의 지역성

부동산은 다른 부동산과 어떤 지역을 형성하고 지역 내 다른 부동산과 상호관계를 유지하고 그 상호관계를 통하여 사회적, 경제적, 행정적 위치가 정해진다는 지역성을 가지고 있다. 따라서 부동산의 가치형성과정에서 지역성이 미치는 영향을 파악하기 위해서는 지역분석이 필요하다.

 

2) 표준적 사용과 가격 수준의 파악

표준적 사용이란 인근지역에 속하는 개별부동산이 갖는 최유효이용의 집약적이고 평균적인 사용방법을 말한다. 가격 수준이란 지역 내의 부동산의 평균가격을 의미한다. 개별부동산의 최유효이용과 구체적 가격은 이러한 표준적 사용과 가격 수준의 제약하에 형성되기 때문에 반드시 지역분석 시 표준적 사용과 가격 수준이 파악되어야 한다.

 

3) 사례자료의 수집범위의 결정

지역특성이 동일 또는 유사한 지역의 범위를 명백히 하여 대상부동산의 가치형성에 영향을 미치는 지역의 범위를 획정하고 대체성 있는 사례자료의 수집범위를 밝히기 위해 지역분석이 필요하다.

 

 

인근지역

1. 의의

대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

 

2. 인근지역 분석의 필요성

인근지역은 대상부동산의 가치형성에 직접적으로 영향을 주며, 개별부동산의 최유효이용 판정의 방향을 제시하는 <표준적 사용>을 파악하기 위해서 인근지역분석이 필요하게 된다. 즉 인근지역의 지역특성이 대상부동산의 최유효 이용을 우선적으로 제약하기 때문이다. 

 

3. 인근지역 분석 시 유의사항

1) 인근지역의 범위설정에 유의

인근지역은 대상부동산의 용도와 지역의 동질성이 있는 지역이기 때문에, 용도성은 항상 변화하고 있으므로, 구체적 범위 판정 시 단순히 공법상 용도지역으로 판단하지 않고 실태주의에 입각해야 한다.

 

2) 인근지역의 상대적 위치 파악에 유의

인근지역의 상대적 위치를 파악하기 위해서는 인근지역 주변에 있는 지역 및 동일수급권 내 유사지역의 지역요인과 상대적 격차를 파악해야 한다.

 

3) 장래동향의 분석

인근지역의 지역요인데 대한 분석은 인근지역의 변화과정과 주변에 있는 타 지역의 변화추이 및 장래동향을 시계열적으로 분석해야 한다.

 

 

유사지역

1. 의의

인근지역의 지역특성과 유사한 특성을 갖는 지역으로서 당해 토지가 속하지 아니한 지역을 말한다.

 

2. 분석의 필요성

인근지역에서의 상대적 위치와 지역특성을 명백히 하고 적정한 가격 수준을 파악하기 위함이다. 인근지역에서 적절한 사례자료가 없는 경우 유사지역의 분석을 통해 자료를 수집할 수 있다. 또한 인근 지역 내 사례가 있을 경우에도 유사지역의 사례를 분석함으로써 인근지역의 상대적 위치를 명백히 하여 감정평가액의 정도를 높일 수 있다.

 

 

동일수급권

1. 의의

대상부동산과 대체경쟁의 관계가 성립하고, 가치형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역으로, 인근지역과 유사지역을 포함하는 보다 광역적인 지역이다. 이는 부동산의 고정성으로 인해 부동산의 수요와 공급이 가능한 즉 대체관계의 지역적인 한계를 나타낸다.

 

2. 분석의 필요성

1) 지역요인의 변동

대상 부동산과 관련 있는 동일수급권은 사회적, 경제적, 행정적, 자연적 요인이 부단히 변동하므로 가격 변동을 초래하기 때문에, 시계열적인 동일수급권 분석이 필요하다.

 

2) 대체의 원칙

대체의 원칙에 의거 대상 부동산이 속한 인근지역은 동일수급권과 밀접한 관계이므로 비교분석이 필요하다.

 

3) 개별분석을 위한 선행작업

최유효이용의 판단방향을 제시하고 구체적 가격을 구하기 위한 범위(가격 수준, 표준적 이용)를 설정해 줌으로써, 개별분석의 전 단계 절차로서 필요하다. 결국, 인근지역의 지역특성을 명백히 하여 자료의 수집 및 선택범위를 결정하기 위해 필요하다.

 

 

결론

최근 부동산의 개별성이 강해 개별부동산의 최유효이용이 인근지역의 표준적 사용에 제약을 받지 않는 경우가 많이 나타나고 있다. 이에 일본기준에서는 인근지역의 주변지역이나 동일수급권 내 대체경쟁 부동산을 사례로 수집할 수 있다고 규정하여 대비하고 있다. 따라서 우리나라도 이에 대한 연구가 필요하다. 

 

인근지역 내에서 사례자료를 수집하는 것보다 동일수급권 내 대체경쟁부동산을 사례자료로 수집하는 것이 보다 유사성이 높을 수 있다는 점에 유의하여야 한다.