감정평가 절차 감정평가제도 기능 감정평가사 직업윤리

부동산 감정평가 절차란 감정평가를 수행하는데 따라야 할 일련의 절차를 말한다. 이러한 절차는 과업의 효율적인 진행과 정확하고 신뢰성 높은 가정평가를 위해 필요하다. 이에 「감정평가에 관한 규칙」 제8조에서 일련의 단계를 규정하고 있다.

부동산의 자연·인문적 특성으로 인하여 부동산시장 내에서 군형 가격이 자동으로 성립하지 않아, 감정평가활동에 의해 인위적으로 가치를 지적해야 할 필요성이 제기되어 왔다.

감정평가에 의해 지적되고 정해지는 가격은 우리 사회 내에서 일정한 정책적·경제적 기능을 수행하기 때문에 높은 사회성·공공성을 갖는다. 따라서 감정평가를 수행하는 주체인 감정평가사에게 높은 수준의 직업윤리가 요구된다.

이에 부동산 감정평가 절차와 감정평가제도의 기능, 감정평가사의 직업윤리에 대해 살펴본다.

 

부동산 감정평가 절차 감정평가제도기능 감정평가사 직업윤리

 

감정평가 절차
감정평가제도의 기능
감정평가사의 직업윤리

 

 

 

감정평가 절차

1. 기본적 사항의 확정

감정평가의 기본적 사항 등을 의뢰인과 협의하여 결정하는 절차를 말한다. 기본적 사항의 확정은 감정평가의 기초가 되는 제반 사항을 결정하는 것으로서 확실한 자료 및 실지조사 결과에 기초하며, 의뢰인의 합법적이고 객관적인 요구에 따라 이행하여야 한다.

 

2. 처리계획의 수립

대상물건의 확인에서 감정평가액의 결정 및 표시에 이르기까지 일련의 작업과정에 대한 계획을 수립하는 절차를 말한다. 이 단계는 능률적인 감정평가업무를 위한 목적 이외에도 의뢰인에게 감정평가 수임계약에 따른 업무진행 상황을 보고하는 데에도 유용하다.

 

3. 대상물건의 확인

대상물건을 감정평가할 때에는 실지조사를 하기 전에 사전조사를 통해 필요한 사항을 조사한다. 사전조사는 실지조사 전에 관련 서류 등을 통하여 대상물건의 범위와 상태를 확인하는 것이다. 실지조사는 현장을 방문하여 대상물건의 현황 등을 조사하는 과정으로 사전조사에서 확인할 수 없는 현장의 상황을 면밀히 조사하고 대상물건의 가치에 영향을 미치는 제반사항을 파악해야 한다.

 

4. 자료수집 및 정리

대상물건의 물적사항·권리관계·이용상황에 대한 분석 및 감정평가액 산정을 위해 필요한 자료 등을 수집하고 정리하는 절차를 말한다. 자료의 종류는 대상물건의 물리적·법적 상황 등을 확인하는 근거가 되는 확인자료, 가치형성요인 분석의 근거가 되는 요인자료, 감정평가방법의 적용에 필요한 사례자료로 구분된다.

 

5. 자료검토 및 가치형성요인의 분석

자료검토는 수집된 각종 자료가 대상물건의 감정평가 과정에서 필요충분한 자료인가 또는 감정평가목적이나 감정평가조건에 충족되는 자료인가를 판단하는 과정이다. 또한 가치형성요인의 분석은 가치형성요인의 상호작용에 의하여 나타나는 가치형성의 기본적 법칙성, 그리고 일반 경제동향 및 추이를 충분히 이해하여야 하며, 부동산시장의 경기별 유형에 맞는 사례자료의 선택 및 적용에도 유의하여야 한다.

 

6. 감정평가방법의 선정 및 적용

대상물건의 특성이나 감정평가목적 등에 따라 적절한 하나 이상의 감정평가방법을 선정하고, 그 방법에 따라 가치형성요인 분석 결과 등을 토대로 시산가액을 산정하는 절차를 말한다.

 

7. 감정평가액의 결정 및 표시

감정평가방법의 적용을 통하여 산정된 시산가액을 합리적으로 조정하여 대상물건이 갖는 구체적인 가치를 최종적으로 결정하고 감정평가서에 그 가액을 표시하는 절차를 말한다.

 

감정평가제도의 기능

1. 정책적 기능

감정평가에 의한 가격은 정부의 정책활동에 있어서 손실보상과 과세부과의 기준이 되고, 불합리한 지가형성을 억제하고, 부동산자원의 효율적 이용을 도모하는 등의 정책적 기능을 수행한다.

 

2. 경제적 기능

부동산의 자연인문특성으로 인한 부동산시장의 불완전성을 감정평가에 의한 가격이 적절히 보완해 줌으로써 부동산시장 내 거래질서 확립과 시장참여자의 합리적 의사결정을 지원하는 등의 경제적 기능을 수행한다.

 

감정평가사의 직업윤리

1. 직업윤리의 의의

감정평가사가 그 직무를 수행함에 있어 관계법령에 의한 제 규정은 물론이고, 그 외에도 자율적으로 준수해야 할 전문 직업인으로서의 행위규범을 말한다.

 

2. 직업윤리의 내용

기여성, 성실성, 신뢰성, 공정성, 비밀엄수, 감정제한 등의 윤리적 사항과 전문지식, 조사능력, 정확한 판단력, 풍부한 경험 등 직무적 사항이 있기 때문에 감정평가사법 제36조, 감정평가에 관한 규칙 제3조 등에 규정되어 있다.

 

결론

실무적으로 감정평가절차를 일부 생략하거나 형식적으로 거치는 경향이 있다. 그러나 정확한 감정평가결과는 합리적인 절차하에 도출되는 것이기 때문에 절차규정의 준수가 필요하다. 감정평가제도가 수행하는 기능의 사회적 중요성에 비추어 현행 윤리규정이 추상적으로 규정되어 있어 비윤리적 행위여부와 판단이 곤란한 문제점이 있다. 또한 비윤리적인 행위에 대한 사전예방책이 미비한 실정이므로 심사제도의 보완이나 윤리교육을 통해 감정평가사의 윤리의식을 제고할 필요성이 있다.