부동산 관련 자격증(2) 감정평가사 자격증 제도

부동산 관련 자격증 중 최상위 자격증이라 불리는 감정평가사 자격증 제도에 대해 알려드리려 합니다. 감정평가사는 국민의 재산권을 보호하고 불완전한 부동산시장을 보완하면서 국민경제 발전에 이바지하는 매우 중요한 역할을 담당하고 있습니다. 이렇게 중요한 역할을 하면서 그 영향력이 상당하기 때문에 감정평가사 시험은 문과 8대 고시 중 하나로 불리고 있습니다.

 

그렇기 때문에 감정평가사가 되기 위해서는 1차 시험(객관식)과 2차 시험(논술형 주관식)을 합격하여야 합니다. 본 글에서는 부동산 관련 자격증 중 하나인 감정평가사 자격증은 무엇이며, 어떻게 해야 감정평가사 자격증을 취득할 수 있는지 등에 대하여 전반적으로 살펴보려고 합니다.

 

2025년 감정평가사 최소 합격 인원 180명

 

2024년 감정평가사 1차 합격률 23.28% (1340명), 2차 최소 합격인원 190명

 

 

 

 

 

 

감정평가사

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말합니다. 감정평가사는 감정평가업을 행하는 자를 말하는 것이며, 감정평가업이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지 등의 감정평가를 업으로 행하는 것을 말합니다. 감정평가사는 주택단지나 공업단지 조성 및 도로개설 등과 같은 공익목적의 재개발 등의 업무를 수행하고, 금융기관과 보험회사 및 신탁회사의 의뢰와 관련된 토지 및 동산에 대한 평가도 수행합니다. 정부에서 매년 고시하고 있는 표준지공시지가와 표준지의 조사 및 평가하는 업무와 기업체 등의 의뢰와 관련된 자산을 재평가하기도 하며, 소송과 관련된 소송평가도 수행합니다.

 

<토지 등>
부동산, 동산을 포함하여 토지, 건물, 기계기구, 공장재단, 항공기, 선박, 유가증권, 영업권, 지식재산권 등 유형 및 무형의 재산을 말한다.

 

감정평가사 응시자격

감정평가사 시험에 응시할 수 있는 자격은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제12조에 규정되어 있으며 결격사유가 없는 사람이어야 응시자격이 가능합니다. 감정평가사 결격사유자는 다음과 같습니다.

감정평가사 결격사유자

1. 파산선고를 받은 사람으로써 복권되지 아니한 사람 2. 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 그 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 사람 3. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 1년이 지나지 아니한 사람 4. 금고 이상의 형의 선고유예를 받고 그 선고유예기간 중에 있는 사람 5. 제13조에 따라 감정평가사 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 사람 (단, 제39조 제1항 제11호 및 제12호에 따라 자격이 취소된 후 5년이 지나지 아니한 사람의 제외) 6. 제39조 제1항 제11호 및 제12호에 따라 자격이 취소된 후 5년이 지나지 아니한 사람

 

감정평가사 시험과목

시험구분	교시	시험과목	입실완료	시험시간	문항수
제1차 시 험	1교시	- 민법(총칙, 물권) - 경제학원론 - 부동산학원론	09:00	09:30 ~ 11:30 (120분)	과목별 40문항
	2교시	- 감정평가관계법규 - 회계학	11:50	12:00 ~ 13:20 (80분)
제2차 시 험	1교시	- 감정평가 실무	09:00	09:30 ~ 11:10 (100분)	과목별 4문항 (필요시 증감가능)
	중 식 시 간
	2교시	- 감정평가 이론	12:10	12:00 ~ 14:10 (100분)
	중 식 시 간
	3교시	- 감정평가 및 보상법규	14:30	14:40 ~ 16:20 (100분)

 

감정평가사

1차 시험은 보통 4월 첫 번째 주 토요일,

2차 시험은 보통 7월 두 번째 주 토요일에 시행됩니다.

다만, 매년 상이할 수 있으니 미리 확인해보셔야 하며
연말에 다음 연도 시험공고가 고시됩니다.

합격자 발표는 보통 시험 시행하는 해당 연도 10월 세 번째 즈음 발표됩니다.

감정평가사 합격기준

1. 감정평가사 제1차 시험 합격결정기준

영어과목을 제외한 나머지 시험과목의 합격기준은 매 과목 100점을 만점으로 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상의 득점으로 한다.

 

2. 감정평가사 제2차 시험 합격결정기준

매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 결정하되, 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자가 최소합격인원에 미달하는 경우에는 최소합격인원의 범위 안에서 매 과목 40점 이상 득점한 자 중에서 전 과목 평균득점에 의한 고득점자 순으로 합격자 결정한다.

 

다만, 최소합격인원의 범위 안에서 고득점자 순으로 합격자를 결정할 경우 동점자로 인하여 최소합격인원을 초과하는 경우에는 당해 동점자 모두를 합격자로 결정하고, 이 경우 동점자의 점수계산은 소수점 이하 둘째 자리까지(이하 버림) 계산한다.

<참고>
제2차 시험이 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 결정한다고는 하지만, 현실적으로 평균 60점 이상 득점자는 손에 꼽습니다. 2024년 합격 커트라인도 평균 60점에 한참 못 미치는 50점대 초반이었습니다.

 

 

감정평가사 과목별 공부방법·순서

1. 감정평가사 제1차 시험 과목별 공부방법 및 순서

1) 공부방법(노베이스 + 전업수험생을 가정)

①민법

민법은 사인간의 법률관계를 다루는 법으로써, 기본강의 1번 회독할 때 복습보다는 수업에서 말하는 각 용어와 판례를 한 번에 이해하기 쉽게 도식화하거나 그림을 그려놓아야 추후에 혼자 기본서 및 요약서를 볼 때에 이해가 한 번에 됩니다. 개인적으로 기본강의 단과로 하나 들이시고, 기출문제 풀이로 넘어가셔도 된다고 봅니다. 1차 과목 중 시간 세이브를 가장 많이 할 수 있습니다. 민법은 타 과목에 비해 기출에 대한 재출제율이 상대적으로 높은 편입니다. 기본이론과 판례위주로 정리해 주시면 됩니다.

 

민법 목표점수는 70~80점을 겨냥해서 공부하시면 됩니다. 1차를 넘어야 2차가 있습니다. 과목별 에너지 집중도를 잘 조절하셔야 합니다.

 

공인중개사와 비교하여서는 난이도가 조금 더 있는 수준이며, 저는 개인적으로 총 3~4주 정도 소요 되었습니다.

 

②경제학

경제학은 암기보다는 이해가 중요합니다. 또한 문제풀이가 중요하며, 미시경제학은 수식계산이라면 거시경제학은 두 학파의 시각차이에 대한 이해도에 따라 고득점 여부가 좌지우지됩니다.

경제학을 공부할 때에는 어떤 학원의 수업을 들으시던지 기본강의를 충분히 복습한 뒤 혼자서 문제를 풀어보는 게 정말 중요합니다. 수학 기초가 약하신 분들은 학원별로 경제학 관련 수학특강이 있을 것이니 최소 5번 이상 반복하시면 됩니다.

(참고로 저는 고등학생일 때 수포 자였었습니다)

 

또한, 경제학은 기출문제가 너무나 중요합니다. 자주 출제되는 부분의 약간 변형하는 문제위주로 제출제가 이루어지는 편이기 때문에 시간이 없으신 분들은 최근 5년 치 문제들 위주로 풀어보시는 걸 추천드립니다.

<경제학 버렸던 부분>
앞서 말씀드렸듯이 1차는 2차를 위한 다리일 뿐입니다. 에너지 조절 하셔야 합니다. 개인적으로 경제학 중 버렸던 부분을 공유해 드립니다. 

1. 미시경제학
- 현시선호이론
- 기대효용이론
- 피셔 2 기간 모형, 사회보장제도
- 후생경제학

2. 거시경제학
- 경기변동론
- 경제성장론
- 국제무역이론
- 환율이론
- 국제수지론

경제학은 목표점수를 65점 정도 생각하시고 집중하시는 걸 추천드립니다. 그리고 저는 2개월 정도 소요되었던 것 같습니다.

 

③ 부동산학원론

경제학 기본이 탄탄하게 되었다면, 크게 부담이 없는 과목 중 하나입니다. 단순 이론과 단순 암기위주의 문제가 원래 80% 이상이었다면, 점점 계산문제와 이해도가 떨어지면 못 푸는 문제의 비율이 높아지고 있습니다. 따라서 부동산경제, 투자, 감정평가이론을 중점적으로 보셔야 합니다.

 

기본이론 수강을 최대한 빨리 끝내버리시는 게 좋습니다. 또한, 2차 이론시험과 연계되는 유일한 과목이라고 생각합니다. 2차 시험의 이론과목과 연계되는 파트는 2~3번 정도 더 읽고 넘어가시고, 관련 없는 부분은 1번만 보고 넘어가셔도 기출문제 반복풀이를 통해 자연스럽게 암기가 잘 되는 과목입니다.

 

목표점수는 75점 정도로 잡으시면 됩니다. 개인적으로 3주 정도 걸렸던 과목입니다.

 

④ 감정평가 관계법규

관계법규는 생각보다 까다로운 과목입니다. 왜냐하면 전 과목 중에서 가장 많이 개정이 되는 과목이기 때문에, 불과 1년 전 기출도 믿을 수가 없습니다. 가장 최대한 최신 강의와 최신 자료를 보는 게 좋습니다. 출제되는 단일 과목 중 가장 많은 종류의 법률이 포함되어 있는데 총 9개의 법률이 포함되어 있습니다. 그만큼 절대적인 암기량은 상당합니다. 그래서 관계법규는 꾸준히 얇게 자주 봐줘야 합니다. 각 법률에서 출제되는 문제량은 다음과 같습니다.

감정평가 관계법규 법률	출제 문항 수
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 '국계법')	13
2. 도시 및 주거환경정비법	4
3. 건축법	4
4. 부동산가격공시법	3
5. 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률	3
6. 국유재산법	4
7. 공간정보 구축 및 관리에 관한 법률(일명 '지적법')	4
8. 부동산 등기법	4
9. 동산 채권 등 담보에 관한 법률	1

기본이론과 함께 빠르게 1 회독을 하시고, 기출문제를 푸는데 기출문제 해설을 가장 최근 개정된 법률로 수정해서 강의해 주시는 분을 찾으셔서 보셔야 합니다. 예전자료 아무 의미 없으니 자료 모으는 짓 하시면 안 됩니다.

(ㅇㅅㄱ 교수님을 찾아보세요)

 

그리고, 관계법규는 1차 과목의 2교시에 시험 보는데, 회계학 하고 같이 시험을 봅니다. 따라서, 관계법규에서 최대한 시간을 세이브하시고, 회계학 푸는 데에 전념하셔야 합니다. 목표점수는 75점 ~ 80점 잡으시면 됩니다. 저는 개인적으로 2개월 반 정도 소요되었습니다.

 

⑤회계학

감정평가 제1차 과목 중 가장 악명 높은 과목입니다. 회계학에서 과락률이 70~80%가 넘게 나올 정도입니다. 회계학은 관련 전공자 아닌 이상 노베이스라고 생각하시고 겸손한 마인드로 접근하셔야 합니다. 이건 팁이 없습니다. 유일한 팁이 있긴 한데, 그건 뒤에 말씀드리겠습니다.

 

[회계원리] 학습 후, [재무회계], [원가관리회계] 순서대로 공부하시면 됩니다.

회계원리는 강사들 마다 스타일이 다르겠지만, 1번 회독하고 2번 정도 복습한 뒤, 재무회계로 빠르게 넘어가시면 됩니다.

회계우 너른 재무회계와 원가관리회계에서 사용하는 회계학적 용어에 익숙해지기 위한 기본소양이며 직접적으로 출제되는 파트는 아닙니다. 다만, 기본이 안되어 있으면 쉽게 무너집니다. 괜한 고생하지 마시고 정석으로 따라가세요.

 

재무회계는 30문항, 원가관리회계는 10문항이 출제됩니다. 가끔 예전 수험생활을 돌이켜 보면, 원가관리회계를 버리고 재무회계에 올인하시는 분들 계셨는데, 대다수 그냥 과락했었습니다. 원가관리회계 정말 조금만 봐도 풀 수 있는 게 3~4문제나 됩니다. 조금만 신경 쓰면 5문제는 건질 수 있다는 말이 됩니다.

 

목표점수는 50점을 목표로 하셔야 합니다. 그래야 어렵게 나와도 40점은 나옵니다. 1문제 차이인 38.5점으로 과락된 경우 정말 많이 봤습니다. 저는 개인적으로 3개월 걸렸습니다.

 

(팁을 말씀드리면, 아시는 분은 아시겠지만 국가고시는 1번 문항 ~ 40번 문항까지 정답 ①번 ~ ⑤번이 골고루 퍼지게 되어 있습니다. 따라서, 관계법규를 최대한 빠르게 푸신 다음에 회계학은 일단 아는 것만 재빨리 푸세요. 그리고 모르는 건 무조건 공란으로 놔두세요. 무조건 아는 것은 OMR카드에 기입을 하시고 풀었던 문제에 몇 번 정답을 적었는지 횟수를 체크합니다. 그럼 유난히 비는 정답 번호가 있을 겁니다. 정말 모르겠는 문제들은 시간이 없을 때, 해당 번호로 한 줄 세우기 하시면 예상점수보다 최소 5점 ~ 10점 더 나옵니다. 모의고사 때 연습 많이 하셔야 실제 시험장에서 써먹을 수 있습니다.)

 

 

2) 공부순서

①회계학   ②경제학   ③관계법규   ④민법   ⑤부동산학원론

위 순서대로 공부하는 것이 가장 효율적이라고 말씀드리고 싶습니다. 보통 수험생들의 대다수가 회계학 관련 노베이스이기 때문에 회계학을 제일 먼저 공부를 하면서 기본을 만들어 놔야 나머지 과목들을 공부하는 게 수월합니다.

 

뒤로 갈수록 이해보다는 순수 암기 위주라고 생각하시면 됩니다. 관계법규 같은 경우, 최근 3년간 기출문제를 보면 점점 암기형 문제에서 논리와 이해가 받침이 되지 않으면 풀 수 없는 문제량이 증가하는 추세입니다.

 

따라서 관계법규 같은 경우는 세 번째 위치해 있지만 노베이스인 경우에는 공부 순서 상관없이 조금씩 계속 봐줘야 합니다. 보통 양이 아닙니다. 다만, 개개인 차이가 분명히 존재하기 때문에 참고만 하시면 됩니다.

 

2. 감정평가사 제2차 시험 과목별 공부방법 및 순서

1) 공부방법

① 실무

실무는 오프라인 강의 들으시는 분들은 무조건 100% 출석체크 하는 걸 최우선 목표를 두세요. 인터넷강의로 대체할 수도 있지만, 몰라도 반강제로 앉아서 듣는 게 좋습니다. 저는 인강위주로 할 수밖에 없었지만, 한 번씩 스터디하셨던 분 들하고 공유하다 보면 저처럼 고생 더 하지 마시고, 환경이 허락한다면 실강으로 가능하다면 가능한 대로 하십시오.

 

실무는 감각도 중요하고 계산기 사용도 중요하고 다 중요하다지만, 기본강의 이후에는 퀴즈와 1000점 문제로 하루 최소 50점 ~ 100점은 채운다는 생각으로 하시는 게 좋습니다. 감각유지를 할 수 있게 하는 게 제일 중요합니다. 

 

왜냐하면 논점이 여러 가지로 정말 많은데, 중요한 논점은 눈앞에 바로 목차를 떠올릴 수 있을 정도로 반복하셔야 합니다. 실제 시험장에서 정말 시간이 없습니다. 평소에 완벽하게 이해를 하고 암기를 하고 부수적인 쟁점들, 기본적인 것들은 무조건 정리를 미리미리 해 놓으셔야 합니다.

 

개인적으로 스터디는 그렇게 중요하다고 생각하지는 않습니다. 기출문제 분석하시고, 정해진 시간 안에 푸는걸 무한 반복하는 게 더 중요하다고 봅니다. 중간중간에 스터디 자료 받아서 풀어보는 건 괜찮았습니다. 하지만 스터디에만 매몰되면 식견이 좁아질 수밖에 없고 결국 스터디 팀장들은 출제위원급으로 뭔가를 할 수 있는 사람들이 아닙니다. 기출문제의 다양한 답안지를 크로스 체크 하시는 게 처음에는 오래 걸리시겠지만 그것이 결국 수험기간과 기회비용을 최소 값으로 한다는 것을 하루빨리 아시길 바라봅니다.

 

그리고, 계산만 하는 문제보다는 이론적으로 연계된 부분은 같이 꼭 정리해 두시길 바랍니다. 이제 실무가 변화하기 시작한 것 같습니다. 변화의 중심에 들어온 게 바로 2024년 시험이었습니다. 

 

② 이론

이론은 정답이 없다.라고 하는 말이 많죠. 정말 정답이 없습니다. 고유의 특정 부분에서 설명형 문제 같은 경우는 정형화되어 있지만, 이미 출제된 논점은 다시는 출제될 가능성이 0에 수렴합니다. 반복된다 하더라도 가장 최근 부동산 이슈와 연계하여 사례형 문제로 많이 나오기 때문에 제출제 되었다고 표현하기도 어려울 정도입니다.

 

기본이론을 들이신 뒤, 단순 암기부터 하지 마시고, 기출문제를 최대한 많이 읽어보세요. 그리고 거기서 파생될 수 있는 목차들을 따로 정리를 해두셔야 합니다. 이론은 절대 암기가 아닙니다. 총론과 각론을 각 키워드화 시켜서 목록화시켜 서랍장에서 꺼내고 집어넣고를 연습 많이 하셔야 합니다.

 

또한, 글쓰기에 자신 없으신 분들은 키워드 위주로만 뽑아서 쓰는 걸 연습해 보시고 정 힘드시면 제가 개인적으로 도움이 많이 되었고 고시 관련 논술형 답안지 작성 팁이 많이 들어있는 책 하나 소개 해드리겠습니다. '유시민 작가'님이 쓴 글쓰기 책인데, 책 제목은 조금만 검색해 봐도 나옵니다. 표지에 노란색이 들어간 책입니다. 녹색 표지는 다른 주제이니 유의하시고, 광고를 하는 게 아니기 때문에 괜한 오해받기 싫어서 이렇게만 표현한다는 것 이해 부탁드립니다.

 

③ 법규

2차 과목 중 생각 안 해도 되는 과목입니다. 이해는 당연하고, 암기는 6개월 남은 시점에서 시작하셔야 합니다. 방대한 양이 기다리고 있습니다. 각 학원 선생님들 별로 각 기출문제들 분석한 것들 보시고, S급 논점 ~ B급 논점까지 서브정리한 것들을 닥치고 암기하세요. 암기하다 보면 이해가 되고, 이해하다 보면 암기가 되었어서 저는 어느 순간 "내가 이해를 해서 암기가 된 것인지, 암기를 하다 보니 이해가 되는 건가?"라는 생각이 들 때가 왔었습니다.

 

공부순서는 행정법부터 보시고 개별법 보시면 됩니다.

 

법규는 논점이 사실 어느 정도 정해져 있습니다. 내가 아는 논점 중에서 나오면 바로 적을 수 있어야 하는 겁니다. 이건 어느 학원 어느 강사님의 강의를 들으셔도 마찬가지입니다. 다만, 내가 익숙해져서 이제는 기계처럼 쓸 수 있는 논점에 대해서는 무조건 판례 더 외우세요. 그게 플러스 점수가 됩니다. 그리고, 시간이 없으시면 추가 논점들을 더 볼 시간 없으시다면, 추가 논점에 대한 의의, 취지, 근거, 요건 정도만이라도 눈에 박아 넣으세요. 이게 저를 살렸었습니다.

 

 

2) 공부순서

2차는 1차처럼 자세하게 논할 필요 없습니다.

첫 번째, 실무

두 번째, 법규

세 번째, 이론

다만, 요 근래의 출제포인트를 직접 겪었었던 바로 보면 출제의 형태가 바뀌고 있습니다. 실무와 이론은 각 관련규정을 같이 공부하고 넘어가시길 추천드립니다. 법규는 기존 논점에서 관련된 판례 많이 읽으셔야 합니다. 사례형 문제의 비율이 점점 올라갈 것 같습니다.