헌법 제23조 3항 정당보상 시가보상 개발이익배제

대한민국헌법 제23조
①모든 국민의 재산권은 보장된다. 그 내용과 한계는 법률로 정한다.
②재산권의 행사는 공공복리에 적합하도록 하여야 한다.
③공공필요에 의한 재산권의 수용ㆍ사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다.

각 부동산마다 다른 정당보상 시가보상 개발이익배제

정당보상 · 시가보상 · 개발이익배제

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정당보상의 의미

헌법 제23조 3항 정당보상 해석문제

헌법 제23조 제3항에서는 '정당한 보상'이라고 규정하고 있으나 정당보상의 의미가 추상적인바 이의 해석이 문제 된다.

 

정당보상 학설

①완전보상설은 피침해 재산의 객관적 가치(객관적 가치보장설)와 부대적 손실까지 보상해야 한다고 하며(손실전부보장설), ②상당보상설은 사회통념상 합당한 보상이면 되고(완전보장설), 합리적 사유가 있으면 하회하거나 상회할 수 있다고 한다(합리적보상설).

 

정당보상 관련 판례

①보상의 시기, 방법 등에 제한 없는 완전한 보상을 의미한다고 대법원은 판시한 바 있으며, ②피수용자의 객관적 재산가치를 완전하게 보상해야 한다고 헌법재판소는 판시한 바 있다.

 

<검토>

피수용자의 객관적 가치를 완전하게 보상함은 물론 대물적 보상만으로 채워지지 않는 부분에 대한 생활보상을 지향함이 타당하다.

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시가보상

시가보상의 의의 및 취지(토지보상법 제67조)

시가보상이란 협의성립 당시의 가격 및 재결 당시의 가격을 말한다. 이는 ①개발이익배제, ②보상액의 적정성, ③수용절차의 지연방지, ④재산권 상실 당시의 완전보상 구현목적에 취지가 있다.

 

시가보상의 정당성

<판례>

토지 등을 수용함으로 인하여 그 소유자에게 보상하여야 할 손실액은 수용재결 당시의 가격을 기준으로 하여 산정하여야 할 것이고 이와 달리 이의재결일을 그 평가기준일로 하여 보상액을 산정해야 한다는 상고이유는 받아들일 수 없다고 판시하였다.

 

<검토>

시가보상의 취지가 개발이익 배제, 재산권 상실 당시의 완전보상 구현목적, 보상액의 적정성, 객관성 도모에 있으므로 협의 당시 또는 재결 당시를 기준으로 보상액을 산정함이 합당하다.

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개발이익배제

개발이익과 개발이익 배제의 의미

①개발이익이란 공익사업 시행의 계획이나 시행이 공고, 고시되어 토지소유자의 노력과 관계없이 지가가 상승하여 뚜렷하게 받은 이익으로 정상지가상승분을 초과하여 증가된 부분을 말한다(표준지조사평가기준 제3조 제2호).

②개발이익 배제란 보상액의 산정에 있어서 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가격에 변동되었을 때에는 이를 고려하지 않는 것을 말한다(토지보상법 제67조 제2항).

 

개발이익의 범위

해당 사업의 사업인정고시일 전과 후를 불문하고 해당 사업과 관계없는 다른 사업의 시행으로 인한 개발이익은 이를 배제하지 않는 가격으로 평가해야 한다.

 

개발이익 배제의 필요성

①개발이익은 미실현된 잠재적 이익이고, ②토지소유자의 노력과 관계없으므로 사회에 귀속되도록 하는 것이 형평의 원리에 부합한다.③개발이익은 공익사업에 의해 발생하므로 토지소유자의 손실이 아니다.

 

개발이익 배제의 정당성

<학설>

①미실현 이익은 보상대상이 아니고 이는 사업시행을 볼모로 한 주관적 가치이므로 배제되어야 한다는 긍정설과, ②인근 토지 소유자와의 형평성 문제와 주변 토지로 대토 할 수 없는 측면에서 부정하는 부정설이 있다.

 

<판례>

개발이익은 궁극적으로는 모든 국민에게 귀속되어야 할 성질의 것이므로 인은 피수용자의 토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고는 볼 수 없다고 판시한 바 있다.

 

<검토>

개발이익은 재산권에 내재된 객관적 가치가 아니므로, 이를 배제하여도 정당보상에 변하지 않는다고 사료된다.

 

개발이익의 배제방법

①적용공시지가 적용(토지보상법 제70조 제3항 내지 제5항)

②해당 사업으로 변하지 않은 지가변동률의 적용(토지보상법 제70조 제1항 및 동법 시행령 제37조 제2항)③그 밖의 요인보정을 통한 배제방법이 있다.

 

개발이익 배제의 문제점과 개선안

<인근 토지소유자와의 형평성 문제>

토지초과이득세법도 폐지되고 인근 토지소유자들은 개발이익을 향유하는 것은 형평성에 반한다는 비판이 제기된다.

<생각건대> 토지초과이득세가 외환, 금융위기에 따른 경제사정 악화로 폐지된바 재도입 검토가 필요하다. 최근 대토보상의 도입은 이는 소유자와의 형평성을 완화할 수 있는 발판을 마련한 점에서 긍정적으로 평가할 수 있을 것이다.

 

<개발이익 배제의 불완전성 문제>

보상액 산정과정상 개발이익의 완전배제가 어렵고 사업의 장기화에 따른 개발이익 구분의 어려움이 있다. 따라서 사업인정 이후는 생산자물가지수를 이용하거나 보상시점을 사업인정 시로 변경하는 방법을 고려할만하다.

 

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결

추상적인 정당보상의 의미와 시가보상 그리고 개발이익배제이라는 논점에 대해 알아보았다. 공공사업을 통한 공공복리를 실현하기 위해 피수용자들의 부동산자산이 희생됨에 있어 보상은 법률에 의해 제대로 보상되어야 함이 맞는 것이고, 이를 통해 국민의 권리구제를 실현할 수 있음에 매우 중요한 논점이라 할 수 있다.