부동산 대출 주택담보 대출 알아야 할 용어 LTV, DTI, DSR

실 생활에서 부동산 대출을 할 일들이 있게 됩니다. 대표적인 예로 주택을 매입을 할 때에 주택담보 대출을 알아보는 것이 가장 일반적입니다. 그러나, 부동산 대출과 주택담보 대출 관련한 용어가 생소해서 어려움을 겪는 경우도 종종 있습니다. 그래서 본 글에서는 부동산 대출과 주택담보 대출 관련하여 알아야 할 LTV와 DTI 그리고 DSR 용어에 대해 간략하게 살펴보려고 합니다.

 

지속적으로 변화하는 부동산 대출 정책 때문에 "집을 사기 위해 내가 돈을 빌릴 수 있는 것인지, 없는 것인지" 헷갈리기만 하고 복잡하기만 한 경우가 많습니다. 그럴 때 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 뜻만 제대로 알아도 얼마나 부동산 대출을 할 때에 편하고 얼마나 대출을 받을 수 있는지 예상하기 수월합니다.

 

 

부동산 대출 주택담보 대출 LTV DTI DSR

 

LTV (Loan TO Value)

집을 사기 위해서 대표적으로 '주택담보대출'을 많이 받습니다. 본인이 살 집을 담보로 하여 금융기관으로부터 돈을 빌리는 것인데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(Loan To Value) 즉, 담보인정비율 혹은 주택담보대출비율이라고 부릅니다.

 

☞담보인정비율(LTV, 주택담보대출비율, 융자비율, 대부비율, 대출비율, 저당비율, 차입비율)
대부비율(LTV) = 융자액(대부액) / 부동산의 가치(총투자액)

 

예를 들어 10억 원짜리 집을 사기 위해서 대출을 알아보니 LTV 비율이 80%라고 한다면 최대 8억까지 대출이 가능하다는 말입니다. (10억 X 80% = 8억)

 

 

 

DTI (Debt To Income)

소득에 비하여 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표입니다. 총부채상환비율이라고 하며 차주상환능력이라고 보시면 됩니다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원리금과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 연소득으로 나눈 후 100을 곱하여 구합니다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 같을 능력이 높다고 판단합니다.

 

㉮ 차입자(돈을 빌리는 사람)의 소득(Income)을 기준으로 원리금상환액(Debt)을 산정합니다.

예를 들어 연간소득이 1억 원이고, DTI가 50%라면

☞ 연소득 1억 원 X 50% = 연 5,000만 원 상환가능 인정합니다.

 

㉯ DTI는 차입자의 소득뿐만 아니라, 기존부채 및 상환기간을 모두 고려합니다.

예를 들어 연간소득이 1억 원이고, DTI가 50%, 기존부채로 인한 연원리금 상환액 1,000만이라면

☞ 연 5,000만 원(연소득 1억 X 50%) - 1,000만 원 = 4,000만 원 상환가능 인정합니다.

 

 

 

DSR

내가 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 겁니다.

 

이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출을 해줍니다.

(마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더합니다.)

 

※ DTI, DSR은 비슷해 보여도 다른 것

DTI는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자 상환액에 한하지만, DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚의 원리금 상환액을 더하여 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 매우 강력한 대출 규제라고 할 수 있습니다.

소득 대비 한 사람이 갚아야 하는 부채 상환액을 따져서 대출을 얼마까지 해줄지 정하는 개념인 것은 공통점이지만, DTI는 주택담보대출 외 기타 대출은 이자 상환액만, DSR은 기타 대출도 원금과 이자를 더한 원리금 상환액을 기준으로 합니다.

 

 

2024년부터 현재(2025년)는 스트레스 DSR이 적용 중

스트레스 DSR이란 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영하여, 일정 수준으로 스트레스 금리를 적용하는 것을 말합니다. 그래서 일반 DSR을 적용할 때보다 대출 이자율이 높아지고, 그만큼 대출 한도가 줄어들게 됩니다.

 

이때 더하는 이자율 폭을 '스트레스 금리'라고 합니다. 스트레스 금리는 기본 1.5% p ~ 3% p 사이에서 정해집니다.

 

 

스트레스 DSR 시행 단계

	1단계	2단계	3단계(잠정)
시행시기	2024. 2. 26 ~ 2024. 8. 31	2024. 9. 1 ~ 2025. 6. 30	2025. 7. 1 ~
금리 반영 비율	스트레스 금리의 25%	스트레스 금리의 50%	스트레스 금리의 100%
은행권 적용 대출	주택담보대출	주택담보대출 신용대출	주택담보대출 신용대출 기타대출 등
2금융권 적용 대출	적용 없음	주택담보대출	주택담보대출 신용대출 기타대출 등

 

스트레스 DSR은 총 3단계로 진행이 됩니다.

 

㉮ 1단계

1단계는 2024년 2월 26일 ~ 2024년 8월 31일까지 은행권 주택담보대출에만 적용했습니다. 이때 스트레스 금리는 0.38p*로 계산된 스트레스 금리(1.5% p)의 25%만 반영이 되었습니다. 이에 따라 2024년 상반기 차주별 주택담보대출 한도가 2~4% 줄어들었었습니다.

* 매년 2회(상, 하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경이 됩니다. 추후 결정되는 스트레스 금리는 은행연합회 홈페이지(kfb.or.kr)에서 확인 가능 합니다.

 

㉯ 2단계

 2024년 9월부터 2025년 6월 말까지 현재 2단계 스트레스 DSR을 시행 중입니다. 기본 스트레스 금리의 50%인 0.75%로 가산금리를 올리고, 은행권 신용대출과 2 금융권 주택담보대출까지 포함됩니다. 여기에 은행권의 수도권 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 0.75% p 대신 1.2% p로 상향 적용합니다.

 

㉰ 3단계

3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 적용될 예정입니다. 이때는 스트레스 금리는 100% 반영한다는 방침입니다.

 

스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화

 

신용대출받으려면 DSR을 알아야 한다

나의 총 대출 금액이 1억 원을 넘게 되면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문에  DSR을 잘 알아야 합니다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가는 대출을 받을 수 없다는 말입니다. 다만, 전세대출, 중도금대출, 소액신용대출 등은 제외입니다.

 

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억 원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있다는 말입니다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층은 영향이 클 수밖에 없습니다.

 

한도를 높이기 위해서는 연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 됩니다. 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용하여 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있습니다.

 

 

주택담보대출받기 위해서 알아야 할 3가지

부동산은 크게 규제지역*과 비규제지역으로 나누어집니다. 규제지역일수록 대출에 대한 제한이 많아지게 됩니다.

*2023년 1월 5일부터 강남, 서초, 송파, 용산 등 서울 4개 구를 제외하고는 모두 규제지역(투기과열지구, 조정대상지역)에서 해제되었습니다. 정부에서 부동산 매매 시장의 활기를 위한 정책이라고 볼 수 있습니다.

 

 

1. 규제지역과 비규제지역의 LTV가 달리 적용된다.

㉮ 무주택자, 1 주택자는 비규제지역에서는 최대 70%, 규제지역에서는 40~60%의 LTV가 적용됩니다.

 

㉯ 부부합산 연소득이 9,000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하, 무주택세대주라는 조건 하에서 규제지역이더라도 LTV 70%까지 적용받을 수 있습니다. 대출 한도는 최대 6억 원입니다.

 

㉰ 생애 최초 구입이라면 규제지역 여부와 상관없이 집값의 80%까지 대출받을 수 있습니다.

 

2. 다주택자도 규제지역에서 주택담보대출 가능

그동안 다주택자는 규제지역 내에서 주택담보대출을 받을 수 없었습니다. 그러나 2023년부터는 규제지역에서도 집값의 최대 30%까지 대출을 받을 수 있습니다. 즉 LTV 0%에서 30%가 된 것입니다.

 

비규제지역은 이전과 동일하게 LTV 60%가 적용됩니다.

 

3. DTI는 지역에 따라 다릅니다

㉮ 투기지역, 투기과열지구는 40% 적용됩니다(서울 강남, 송파, 서초 용산).

㉯ 조정대상지역은 50% 적용이 되고, 그 이외에서는 60%가 적용됩니다.

㉰ 생애 최초 구입자와 서민 등 실수요자는 투기지역 여부와 관계없이 60%로 완화됩니다.

 

4. DSR도 적용 가능합니다

LTV, DTI 규제가 완화되었지만 1억 원 넘게 대출받을 때 DSR 40% 규제는 유지가 됩니다. 2024년부터는 위에서 설명한 스트레스 DSR도 추가되었기 때문에, 내가 받는 대출이 해당하는지 잘 확인해봐야 합니다.